【业主注意】2021最新卖楼放盘懒人包

眼看各区楼价先后破顶,不少业主开始考虑是否是个放卖放租的好时机。但当中流程并不比买楼或租楼来得简单,里面仍然有不少窍门或者伏位。今天我们来了解一下,放卖的整个流程及注意事项。

卖楼程序

放盘

业主可以自行出售单位,或委托地产代理(即放盘)或透过拍卖会出售。若打算委托地产代理放盘,紧记要委托持牌的地产代理,并跟代理签订《地产代理协定》,签署协定时须注意以下事项:

  • 协议的有效期
  • 佣金及缴付佣金的时间
  • 所选择的委托形式是「非独家代理」还是「独家代理」,若委托形式属独家代理,即使你透过另一地产代理出售物业,该独家代理也可能向你收取佣金
  • 所选择委托代理只代表你,还是同时代表你和置业人士,若是后者,该代理须如实告知双方,并向双方披露从另一方收取的佣金数额或比例。

买卖方式

卖方可直接和买方交易,但双方通常都会委托地产代理,并经过以下阶段进行交易:

1 卖方找地产代理/地产经纪出售物业(即「放盘」),而买方找地产代理搜寻合适的物业。双方均可委讬超过一间地产代理;

2 买方睇楼,并与卖方或其地产代理讨价还价

3 卖方与买方就已选定的物业签订临时买卖合约,该临时合约通常由地产代理提供,而买方亦同时要缴付临时订金(俗称「细订」)

4 卖方与买方各自委托事务律师。卖方律师草拟正式买卖合约,由买方律师审核,双方透过律师就合约条款达成协议后,便会签订正式买卖合约,买方亦同时要缴付加付订金(俗称「大订」)

5 完成交易当日(交楼日),卖方交付物业予买方,而买方须缴付楼价的余款。买方律师草拟转让契,由卖方律师审核,双方签订转让契

签署临时及正式买卖合约

临时买卖合约

若与买家就单位的售价达成共识,买卖双方会签署临时买卖合约。这是一份具有效力及具约束力的法律档,买卖双方必须依从。若任何一方未能完成交易,可依据临时买卖合约追讨赔偿。

賣樓程序

临时买卖合约必须包含若干条款,例如:物业的地址和售价、临时订金(细订)数额、加付订金(大订)数额、何时签署正式买卖合约、交易完成的日期等。以下连结详列临时买卖合约一般包含的条款。

正式买卖合约

正式买卖合约由律师根据早前签订的临时买卖合约草拟,用作取代临时买卖合约,包含更详尽的条款。你可在正式合约里加入特别条款,而这些特别条款不得跟临时买卖合约有所抵触。

卖家必须和买家坦诚的事

作为卖方,你必须向买方披露物业的产权负担,例如:

  • 政府所发出的「清拆违建工程的命令」
  • 拖欠管理费
  • 楼宇的维修工程
  • 未清还的按揭款项
  • 关于物业的诉讼

虽然地产代理或买方可以透过土地查册获得以上资讯(如产权负担已在土地注册处登记),不过,为确保出售过程顺利,以及避免日后出现纠纷,卖方最好预先跟买方披露有关资料,保障自己的利益。

另外,卖方也有责任向买家披露楼宇的潜在欠妥之处,这些潜在欠妥之处是买家在正常检验单位的情况下未能察觉的。

卖楼有时也要交税

额外印花税

如果卖方或转让方买入有关物业后,于 36 个月或以内转售或转让,而交易又非获豁免,便须缴纳额外印花税

于下述期内出售或转让住宅物业

税率

(楼价之百分比)

6 个月或以内

20%

超过 6 个月至 12 个月或以内

15%

超过 12 个月至36个月或以内

10%

生意性质需要交纳利得税

《税务条例》第14条规定,任何人士在香港经营行业、专业或业务从而获得于香港产生或得自香港的所有利润,除由出售资本资产所得的利润外,均须课缴利得税

《税务条例》第2条订明行业包括属生意性质的所有投机活动及项目。要决定物业买卖是否构成生意性质的投机活动,须从纳税人及第三者搜集有关资枓,包括买卖物业的背景、动机、财务安排、运作情况、交易的频率以及持有物业时间的长短等,根据有关事实判断该项交易是否属于生意性质的投机活动而须课税。

也就是说,当你的卖楼被认为是生意性质的投机活动时,便需要向香港政府交利得税。

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延伸阅读:

卖楼锦囊        卖楼费用清单 | 卖楼流程

                      转让契 VS 送让契 | 遗产物业继承

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