800万房首付仅80万,新按揭如何精明上车换房?

香港特首林郑月娥于10月16日公布《施政报告》放宽首置人士按揭成数后,楼市即刻传来正向回应。据媒体报导刚过去的周六、日(19至20日)楼市气氛明显好转,一、二手成交也反弹,二手市场更爆发小阳春。

Part 1

《施政报告》有何亮点?

首置利好逐个数

800万港元房首付一成 

《施政报告》宣告降低首次置业门槛,对上车客可谓非常友好。我们不妨先回顾相关政策:首置人士可申请最高九成按揭贷款的楼价上限,由现在的400万元提升至800万元,而最高八成按揭贷款的楼价上限,则会由600万元提升至1000万元,后者更包括自用楼换楼按揭。

与旧制比较,若首置住宅物业楼价800万元,按揭成数由原来六成大幅放宽至九成,首期将由320万元降至80万元,节省75%,而1000万元物业亦由原来按五成增至八成,首期由500万元减少60%至200万元。价钱较“大众化”的600万元物业,首期亦由120万元省一半至60万元。

适用于已落成住宅物业 

林郑月娥表示,放宽首置按揭的楼价上限,目的是协助有即时置业自用需要的人士,九成按揭适用于已落成的住宅物业。她指出,现在香港有不少人,特别是专业人士,两夫妇都有工作,供得起房但无足够首期,亦很难找到400万以下的物业,在没有选择下,只能买一手楼(因配有高成数按揭配套),故希望能够帮助这些没有足够首期但有即时置业需要的人士。

未通过压测亦可借九成?

对于放宽压力测试,金管局要求银行妥善管理风险,银行须评估借款人的还款能力,包括借款人须符合相关的供款与入息比率上限要求,并为他们进行按息上升的压力测试(加三厘后供款占入息比为60%或以下)。

按现行规定,供款占入息比率最高仍为50%,若超过则不会获银行批出按揭。因此,即使置业人士可加大按揭成数,减付首期,但由于借贷比率增加,每月还款额会上升,入息要求亦较高。例如购买800万物业分30年还款,按利息2.375厘算,旧制下按揭最高六成,首期320万,每月供款约18655元,置业人士每月收入(连压测)最少要44797元。新计画下借九成,首期减至80万,但每月还款增加50%至27983元,每月最低收入(连压测)最少73305元。

值得留意的是,首置人士如未能通过压测,也可做九成按揭,但保险要相应增加,每月入息仍至少约56000元。

Part 2

新按揭计画下,

如何精明上车 or 换楼?

600-1000万二手笋盘最抢手

Candy从西安来香港已经四年了,目前在一家金融机构工作。一直租房的她也有计划在香港上车置业。按照她的收入,买房的最大问题不是无力供款,而是难以支付首期,以及要缴纳的非香港永居买家的税费。

以600万元“上车盘”为例,按照过去按揭成数为六成,那Candy首期要拿出240万元。而政府这次放宽按揭保险上限,600万元的房子首付只要60万元,这样即使算上税费,现金的压力也小了不少,这让她非常心动,打算开始看房。

如果你也是和Candy差不多的情况,想要寻找新政策惠及已落成的物业,一手房方面可以留意市场最近热推的现成楼盘。而二手房则可选空间更大,并且有很多价廉物美的笋盘。

至于二手笋盘怎么选,我们在过往多期都详细讲解。而且也着重推荐了香港十大蓝筹屋苑二线蓝筹屋苑,以及长沙湾港铁笋盘,几乎涵盖了香港各区的优势地段,大家可以点击文字连结重温。

换楼按揭门槛降低,改善置业更轻松

如果有留意条款,自用楼换楼按揭,按揭贷款上限会由600万提升至1000万元,最高可做八成按揭,这样换楼链可以重建。以往因为800万以上的物业只能按揭六成,就算业主拥有一层中小型物业,想小房换大房也不能。因为卖出自住的物业所收回资金,不足缴付大单位的首期。把按揭成数提升至八成,1000万物业只需200万首期,那么卖掉原有小单位,所得来的数额多数能支付首期,说不定还有剩款用来装修,这样市民便可改善居住环境。

近期正准备换楼的王先生是本次放宽按保成数的受惠者。王先生和太太均为教师,家庭月入超过7万元,他们两夫妻、两个年幼子女加上外佣,5个人蜗居在荃湾一个375平方呎的小房子,居住品质亟待提高,于是打算换一个1000万以内的三房。由于放宽按保成数,王先生可申请八成按揭,首付只需200万,把旧房子卖掉足以支付,并且还有余钱装修。

Part 3

新按揭政策买房,

这些细节不可忽视

首付降低,但月供增加

上车门槛大降,如800万元住宅的首期由320万元大减至80万元,难免令想上车者颇为心动,不过入市前要明白压力和风险同样上升,例如每月月供上升。由于首期减少,借款增加,每月供款负担随之上升,以楼价800万元、息率2.375厘、30年还款期计,放宽前每月供款为18655元,放宽后则为27983元,每月要多供近1万元。如果是1000万元的房子,以往只能成做五成按揭,现在新措施下,按揭成数上限提升至八成,即减少300万元的首期开支,减幅达60%。不过,每月供款同时增加60%,月入需达到64,264元。这就要求准买家购房前必须明白个中风险,评估清楚自己的财务和风险承受力,才决定是否入市。

按揭有风险,先到银行做预批对于新政策,有关人士指出,银行目前仍持保守态度,准买家或会因为该措施,即使未能符合压力测试,仍获按揭证券公司批出按揭。可是,大家要留意,真正批出按揭是银行,建议大家在签约前,先到银行做预批。

新政策实施以来,楼市交投明显活跃,甚至不少业主提价沽售。对于有意在香港置业,而预算紧张的朋友,这绝对是入市的良机。

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