【车位按揭】买楼连车位借按揭 合契、分契大不同

由于车位按揭成数较住宅为低,若想提高按揭成数,如买家将车位与物业一并购入,部份银行可能会视为同一按揭申请,变相提高了车位的按揭成数。但到底在甚么情况下,才可以令车位与物业一同申请按揭。

同时或前后脚买入住宅和车位

一般买入住宅和车位有三种情况,第一是车位与住宅是「合契」,这情况最为简单,申请按揭时,银行会视物业与车位是一体,按揭成数、利率以及年期会等同一般住宅物业。若整体价格低于1,000万元,可申请按保,取得8成按揭。800万元以下更可取得9成按揭。同时,最长供款年期可达30年以及可申请H按。按揭条件远好于独位车位的最高5成按揭以及15年还款期。

【车位按揭】买楼连车位借按揭 合契、分契大不同

第二情况,是车位与住宅是「分契」,且来自同一业主。如果在成交前,业主愿意将单位「合契」,则处理手法与上述一样,有关合契费用一般数千元,买卖双方可商讨由谁负担。不过,要留意,因为开分出售的印花税较合并出售的印花税低。假设,分开出售时车位售价为100万元,楼价为800万元,各自所需税花税为1.5万元以及30万元,合共31.5万元。但如果是合并出售,则总代价900万元,相应印花税为33.75万元。税局或会质疑,业主分契后又马上合并,是为避税,买家或需补回税项,以及可能有其他「手尾」跟。

不过,即使不「合契」,由于车位与住宅是合一业主及同屋苑,买卖时可安排在同一买卖合约中。部份银行有机会接受两者一同申请按揭,最高可做6成及30年还款期按揭,亦好于一般车位按揭。不过,按保公司不接受「分契」的车位及物业,因此不能做高成数按揭。

最后,是车位与住宅是「分契」,且不是来自同一业主。对于有关情况,银行都不会接受合并申请按揭。买家只能分开申请按揭,住宅可申请按保最高9成,而由于已有住宅按揭,车位按揭成数会减一成,最高为4成。不过,日后买家可以将同屋苑的车位与住宅一同转按,部份银行会愿意处理,一并申请6成按揭套现。

【车位按揭】买楼连车位借按揭 合契、分契大不同

新措施下车位市场会如何

最近车位按揭成数放宽至最高5成,相对于同时放宽的商舖,写字楼等非住宅物物业。车位的金额较细容易入场,适合业主透过住宅物业加按套现投资,加上香港的车位供应严重不足,因此属于受欢迎的投资产品。相信车位成交会较商舖,写字楼受惠。

不过,亦要留意,今年亦有车位录得蚀让个案,相对于住宅,车位更受位置影响,加上疫情下,银行估价较保守,令到业主套现能力,亦影响车位的需求。不过,随着疫情缓和,睇楼客上升,亦反映投资者或会再次出动,加上按揭成数增加,降低首期门槛,将会有利车位的成交量。

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