浅谈豪宅按揭

近期由公司冠名赞助的置业按揭电视特辑,内容围绕豪宅买卖、换楼及其他置业投资心法,一连6集助广大市民越住越富贵。在众多楼宇类别,豪宅相信是大部份人的终极「Dream House」。然而,豪宅的入场门槛高,买家一般都是实力雄厚,部份更以「Full Pay」形式购入豪宅。不过,现时银行提供的按揭息口低,吸引部份买家利用杠杆方式入市,并再将手上的资金用作于其他投资。以下是入市豪宅以及申请按揭须知:

银行承造豪宅按揭与一般住宅单位大致相同,然而豪宅银码较大,根据金管局要求,一千万或以上的物业的按揭成数最高为5成,因此买家须预备充足的首期资金。另外,银行会视乎买家是否已持有物业或有按揭在身、自用或非自用、收入是否主要来自香港等等,按揭成数或有所调整。要注意,部份豪宅买家为「老板级」,若以「公司名义」购买豪宅,在承造按揭时,银行须查看公司流水帐,并会审视公司的营利能力,买家亦须缴付15%从价印花税(AVD)及15%买家印花税(BSD),相关税款所费不赀。

亦不少买家钟情于一手豪宅,发展商为了让买家有更松动的财政预算,或设有多款付款方式以供选择,一般较常见的如由与发展商合作的财务机构提供一按或二按计划,部份最高按揭成数可达七至八成。而成交期亦较为弹性,一般为120/180/210天等,曾有发展商推出3年超长成交期的付款方法。另外,亦有发展商提供「先住后付」付款方式,即买家签署买卖合约时,只需支付部份首期(如一成)即可入住该单位,余额于指定年期过后才缴付,让买家有更多时间筹集资金,换楼客则有更充裕的时间出售原有的物业。

除了富豪及投资客,事实上不少艺人亦投资有道,并爱买「砖头」保值,近年亦不乏艺人购买豪宅的新闻。部份艺人资产丰厚,但收入或不稳定或未能提供足够收入证明,可考虑透过「资产证明」申请按揭。要注意银行以资产水平计算按揭时,成数最高为4成。资产净值亦不得少于楼价的100%,即如物业楼价为3,000万,资产净值不得少于3,000万。资产证明可包括港元存款、外币、股票、债券、现契楼等,每间银行对各种资产的审查及估值均有不同,如要以资产证明申请按揭,事前可先向专业按揭转介公司查询。

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