美联:施政报告着墨长远土地供应 短期楼市影响有限

施政报告着墨长远土地供应 短期楼市影响有限
适时减辣防风险 调整公私营比例免顾此失彼 同时加大力度觅地造地

特首林郑月娥发表上任后第二份【施政报告】,一如市场预期,未有为房屋政策“加辣”,着墨土地供应,以多项长远土地规划为主体。美联物业住宅部行政总裁布少明指出,是次供应主力集中公营房屋,短期对楼市影响有限。然而,目前楼市仍受压于利淡因素充斥,特别是贸易战影响,短期楼价暂难有上升动力,建议政府做好减辣准备,适时推出,以防外围环境恶化风险。

布少明表示,目前四大发展商拥有的农地储备高达1亿平方呎,假设抽出当中的三成农地转换为房屋用地,以2倍地积比率,并平均每个单位面积为500呎计算,即可提供约12万个单位,规模已大于9个美孚新邨、11个沙田第一城、7个嘉湖山庄或9个太古城,绝对有助解决香港的房屋供应问题。故认为“土地共享”发展农地,实为最快释放土地供应的办法,达至政府、发展商及市民“三赢局面”。

布少明强调,目前楼市无急速下行风险,惟外围市况未明,贸易战随时恶化,政府在增加供应同时,亦须审时度势,做定减辣准备,适时推出,以防外围拖冧楼市,增加经济下滑风险。

布少明指出,觅地增供应刻不容缓,特别是政府现时调高公营房屋比例。不过,若未来新供应未有同时大增,或变相令私人住宅发展土地供应减少,有碍未来楼市发展,更可能种下楼价飙升的远因。以现时土地供应的情况而言,大量增加公营房屋土地有一定的难度。若将公私营发展比例由现时的六四比改为七三比,以长策会去年底公布的未来十年46万个单位目标计算,即私人住宅由原先平均每年约18,400伙(4成)减少至13,800伙(3成)。根据每年一手私楼注册量计算,过去20年一手私楼宗数平均每年约17,700宗;即使过去5年平均亦达15,800宗(见图)。由此可见,除非未来供应大增,否则私人住宅供应将进出现“供不应求”的情况。

图:每年一手私楼注册量

以上资料不包括一手公营房屋
鉴于签署买卖合约至递交到土地注册处注册登记需时,每月注册个案一般主要反映前一个月市况
资料来源:土地注册处及美联物业房地产数据及研究中心

更重要的是,据长策会资料显示,18/19-27/28公营房屋单位十年供应约28万伙,但已觅得可供兴建的单位约23.7万个,即相差约4.3万伙。即使早前政府将涉及约1.06万伙的9幅私人用地转作公营发展,但公营房屋仍较目标少逾3.2万伙。

假若维持未来10年私人住宅供应达18万伙,并且私营发展比例调整至3成的话,意味着公营房屋将由现时的28万伙大幅增至42万伙,即大幅增加5成。在目前公营房屋十年目标连28万伙仍未达标之下,当局需要加大力度觅地及造地。

若未有大幅增加新供应而调整公私营发展比例,反而令私营房屋供应更形紧绌,顾此失彼。事实上,因早前政府部份私人住宅用地改为公营房屋发展,已令今个财政年度首三季卖地计划涉及的私人住宅新供应不足1万伙,仅占18至19年度全年私人房屋土地供应目标1.8万伙约55%,达标有压力。

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