【钉契3大成因】僭建︳欠债︳业权纠纷

业主买楼最怕是被「钉契」,因为当物业被「钉契」后,下手买家较难找到银行承做按揭,要将物业出售会变得困难。业主要避免物业被「钉契」,就要注意以下事项。

何谓「钉契」?

所谓「钉契」,是指物业有业权或建筑方面的问题,而且即使将物业出售,有关问题会保留在物业上,下手买家仍要处理有关问题,因此会大大影响到物业的价值。

「钉契」的目的是确保「钉契」人的权益。在债务引致的钉契问题上,若业主破产或出售物业,会按权益种类(如政府的税项必定排第一)及登记的先后而决定分钱的先后次序。

「钉契」涉及的问题,可以通过查册上看到,主要有下列3项:

  1. 建筑问题

「钉契」不一定是业主欠债所致,僭建是最常见的引致「钉契」原因,当屋宇署发现物业僭建时,便会发出清拆令,要求业主在指定期限内清拆僭建物,而清拆令会注册于土地注册处,当为物业查册时便会发现,也即是钉契。

常见的清拆令包括:

  • Order under Section 24 of the Building Ordinance

最常见到清拆令,指出物业有僭建物,需要将其拆除,才可解决。

  • Order under Section 26 of the Building Ordinance

危险建筑物维修令

  • Order under Section 27A of the Building Ordinance

危险斜坡维修令

  • Order under Section 28 of the Building Ordinance

渠务设施维修令

以上问题除非得到解决,否则出售时,上手业主不处理,买家仍要负担有关问题。

违反大厦公契

除了清拆令外,违反大厦公契都会被登记在土地注册处。例如长期拖欠交管理费等,都会被「钉契」,业主需要清还有关欠款。

  1. 业权纠纷

业权纠纷较常见于联名物业,当其中有任何人士不满业权分配问题,并诉诸法庭时,便可以将法庭告票在土地注册署登记,以免有人在判决前将物业转手。另外,夫妇离婚时,如两人对持有物业业权有分配有不满,要由法庭裁决时,法庭亦会向物业「钉契」。

针对离婚的业权分配问题,查册上会显示「Certified True Copy of Notice of Intention to Proceed with An Application for Ancillary Relief」。除非双方同意,物业不能出售、加按、转按,甚至出租。

  1. 业主私人债务

若业主欠下银行或财务公司债务,又拖欠不还,财务机构会向法庭入禀,并将业主的物业钉契,防止欠债人将物业出售或转名。同时,财务机构亦可向法庭申请充公物业拍卖以偿还债务。如业主申请破产,物业的业权会转到破产受托人或是债权人手上,业主再没有物业的业权。

因此,买家要留意,如业主已申请破产,物业的业权不再是业主,即使业主仍住在物业内,但业主没有权出售物业。

另外要注意是,所有「钉契」的问题即使处决了,有关登记仍会保留物业的纪录册上,但会在物业土地注册登记另一份文件,说明事情已解决。所以证明事件已解决的文件一日未有登记,查册中所看到「钉契」问题仍会是未解除。即使业主已表明物业再没被「钉契」,但查册上找不到解决的登记,就要小心。

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