美联调查:4成受访豪宅客看升今年豪宅楼价

金管局连环出招以遏楼价升势,为了解巿场最新投资取向,美联物业针对豪宅客户进行问卷调查,美联物业住宅部行政总裁布少明指,逾7成受访豪宅客认为物业总银码超过3,000万元方有资格列入真正豪宅级别,46%受访者物业资产占个人总资产比例超过5成,受访者普遍以中小型楼、股票及豪宅作为今明两年的首选投资工具,4成受访者看升今年豪宅楼价。布少明表示,中长线看俏豪宅走势,预期今年超级豪宅及一手豪宅表现将双双超越去年高位,逾3,000万元一手私楼注册量料首破1,000宗,逾亿元豪宅注册量有望连续第3年录破百宗水平,再刷新纪录﹗

图:受访豪宅客心目中定义豪宅的门槛(总银码)

继宣布调高新做按揭息率以响应新措施,惟普遍富豪为豪宅承造按揭成数不高,加上现处加息初期,息口调升幅度温和,巿场仍然享受低息环境,供款增加对富豪买家未会构成显著压力。

至于针对多于一项按揭的借款人或担保人,新申请按揭成数上限下调一成,以一个400万元物业为例,首期将由原先160万港元增至200万元,增幅25%,反观1,000万元物业首期支出将由原先500万港元调升至600万,增幅20%,反映新机制下对中小型物业影响更甚。翻查资料,3月份共有约1,700宗有按揭在身再申请楼按的个案,若以该月新批按揭共9,900多宗计算,当中约17%属于实力较逊的买家,预计新措施下,同类型实力较逊的多按投资者将陆续退出巿场。

最后一项为将主要收入来自香港以外地区借款人的「供款与入息比率」上限下调一成。新措施对买家首期支出并没有影响,惟提升其还款能力要求,以1,000万港元物业为例,若首期600万元,以2.15%按息承造30年,原要求入息下限为36,400元,调低供款与入息比率一成后的入息下限提升至43,700元,前后入息下限升幅增加约2成,意味海外买家承做按揭买港楼需要更充裕的财政实力,即豪宅巿场受影响亦相对轻微。而值得注意的是,3月份新批按揭中,香港以外地区借款人的申请仅239宗,只占全月新批按揭约2%,换言之受该项措施影响者有限。

图:受访豪宅客心目中定义豪宅的先决条件

三大条件,其次是「私密度」、「品牌价值」、「设计布局」与「独特性及身份认同」。大部份被访者认为物业总银码超过3,000万元方有资格列入真正豪宅级别,当中以逾3,000万元、逾5,000万元及逾1亿元为门槛的分别占34%、27%及11%,共占72%,而认为楼价逾1,000万元方可归类为豪宅的受访者仅占不足一成。至于呎价要求方面,35%受访者认为将3万元以上实用面积呎价的物业列入豪宅级别最合理,以逾4万元及逾2万元为门槛的各占25%及2成。此外,85%受访者认为实用面积逾千呎物业方有资格列入豪宅级别,以1,722实呎或以上及1,076实呎或以上为门槛的各占47%及38%。布少明强调豪宅客紧贴大额物业巿场,对豪宅的定位及要求具参考价值。

4成受访者看升今年豪宅楼价 中小型楼、股票、豪宅膺投资热选
至于豪宅客的投资习惯及取向方面,46%受访者现时物业资产占个人总资产比例超过5成,其余4成人物业占比逾25%至50%,13%人占比不足25%。而75%受访者手头上投资用途资金平均占个人总资产超过一成,当中投资资金占比逾一成至2成的受访者达34%,占比逾2成至3成者约29%。而问及其今明两年投资计划有机会涉及的产品中,最多受访者拣选的是本地中小型住宅物业,第二位是股票,第三位是本地豪宅住宅物业,换言之大部份受访者今明两年有机会增持豪宅,其次是本地非住宅物业、内地/海外物业及投资基金。

图:受访豪宅客预期今年豪宅楼价走势

布少明指调查结果所见,巿场上豪宅客现阶段普遍投资意欲颇高,表现稳阵的砖头乃首选,除购置豪宅优质物业、工商舖等大额物业外,亦倾向将资金注入楼价升值潜力突出的中小型物业,以及股票、基金等资产增值工具,投资组合颇为全面。大部份受访者对今年豪宅后巿及升值力具信心,4成预期年内豪宅楼价上升,当中更有一成认为涨幅超过10%,逾3成看稳,28%看跌。

