息魔杀到:香港银行加P对供楼有几大影响?

美国联储局一如市场所料加息,香港银行明日起上调最优惠利率(P)0.125厘,至5.125厘,意味市民借贷100万港元供楼,总利息开支将增加近6%,若P年内合共加足1厘,其利息开支更增加近5成。

●H按还款利率已到封顶位
市面上的最优惠利息按揭(P按)及拆息按揭(H按)均属浮息按揭计划,由于现时1个月期港元拆息已升穿2厘,银行新做H按息率普遍为H加1.25厘,触及2.35厘「封顶位」(锁息上限),因此,港银是次加息令按揭市场主流的H按实际按息,上升至2.475厘。

按揭供楼利息开支随时大增5成
《东网》以每100万元贷款额及30年期按揭为基础,今次加息后,业主每月供款将额外增加64元,幅度为1.65%,全期总利息为41.81万元,较加息前需多供2.35万元,即利息开支增加5.97%。

市场普遍认为美国不会放缓加息步伐,若P最终紧随美息调整,累计加息1厘至实际按息3.35厘,业主的全期总利息会升至58.65万元,与香港首次加息前的2.35厘水平相比,要多还14.53万元,供楼利息开支大增48.67%。

●银行或减少P按定息部份,从而上调贷款利率
需注意的是,不论P按及H按计划均可分为「定息」及「浮息」部份,以P减3厘为例,3厘为定息部分,若银行将其定息部分下调0.125厘,至P减2.875厘,即使没有上调P,其实际利率同样加至2.475厘水平。

不过,由于所有浮息按揭计划均指明,供款人只需承担浮息部份风险,故只有新做按揭计划才会受影响。

事实上,三大发钞行及各大港银早于今年8月初率先透过调整「定息」部份,上调H按所息上限10至20点子,令封顶息率加至2.35厘。

资料来源:东网on.cc

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