【屯马线效应】启德区将成大赢家?

发展多时的港铁「屯马线一期」,已于2月14日正式通车,香港铁路四通八达,而为了配合香港的长远经济发展及满足市民的交通需求,香港特区政府亦一直致力发展更多运输基建项目,并扩大铁路的覆蓋范围,而交通便捷亦会为区内楼价带来正面作用。

铁路网路为区内楼价所带来的效益显著,当中西铁线就是其中一个例子,西铁线于2003年12月通车,连接红磡站及屯门站,途经尖东站、南昌站、元朗站及天水围等站。西铁线的开通大大减低居民来往市区及上班的时间,住屋需求因而增加,而沿线的屋苑在通车后的升幅更是跑赢大市。根据美联物业房地产资料及研究中心显示,以天水围嘉湖山庄新元朗中心屯门市广场为例,该3个屋苑今年1月份平均实用呎价较03年年底分别上升近4.5倍、近4.3倍和逾5.6倍,远较全港上升约3.3倍为高(见表一),相信铁路网路成为楼价跑嬴大市的动力之一。

屯马线是沙田至中环线(简称沙中线)的一部分,于2月14日通车的一期连接大围站和启德站,途经显径站和钻石山站。随着「屯马线一期」通车后,乘客来往大围至钻石山的时间将由原来的17分钟缩短至9分钟。

马鞍山支线与东铁线交通进一步完善

由此可见,「屯马线一期」通车后,马鞍山支线与东铁线交通进一步完善,当中马鞍山居民未来前往东九龙更无需于大围站换乘,而可以直接乘坐屯马线至钻石山,再换乘至东九龙,交通时间缩短。相信在「屯马线一期」开通后,将增加马鞍山的住屋需求。根据美联物业房地产资料及研究中心显示,马鞍山私人屋苑2020年1月平均实用呎价介乎近12,000元至近17,000元左右,而当中交投最多的是新港城,首月录13宗注册登记,而银湖.天峰以12宗紧随其后(见表二)。

启德发展区优势更为突显

启德站的开通更为启德发展区带来铁路网路元素,优势进一步突显,并相信通车后受惠最大的将会是启德发展区。启德发展区位于九龙东,是政府致力打造的香港第二个CBD。除了发展住宅及写字楼外,启德邮轮码头已启用,启德体育园以及多间星级临海酒店等陆续兴建,为区内增添活力及注入多元发展。启德区未来交通网络将四通八达,除港铁「沙中线」外,另连接油麻地以及启德发展区的「中九龙干线」亦落实兴建。启德区贵为九龙市区中的瑰宝,地域上占优势,部份项目甚至会坐落于前身为启德机场的跑道上,可近距离观赏维多利亚港景致。待发展完成后,启德将成为九龙的新地标。

至于启德私人住宅发展方面,启德发展区是住宅官地其中一个供应重点的地区。综合地政总署资料显示,自2013 年至今,启德发展区合共批出 22幅住宅官地。区内地价更水涨船高,屡次诞生百亿地王。翻查纪录,全港历来共有 14 次地价逾百亿港元的住宅官地,当中启德发展区已占6次,占比高逾4成,反映近年发展商看好区内发展潜力(见图一)。

启德发展区不少项目已相继登场。据资料显示,区内已经先后推出8个私人住宅专案,包括中国海外的启德1号一期及二期、嘉华国际的嘉汇及嘉峯汇、保利置业的龙誉、建灏地产的天寰、会德丰的OASIS KAI TAK和龙湖及合景泰富的尚.珒溋,合共超过6,100个单位,迄今售出逾4,700伙,占单位总数的逾77%,反映市场对该区的需求大。至于未来供应方面,截至今年1月底,区内待批预售楼花同意书的项目共有2个,分别为沐泰街第一期及第二期专案,共涉及单位约646个单位。

由于启德置身黄金地段,是特区政府致力发展的地区之一,未来集住宅、商业、酒店及旅游于一身,因此,物业价格亦相对较高。若按金额划分,综合《一手住宅物业销售资讯网》显示,以2019年至今(截至2020年2月16日)启德区售出的新盘中,逾1,000万至2,000万港元个案占约47%,远高于全港约18%;而期间启德区逾2,000万港元个案则占16%,同样高于全港约6%水准;反观,启德区1,000万港元或以下个案占约37%,却远低于全港约76%(见图二)。

总括而言,「屯马线一期」的开通对社区发展的重要性无容置疑,不仅有助改善区内居民的生活,交通基建更可缩短居民外出时间,同时亦对沿线区内楼市有着正面推动力。

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