图:全港各类住宅物业的单位分布

今年首5个月逾3,000万元豪宅注册量创新高 升幅跑赢大巿
事实上,今年上半年豪宅表现理想。刘嘉辉表示,据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料显示,今年首5个月(截至5月29日)整体住宅注册量录约26,751宗,较去年同期约16,299宗按年升约64.1%,同期逾3,000万元住宅注册量约857宗,除较上年同期481宗按年增加约78.2%外,更创同期纪录新高,升幅优于大巿,当中单计一手注册宗数已占617宗,同属同期纪录新高,二手则录240宗,一手表现大幅抛离二手,带动逾3,000万元一手私楼注册量占同银码一二手住宅注册量比重首度超越7成,走势凌厉﹗

豪宅交投旺量亦旺价,自港府由2009年收紧豪宅按揭成数,将2,000万元以上豪宅按揭成数收紧至最高上限6成开始,其后多次出招,辣招下小型单位楼价长升长有之际,豪宅升值力亦见强劲,据美联「豪宅楼价走势图」,今年4月实用呎价录20,970元,与2009年1月比较升近1.2倍。

刘嘉辉解释,本地豪宅物业向来不乏需求,惟这类单位供应相对匮乏,为其楼价提供支持。根据差饷物业估价署资料显示,截至2016年底,E类单位仅有26,424伙,当中实用面积1,722至3,013平方呎约23,218伙,占全港私宅总存量仅约2%,而实用面积逾3013呎更仅录约3,206伙,占0.3%,值得留意的是,该类逾3,013呎的大单位,于过去4年每年均落成不足100伙,占同期整体住宅落成量不足1%,至去年比率更跌至0.6%。

一手豪宅、超级豪宅走俏 全年注册量有力续创新高
布少明指,豪宅供应相对中小型单位罕有,升值潜力优厚,向来深受中港实力买家追捧,综合土地注册处注册个案,根据已知买家姓名作分析,内地买家(以买家姓名拼音辨别)占个人买家于本港逾3,000万元住宅市场比率连升3季至今年首季28.8%。由于本港豪宅供应相对中小型单位罕有,具保值能力,向来深受中港实力买家追捧。纵然金管局收紧主要收入来自香港以外地区借款人的「供款与入息比率」,惟对内地豪客实际影响有限。再者,预期发展商持续以各式各样的按揭计划及税务补贴作招徕,令新盘豪宅更具吸引力,将成为豪宅市场焦点,持续吸纳中港巿场购买力。

预期下半年多个豪宅地段及巿区临海住宅项目有机会陆续应市。综合地政总署资料,豪宅地段及巿区临海住宅项目估计约3,000伙,当中尤以西南九龙、大埔百石角、沙田及九肚区一带供应最为集中,各占1,188伙,667伙及519伙。另传统豪宅地段的山顶及半山则有163伙,而南区亦有61伙。

图:料今年逾3,000万元一手私楼注册量创新高

布少明中长线看俏豪宅走势,自2014年人民币结束单边升值预期后,人民币反复贬值,引发内地资金出走避险,由于本港邻近内地,享地理优势,加上内地持续收紧房地产市场,预期在股市及人民币汇市持续波动下,内地豪客将继续作出资产调配,资金将持续进入本港超级豪宅市场,与此同时发展商给予税务补贴,势吸引中港两地买家承接,以超级豪宅及一手豪宅为火车头,预测今年逾3,000万元一手私楼注册量将首破1,000宗,超越去年934宗纪录,创历史新高。料今年逾亿元一手私楼及二手住宅注册量有望挑战去年147宗历史高位,连续第3年破百宗水平﹗

图:楼价与实质存款利率

楼巿现轻微泡沫 下半年楼价升势料放缓
布少明指金管局推「新三招」收紧按揭,剑指投资巿场,发展商「见招拆招」,推高成数按揭力吸购买力,楼巿气氛持续,资产价格热络酿楼市轻微泡沫,但现无爆煲条件。差饷物业估价署刚公布4月楼价指数按月升约2.1%,而据美联「楼价走势图」显示,3月及4月楼价分别按月升约2.7%及2.4%,而5月份按月升幅收窄至约0.7%,以实用面积计算的平均呎价约11,509元。楼价续创纪录新高,若以今年首5个月累计,楼价累升约6.8%。

上半年一手交投畅旺,消耗部份购买力,而预期近月推出的新辣招将影响部份需求,加上本港的按揭息率有机会跟随美息上升,相信无论楼价或成交的升幅于下半年将会放缓,至于未来楼价走势会否逆转,在未有发生重大的负面事件下,仍然取决于经济、就业、息率走势及供应等情况!而息率走势方面,若然美息上升幅度及速度加快,本港实际利率将由负变正,若情况持续一段时间之下,投资者需求将会减少,届时或阻碍楼价升势。

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