【离婚业权】离婚如何影响按揭贷款?

当夫妇不幸离婚,两人持有按揭负担的物业,可能会受到影响,而无法承造按揭。尤其是银行会担心,夫妇离婚后是为逃避破产后的还债责任。因此,要处理相关物业过程会相对复杂。

物业由单方面持有
由于物业仍有按揭在身,离婚后接受物业的一方,亦需要负担物业的按揭贷款,因此物业能否承造按揭会是十分重要。

假如物业原是由男方单名持有,而且仍有按揭负担。如果想以「送赠契」方式转到妻子手中,恐怕会会令女方难以承造按揭。因为根据香港有关破产条列,由破产人破产当日起计5年内,曾经送赠他人的物业,法庭都可命令有关送赠交易无效,破产官可接管有关物业,因此相关银行不会承造「送赠契」的按揭

如想避免有关情况,可在离婚前以近亲转让方式,将物业转名到其中一方,当中转让价要以市价或接近市价计算。涉及的印花税,会以旧印税率计算。这种情况下,只要接受方证明有足够还款能力,银行一般都会批出按揭。

另一种情况,会是女方单名持有物业,但由于女方的收入不足,而需要男方作为担保人。离婚后,物业继续由女方持有,但是男方不再为物业担保人。针对有关情况,如女方要继续承造按揭,可能需要提供收入证明,银行会重新评估女方能否承担余下贷款。若没有收入或是收入不足,可能要求女方另加担保人,或是部份还款。

物业联名持有
如仍有按揭的物业是由男女方以「分权共有」或是「长命契」方式联名持有,假设男方想将其权益转到女方手上,变成由女方单名持有。银行会要求先要求双方处理清楚物业的权益,银行并只会接受男方转售予女方,而不是送赠予对方的情况下,批出按揭贷款。当然,银行亦会审查女方的还款能力。

法庭要求转名
上述情况是限于双方自行协调得出的物业分配结果,如果是男女双方将财产诉诸法庭分配。若法庭要求其中一方将物业转到另一方全权拥有,虽然有关情况不是属于正常市价下转让,但是由于是法庭的要求,部份银行都可承造按揭。不过,但仍有较保守的银行,要过了5年或更长时间才会愿意批出按揭。

没有供款能力而出售物业
如果接受方没有能力供楼,可选择在收到物业后,将物业出售套现。如在离婚前接售物业,因为仍属近亲转让,因此不受额外印花税(SSD)限制,可于3年内出售。

另外,如果是法庭的判决,将物业由一方转到另一方,物业在转名时不会受SSD限制。甚至取得物业后,可即时放售,亦无须缴交SSD。

离婚财产涉及复杂的程序,每个个案都有不同,如有问题建议找相关律师查询。

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