【钉契楼】有order物业能否申请按揭?

物业有「order」或俗称的钉契,简单来说就是业权有问题。钉契是指业主行为触犯物业法团条例或其本身正牵涉法律诉讼事项,这些「事项」便会登记在土地注册处。每当进行物业查册时都会显示出来,钉契之所以能保障买家自身,是因为每当进行物业买卖,买方的律师必会代为进行物业查册,确保物业「身家清白」,如律师发现物业有未解除的法律问题(未「解钉」),会向新买家解释或须承担之法律责任。所以一向鼓励买家买二手楼时,花少少金钱去查册。

最常见违反大厦公契
至于最常见被钉契范畴是违反大厦公契,或是业主立案法团规定,例如迟迟未交管理费,大厦屋苑列明不准养狗但业主却私自饲养等;又或违犯建筑物条例僭建令,及拖欠政府费用等。

另一种较常见被钉契范畴则是卖家自欠债而被债权人循法律途径追讨及冻结资产人士。买家也可以在买卖合约中注明业主须要先清还债项及解除于土地注册处登记的钉契事项。

当然,为免出甚么差错影响日后出售物业,找个熟悉物业买卖的律师处理会较有保障。此外,买家亦可以向屋宇署取得物业图则,对照单位内外间隔,以防存在未登记的僭建问题。

被钉契物业可申请按揭
其实被钉契楼仍可自由买卖,但新买家购入被钉契楼后,要负上有关法律责任。只要业主与押记令原告和解或完成维修令取得满意纸等,即卖方在交易前一刻解除「钉契」交易仍可顺利进行﹔同时,被钉契的物业一样可申请按揭,但要视乎钉契的原因及严重性,而每间银行的取态亦有不同。

如涉及严重僭建(如影响物业结构)或复杂的业权纠纷,由于影响日后转售,银行有机会未必批出按揭,即使成功批出,按揭条款亦会相对保守。反之,如果性质轻微的话,买家要承担给予银行,说明如果清拆时,是由买家即是按揭人负责清拆僭建物。

直接问管理处和法团
同时,准买家亦可以直接询问管理处和业主立案法团等了解心仪单位有否被钉契。因为买卖通常在合约写明以「现状」交易,如果买家未有查证便接受的话,便要自己负上责任。

 

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