半新房接踵而至,4招教你平价入市!

近数月陆续有不少半新房经过3年SSD(额外印花税)期满松绑,该批「解辣房」陆续涌现市场,成为楼市新力军,提供多元化面积、间隔等选择,加上部分业主因为楼市尚未明朗而选择放售单位,个别更以低市价沽货,因此,半新房解封后,往往是笋盘集中的时期,对于准买家来说,亦是淘货的好时机,可以在不用排队抽签、不用争夺的情况下,购得楼龄新,甚至刚入伙的半新房。

半新房遍布港九新三区

按照SSD 3年期满推算,可以预估过去6个月内松绑的单位来自2016年8月至2017年1月出售的,而根据<<一手住宅物业销售资讯网>>显示,2016年8月至2017年1月总共有9,966伙单位供应,房源遍布港九新三区,香港岛包括有筲箕湾形荟香岛、北角尚誉、山顶Mount Nicholson phase 2等,九龙区何文田加多利轩启德1号、将军澳海翩汇蓝塘傲等,新界区包括马鞍山荟晴、元朗Grand Yoho及屯门Napa等,总出售单位达6,701伙。因此,有找房需求的朋友,不妨在这些半新房聚集区域搜刮笋盘!

辣税期满连录成交

新界的新房向来较市区房更易入场,吸引了不少买家购置。如位于屯门区的䨇寓,单位于去年年底开始松绑,有业主一手买入开放式单位作自住,持货3年后因换房需要而出售单位,原叫价465万港币,最终议价12万,以453万易手,单位3年内升值30.6%。另外,位于筲箕湾的形荟同样有业主止赚个案。据悉,有业主一手以920万港币买入了形荟2房单位,并未有自住或放租,内部家电及装修均属于全新未用过。在去年10月放售后,迅速获得买家承接,由叫价1100万港币减至1038万成交,业主获利约118万。

半新房置业攻略

NO.1 做好背景调查

准买家要从众多半新房中找到优质房源,除了要留意单位格局、楼房品质及设施配套,同时亦需对单位及业主进行背景调查,如委托地产代理做「查册」,可以了解业主一手买入价钱、按揭供款情况及单位有否出现事故,有需要亦可向邻居及保安旁敲侧击。如果业主急于放售,「查册」便有助了解背后原因,方便日后议价。香港的持牌地产代理拥有丰富的房产买卖经验,可说明准买家找出单位的资料资料,让置业更省心。

NO.2 做好市场研究

在对单位进行「查册」之后,下一步要为单位做市场研究,计算其回报及入住率,再把单位放售价与同社区相似单位做比较,说明判断房价是高是低,也要比较同区类似品质的二手单位及房价,看看是否有更好选择。另外,做银行估值也是重要的参考要素之一,目前美联物业官网及APP均有提供独家免费「银行即时估值」功能,让顾客找房之时随时查看单位的最新估值,帮助判断购买价格;同时还能及时捕捉到价笋盘,省时又方便。

NO.3 捕捉业主心理 后议价

与业主议价是一场心理战,开战前要了解业主急于放售半新房的原因,急于放售的业主中可能涉及以下几个方面:

(1)本身财政状况出现问题,需卖房套现周转;

(2)购买一手房时,选取先松后紧的按揭计画,直至利息大幅上升时难以供款,唯有尽早离场;

(3)有急切换楼需要;

(4)因自身理由看淡后市,想尽早沽货离场。

无论业主属于哪种状态,在背景调查及看房时都可略知一二。对于急于求售的业主,准买家可以大胆议价。

NO.4 表决诚意 忌犹豫不决

急于放售半新房的业主成交速度一般比二手住宅快,准买家除了要向对方动之以情,更要明白对方有资金需要,遇到心头好便不应犹豫不决。为证明自己并非只是随便看看,看房时可以带齐订金或本票以表示诚意,一旦议价成功即可马上签约交付本票,以顺利够得心仪笋盘。

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