【按揭拆局】回赠减少 转按还有着数吗?

过去几年银行透过现金回赠吸引其他银行客户转按,近月有多间银行削减现金回赠,由高达贷款额2%跌至1%甚至零回赠,令原本打算转按的客户却步,维持原有按揭计划?其实只要计计数,转按仍然大有着数,现一一为大家拆解﹗

「呼吸Plan」转按悭息

要决定是否需要转按,最重要计清楚按息差异以及现金回赠有几多。现时不少发展商为一手物业提供「呼吸Plan」,缴付5%首期后便可以上车,首两、三年会提供免息供款优惠,但两、三年后息率便跳至5、6厘,业主难以负担。但如果选择转按,以贷款350万、还款期为22年及实际按息2.25%计算,即使现金回赠被削减,但转按后仍节省总利息136多万。

转按后前后变化(假设物业贷款额为350万,还款期22年):

回赠助抵销加幅

有业主因为现正使用按息较佳的按揭计划,而不考虑转按,但只要用心计计数,其实转按同样更为化算。以贷款额700万为例,假设业主剩余还款期为20年,现时按揭息率为2.25%,每月供款为$36,246,如果转往实际按息加至2.35%的新按揭计划,每月供款轻微增加至337元至$36,583。

不过,由于转按设有1%现金回赠,贷款额700万可获得达7万元的现金回赠,基本上转按成本只涉及5千元左右的律师费,扣除相关费用后现金回赠仍然足以覆蓋16年的按息加幅。如果个别银行能提供1.5%现金回赠,更能覆蓋达17年的按息加幅。而且业主转按后经过罚息过度期,又可以再次转按获取回赠。

按息及现金回赠的变化(假设为700万贷款额、20年还款期)

加按可获赠更多回赠

近日楼市升温,如果业主手上物业楼价上升,可考虑透过高息户口Mortgage link零成本净赚现金回赠。Mortgage link的按揭利率与存款息率一致,有助业主重置资金,假设业主本身持有的物业市值800万,只余下200万的贷款,以现金回赠1%计算,能够获得2万元现金回赠。但如果业主借尽转按最高的按揭成数6成,可多借240万至480万,现金回赠可获得4.8万,比原本多比2.8万。

根据Mortgage link规定,可以存放贷款50%往高息户口,即可以把240万存放在高息户口对冲,次年再以部份还款形式交回银行,令现金回赠却可以倍翻。当两、三年罚息期过后,如果届时楼价再上升,业主可继续用此方法加按获取更多回赠。

除了基于以上3个理由需要转按,其实市面仍有不俗的现金回赠存 计划在,不少按揭公司甚至会提供独家优惠,可以衬著尚有优惠计划,尽早转按锁定现金回赠。

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