【按揭拆局】H按上调「封顶位」!5大必知按揭细节

锁息上限(俗称「封顶位」)是H按重要条款之一,但不少置业初哥申请H按计划时,不知道锁息上限的存在及用途,选用一个锁息上限较好的按揭计划不但能保障供楼负担,压力测试也能过得更轻松。

事实上,2022年7月底,拆息达1.31厘,以H按+1.3厘,实际按揭2.61厘,即已升穿2.5厘的H按封顶水平。假设以楼价600万元,承造9成按保(即借贷540万元),以30年按揭年期及H按封顶2.5厘计算,每月供款(包括按揭保费)约22,403元。若未来P按息率调高,H按封顶亦会跟随向上。假如P按未来加息0.25厘,P按息率将升至2.75厘,每月供款(包括按揭保费)将升至约23,147元,届时较现时(2.5厘)增加约744元;若P按未来加息0.5厘,P按息率将升至3厘,每月供款(包括按揭保费)将升至约23,905元,则较现时(2.5厘)增加约1,502元。

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1. 锁息上限有甚么好处?

H按是根据银行同业拆息基准的按揭计划,「H」就是指拆息Hibor。如果拆息短时间上升,H按供楼开支便急增,因此现时大部份银行会为H按计划提供「锁息上限」,当利率高于锁息上限的利率,便可以使用锁息上限的利率供楼。

HIBOR 息口 鎖息上限

2. 锁息上限是否不变?

银行的锁息上限是以银行最优惠利率计算,如果银行调高最优惠利率,锁息上限也会上升。当拆息持续上升,银行也有机会调高最优惠利率。例如按揭计划是P-2.5%,该银行的最优惠利率为5%,实际封顶息率是便是5%-2.5%=2.5%。假设银行调高最优惠利率至5.25%,实际封顶息率是便是2.75%。

3. 压力测试与锁息上限有关?

不少置业人士以为使用H按供楼,是以拆息计算压力测试,其实是以锁息上限计算。例如按揭计划的实际封顶息率为2.725%,银行便以2.725%+3%进行压力测试。因此,如果A银行的按揭计划的实际封顶息率为2.5%,B银行为2.725%,其他按揭条款不变,压测门槛便出现5.5%及5.725%的分别。

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但如果锁息上限为2.725%,压力测试门槛便是近39,000元。对于一些压力测试「踩界」的人士,必须更加关注锁息上限的高低。

 

4. 现在是低息环境,锁息上限不重要?

重要!除了上文提及锁息上限会影响压力测试,即使现时处于低息周期,实际按息远低于锁息上限,但长远而言,拆息仍有机会上升,由于最优惠利率通常比拆息走慢,在加息周期仍有助节省利息支出;过往亦曾出现遇上新股集资等情况会导致拆息突然抽高,因此选用一个锁息上限较低的H按计划仍是较有保障。

5. 现时锁息上限一般几多?

现时大部份银行的实际封顶利率仍然为2.5%,但部份银行会对较细借贷额的提供较保守的按揭计划,当中锁息上限会较高。个别银行又会对难申请按揭人士或特殊房屋类型(如居屋)或非住宅的按揭申请,提供较保守的锁息上限。

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由于每间银行的按揭计划各有自己的锁息取态,贷款额及物业类型又会影响最终的锁息上限,加上选择一个适合的按揭计划,锁息上限只是其中一个考虑因素。银行按揭业务为了追赶业绩,相信短期内未会大幅调低现行提供的优惠如现金回赠、高息存款挂勾户口等。不过由于资金成本不断上升,一个月拆息有机会于第三季触及封顶位,银行将尽量避免拆息长期高于封顶位而出现「蚀本」情况,并「试水温」为未来加 P作准备。料银行加 P 前除了提升 H 按封顶位外,亦有可能提升 P 按优惠,甚至令 P 按实际息率比 H按封顶位略低,诱导客人选用 P 按,令银行资金成本在加息周期下变得较为稳定,是次主要受影响的人士为新造H按计划的客户,但料银行有机会于年内调升 P,届时将影响所有承造按揭之人士。

另一方面,目前业主持货力强,全港约有130万家庭住户居于自置居所,而自置家庭中已供满楼的家庭约85.8万户,即业主供满楼比率达66.1%,相信未有大幅减价沽楼的压力。由此可见,虽然加息对供楼支出带来一定压力,但相信普遍业主未会因加息而无法供款导致要劈价求售。

再者,目前市场短线炒家已近乎绝迹,相比起97年亚洲金融风暴爆发后,息口调高,引致炒家劈价争相离场,相信未来面对相同情况的机会较低。除非未来息口上升幅度及次数较预期为大,否则相信楼价未会因加息而大幅调整。

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