【首置买楼】内部转让5件不应该做的事

由于政府的楼市辣招,令到已有香港物业的业主,想买入多一个住宅时,需要支付较贵的印花税,划一为楼价15%。因此,近年有部份业主会以近亲转让方式,将物业转让予子女或配偶等近亲,以回复首置身份买入物业。但是亦有买家可能为了进一步悭税,因此做了不恰当的事。

  1. 近亲转让节省税项

近亲定义包括父母,兄弟姊妹,配偶及仔女。由于近亲转让,不论受转让的一方有没有在香港持有物业,转让物业都印花税率都会以旧税率计算,如物业售价低于200万元,印花税只需要100元。不过,在进行近亲转让时,可能会有买家想再减少交税,因而过份调低转让的物业价格,分开多次将物业转让,以及不断将物业转让到近亲,以维持首置身份。不过,有关做法并不建议,因为可能会被税局认为买家刻意避税,而追收税收及罚款。

  1. 不应分开多次出售物业业权

以600万物业为例,由夫妻二人各持有一半业权,由于旧税率计算,如物业售价低于200万元,印花税只需要100元。只要其中一方,每次以150万元出售物业25%业权,便能将手上50%业权转让予另外一方,而每次因为涉及楼价低于200万元,两次出售所需要的印花税合共200元,远低于一次过出售所需要付的4.5万元。

不过,买家这样可能会被税局发现,税局会将以上2个交易视为一系列交易,除非买家有合理解释,否则税局有权以300万元的楼价计算印花税,追回原来印花税的差价。因此不建议使用这方法转让。

  1. 不应以低市价转售

可能部份业主在转让时,以过低价格让予近亲。例如丈夫,以$1转让物业予妻子。不过,税局征收印花税时并不会以转让价$1计算,而是会以市价计算。若税局根据物业估值600万元评估税收,所需印花税会是18万元。同样,任何转售价远低于600万元,税局会认为转售人故意避税,并会以市价征收印花税。

另外,如果以$0转让,有关交易法律上定义为送赠契,转售方可能会被视为破产前将资产转移而逃避还债责任,5年内原有业主破产,物业是可以判为交易无效,并由破产署接管。同时有关物业5年内是难以找银行按揭的,因此,转售后5年内要出售会很因难。

  1. 忌不断将物业转让予近亲

如果丈夫每次买到新楼,之后都将物业转让予妻子是否可行?其实,有关做法同样会被税局会质疑,认为丈夫每次买楼并不代表自己行事,而是代表妻子行事,若妻子本身有楼在身,新转让的物业便会被税局以「以不代表自己行事」去追回税收,即为印花税会以楼价的15%计算。

  1. 注意按揭物业于罚息期转让

另一项要提醒是,有按揭负担物业,转让时是否未过罚息期。若还在罚息期内,转让时要清还按揭负担,但银行会视为提早还款,会被罚息以及收回现金回赠。

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