美联:财政预算案房策聚焦供应 3项私人住宅供应数据均见回落 长远对楼价有支持

美联物业住宅部行政总裁布少明指出,今日发展的新一份《财政预算案》表示现阶段无意撤销任何需求管理措施,亦没有加辣,房策则聚焦供应层面,当中3项私人住宅供应数据均见回落,料长期对楼价一定有所支持。布少明更指出,《财政预算案》的措施一如市场预期,没有协助市民置业,然而香港住屋需求却持续炽热,建议应尽快落实增加土地及房屋供应的策略,例如棕地发展规划及粉岭高尔夫球场的建屋细节,以长远增加整体房屋供应,助楼市稳定发展。

  1. 未来5年私人住宅落成量减少万伙

今日公布的财政预算案中,估计未来五年(2019年至2023年)平均每年落成量约为18,800个,较过去5年平均数增加约2成;然而,若与去年财政预算案公布估计未来五年(2018年至2022年)平均每年落成量约为20,800个相比,即意味着未来5年私人住宅落成量合共减少10,000伙(见图一)。

 图一:财政预算案公布的未来五年私人住宅落成量预测变化

资料来源:财政预算案

 

  1. 卖地计划潜在土地供应大减

与此同时,新一份《财政预算案》同时公布19/20年度卖地计划初步数据,预计19/20年度的潜在土地供应可供兴建约15,500个单位。布少明续称,值得留意,新一年度潜在土地供应较18/19年公布约25,510个大幅减少接近4成;若与近8个财政年度平均每年约29,400个相比,更少约47%(见图二)。

随着长策会将公私营房屋比例改为7比3后,未来十年私人住宅供应目标由原先平均每年约18,000伙减至约13,500伙,由于私人住宅供应目标下调,卖地计划的潜在私人土地供应相应减少亦无可厚非。不过,根据过往纪录,发展商实际吸纳土地供应与潜在土地供应往往有一定差距,最接近的是17/18年度,当年发展商实际吸纳土地供应占潜在土地供应达8成(见图二)。反观,19/20年度潜在土地供应大幅减少至15,500伙,即使新一年度售出土地供应同样高达8成,届时可建的单位数目约12,400伙,仍未达新目标13,500伙水平。因此新一年若要达标,政府推售地皮方面需要加大力度。

图二:财政年度卖地计划及售出土地供应估计可建的单位数目

实际单位数量视乎发展商设计,待日后收集更多资料会作修订而不另行通知

资料来源:财政预算案、发展局及市场消息

 

  1. 未来34年一手私人住宅供应高位回落

此外,新一份《财政预算案》亦公布预计未来3至4年一手私人住宅供应约93,000个单位。事实上,根据运输及房屋局公布的「私人住宅一手市场供应」资料显示,截至去年第四季,未来34年新供应稳企9.3万伙较高水平,连续3季持平;不过,相比起17年第二季最高位98,000伙略为回落,亦未及18/19《财政预算案》公布的97,000伙(见图三)

图三:每季公布的未来34年一手私人住宅新供应

资料来源:运输及房屋局

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