银行为按揭审批的「把关者们」

置业需要庞大的资金,大部份业主均以按揭方式向银行借贷上车。根据金管局数据显示,平均按揭贷款金额一直上升,今年6月更达到509万创历史新高,表示现时愈多买家以高杠杆方式上车。「借定唔借?还得到先好借!」,银行除了向大众传递正确借贷态度的教育信息,在审批按揭上,银行亦担当着「把关者们」的重要角色。

买家(借贷人)方面,银行会对其作仔细的入息审查,包括审视其还款能力,即每月入息能否应付按揭供款。银行亦会查核借贷人的信贷记录,即过往有否逾期还款的习惯,从而判断将来不偿还贷款的风险。银行亦会根据借贷人的工作类别(受薪雇员/自雇人士、所属行业、固定收入/非固定收入),评估其借贷风险。此外,借贷人与银行的关系亦是按揭审批的其中一个考虑因素,如银行熟悉借贷人的财务实力(指若借贷人于该行设立户口、生意往来或选用该行产品等),银行或会以较优惠的条件批出按揭。

除了借贷人,银行亦会对一手卖家(发展商)进行把关的工作。一般来说,发展商于建筑前期或会向银行申请融资,以获得庞大资金完成工程。银行决定与发展商合作前,会透过Know Your Client(认识你的客户)及Due Diligence(客户尽职审查),对其作出严谨的背景审查,当中包括了解发展商的背景、政策、资金来源以及身分审查等。而近年环球经济气候变幻莫测,银行对有关风险监管更为严谨。此外,银行亦会对发展商进行详细的信贷评估,并参考发展商过往售楼纪录,最后才决定会否处理其贷款,曾于银行申请开户的公司绝对感受良多。

今年罕有地传出银行未能承造某些楼盘楼花按揭的新闻,当中原因或因发展商与银行往来不多,银行对其背景缺乏了解,内部评估时有不确定因素,担心发展商或会出现债务问题而使其信贷风险增大,因而影响银行向发展商提供楼花按揭。如买家遇上此等情况,或最终需以建期或FULL PAY的形式上会。

事实上,住宅按揭贷款是以抵押品(物业)作为还款保证,而发展商销售一手楼花时,其楼宇仍在兴建中,楼花按揭对于银行而言,只属于一份贷款合约,暂未有任何实质抵押品,因此必须有严谨的风险监管。购买一手楼花前,买家除了要考虑自身的财务状况外,亦要了解市场及外来的潜在风险。如有任何疑问,可寻找专业按揭中介作免费咨询。

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