【1% Anthony】读者来信:内房负债高 买大陆楼好危险?

读者来信

Anthony Sir你好!最近睇报纸见到,很多内房发展商普遍的负债比率都很高,专家说这很危险,债务有机会违约,楼盘有机会烂尾,所以不要买大陆楼,想问是这样吗?

回复读者来信

经常听见朋友说:「内房好危险,负债比率好高!」

报章杂志咁讲,朋友睇完报纸又系咁讲,甚至连金融界朋友,包括相熟的私人银行投资团队都系咁讲。最初我都深信不疑,直至近年我们1% 团队自己做发展商,才明白完全不是这样!

第一,负债比率高,不等于风险高!

发展商的负债比率比一般企业高是正常的!
据一般人的理解,资产负债率 =(负债总额÷资产总额)× 100%,一般企业可接受负债比率为40~60%,太高就是风险高。

为甚么发展商负债比率即使较高,也不代表风险高呢?

做了发展商就明白,因为有…实质资产!有地!有楼!以我们两年前成功收购的一项旧楼项目为例,假设我们以5亿元收购地皮,建筑发展成本也是5亿,按现时指引,地皮最多借4成,建筑成本最多供8成,即是借2亿及4亿,合共6亿,相比资产5亿,岂不是120%?哗!负债比率好高啊!…想深一层,那又如何?风险高吗?借了6亿,但手上地皮的买入价已经5亿了,市况稍为好转,已经可以卖6亿,已经够还债了,风险高吗?

其他企业就未必可以用这个思维了!

例如饮食集团,舖面是租的,还有人工、货钱、水电煤,全部都是支出,实质资产在那里?生意好的时候,晚晚爆场,估值当然高,但一个大浪冚埋嚟,例如社会运动及疫情打击,生意大跌,甚至有段时间要停业,欠租欠人工,很多店都负债累累,用甚么还债呢?风险岂非更高吗?发展商有地、有楼,岂非更安全吗?当然你要了解清楚发展商有多少地、多少楼,多少实质资产。

第二,负债比率高,不等于烂尾!

过往确实有不少烂尾的新闻,尤其国内或海外买楼都要小心!

近年大陆对一手商品房的监管越来越成熟了,基本上烂尾的个案少之又少,间中听到的新闻,例如之前惠东的海岸居,其实是小产权楼盘,并非受管制的商品房,正式国家认可的商品房,尤其住宅,近年极少烂尾情况。原因是买家的订金,一般是不会直接给发展商的,而是存入一个发展商的监控户口,由国家部门监控,不能随便攞钱,相对安全。其次,现在大陆卖楼,要封顶才能卖,烂尾机会甚低。当然买楼的时候,买家亦有责任查核是否有官方的认可,大陆楼就是所谓五证二书,如果拣大型发展商就更稳阵,例如一些全国性发展商,涉及买家以十万计,难道国家会任由他们烂尾,任由几十万个买家及住户,血本无归上街维权吗?

第三,负债比率高,不等于唔抵买!

事实上,由于负债比率高,发展商才会有出货压力,才会求量不求价,才会有笋盘。当然,缺钱就有机会将货就价,交劣质货,所以最重要是要睇清楚,发展商过往的交楼质素,如果发展商过往交楼质素都维持高水平,笔者相信不因为一时资金短缺而犠牲自己最有价值的品牌,反而可以趁低吸纳,买到笋盘。

 

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