东方日报B1:摩通估港府3招压楼市 年内恐再涨价半成

今年初香港住宅楼市开始反弹,之后楼价愈涨愈急,美资大行摩根大通发表报告预期,下半年香港住宅楼价还会再涨5%,令到全年楼价涨幅约达10%。不过,该行同时预警政府或再「出招」压抑楼价,更估计可能会有「三招」,包括加强对非香港居民置业的限制、遏抑投资需求及提高银行按揭贷款风险权重。

摩通指出,香港住宅楼市气氛显著改善,今年3月份二手住宅成交量较去年9月显著反弹1.8倍,较去年首季平均每月成交亦高30%。此外,今年首季一手住宅成交量达4,700个单位,按年增加33%,预期新盘成交量将持续增加。

该行又称,未来4年半市场上可供出售的私宅单位估计约93,000个,连同未来3年每年约有17,000个公营房屋单位落成,意味未来3年香港公私营住宅每年总供应量约37,000个单位。不过,政府改变公私营住宅用地供应比例,借此增加公营房屋供应,将影响未来可供预售私宅的供应。

政府过去推出多项遏抑楼价措施,可惜实质成效不大。随着楼价上扬,摩通预警政府可能会再度透过行政措施冷却楼市,其中两招是进一步限制非香港居民在港置业及压抑投资需求。

政府之前推出针对非香港永久居民、税率为15%的买家印花税,及将购买第二个住宅单位的印花税划一至15%。该行认为政府或需将印花税显著提高,或参考内地的限购令,透过行政措施限制非香港居民置业或限制买入第二个单位。

中大经济系副教授庄太量认为,政府每次加辣之后,楼价反而继续向上,所以现时根本没有需要再加辣,反而是要撤辣。事实上,过去私宅供应增加,对减慢楼价升势没有帮助,他认为未来只需要在公营房屋措施着手便可。

有「白旋风」之称的资深投资者陈清白表示,现时楼价高企,投资者纷纷以高价出货,就只有「傻仔」才会入货,所以政府根本不用再「出招」去压抑楼市。楼价涨势早已与基本因素脱节,迟早会回落。

至于摩通估计的第三招压抑楼市措施,是提高银行按揭贷款风险权重。该行指出,目前低息环境是买家继续争相入市的诱因,因此香港金融管理局宜提高银行按揭贷款风险权重(即增加银行承做按揭贷款时占用的资本水平),意味将会增加银行承做按揭的成本,甚至可能间接刺激银行上调按揭利率。

有资深零售银行家表示,金管局难再收紧按揭成数,否则会令上车买家因首期不足,以致「愈买愈细」的情况进一步恶化。今年来加息预期降温,港元拆息疲软,令大型银行及中小型银行在资金成本上的差距扩大,按揭市场上只有大行取态仍积极,相信提高按揭贷款风险权重,可以令按揭市场及楼市降温。

香港银行计算资本主要分为两大方式,分别为汇丰银行、中国银行(香港)(02388)、恒生银行(00011)及渣打银行(香港)等八家银行采用的内评法,以及其他银行采用的标准法,而内评法的模式较复杂,但现时计算按揭贷款的资本成本时,要求会较低。

金管局在2013年2月首次从资本入手,调高内评法银行的新做按揭贷款风险权重,下限一律设定于15%,并于2016年6月底扩大至适用于内评法银行的所有按揭贷款,2017年更进一步将相关最低要求提高至25%,但仍低于采用标准法银行的35%,意味八间大型银行争夺按揭时,资本上更有优势。

该名银行家又认为,政府要活化二手市场,或会研究将空置税由一手市场扩大至二手物业,但可能会面对投资者及退休人士的反对。

资料来源: 东网on.cc

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