理财Campus:70后住豪宅靠「以租养租 」

70后徐冠鸿(谂Sir)早年从事银行业,接触过多位投资客户后,觉得单靠炒股难以致富,买楼收租最实际,于是透过其银行职员身份以零首期上车,其后更添食,于荃湾买入两个单位。不过,他如今却采取「以租养租」的方式,租入同区价值逾千万元的豪宅。他明明有楼却要租楼,并强调一对夫妇必须至少有三层楼,点解?

现为生意人,又为投资导师的谂Sir早年从事银行业,他于2009年以银行职员身份贷款,并借足10成按揭,完全不用付首期,按揭利息仅1厘,当时购入楼价约200多万元的荃湾三房单位。

谂Sir表示,由于自己在银行上班,接触到不同的金融产品,留意到不少客户炒股均是蚀钱收场,明白单靠投资股票难以发达。其后他转到按揭部门工作,增加了对楼宇按揭的了解,发现物业为不错的投资工具,住宅亦为生活必需品,值得研究一番。

虽然他当时还未结婚,但知道银行职员的按揭利息低,加上当年楼价不高,所以便决定购入人生第一层楼,购入后半年将单位短租,其后结婚才收回自住。虽然单位为二手楼,但谂Sir只更换冷气机及进行基本装修便将单位出租,月租12,000至13,000元,回报率超过5厘。即使在结婚后单位转作自住,他亦未花太多心思在装潢上。

谂Sir指,大部分人会觉得第一层楼要豪装,但自己认为,三、四年后或会换楼,又或者在小朋友出世后要转换新环境,所以不值得豪装,建议打算上车的年轻人,不必花太多钱在装潢上,预算少于10万元为佳。此外,买楼前宜学一些基本的装修知识,须知浴室及厨房的装修费用最贵,睇楼时要留意水喉及窗户,如结构稳妥则可减省日后额外的装修费用。

部分投资者买楼时着眼于地区的发展潜力,但谂Sir则抱着「熟𠮶区,买𠮶区」的心态去投资。他于2009年在荃湾购入上车盘后,于2011年又以200多万元在荃湾购入面积逾400方呎的洋楼,呎价约7,000元,其后,于2014年再以近400万元在同区购入另一洋楼,而3年间该区同类型单位呎价已升至约9,000元。

谂Sir称,虽然投资新楼可变相节省装修费,但普遍新楼管理费每方呎动辄4元,甚至5元,扣除杂费后,租金回报率少于3厘,相反二手单幢楼每月管理费仅约500元,因此买旧楼收租回报更佳。惟目前来说,谂Sir个人选择以租养租,租住荃湾万景峯一个单位,该单位价钱约1,300万至1,400万元,但他如今却能以约28,000元租住,感觉很划算。

谈到投资物业小贴士,他指选择投资的地区相当重要,若以收租为投资心态,最好选择分支家庭较多的地区,以个人喜爱的荃湾区来说,该区住宅物业多元化,包括新楼、大型二手屋苑、单幢楼以及唐楼等,拥大量分支家庭,租客质素不俗。事实上,除荃湾区外,谂Sir年前亦曾留意屯门及沙田大围区物业,认为这些地区具升值潜力,惟最后未找到心水盘。

资料来源: 东网on.cc

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