高铁效应大利豪宅 罕贵洋房价量齐升

美联料全年逾3,000万元洋房成交创8年新高

美联物业住宅部行政总裁布少明表示,上半年豪宅市场走势凌厉,愈贵价、愈罕有的物业愈受市场追捧,当中逾3,000万元洋房由于供应少、需求大,交投表现突出,今年上半年注册宗数已创出6年新高﹗料下半年受惠于高铁效应,加上新房策加快新盘推售,洋房继续「有价有市」,成交有力「价量齐升」,全年注册量将挑战300宗的8年高位。

上半年逾3,000万元洋房成交创6年新高
美联物业首席分析师刘嘉辉指出,综合土地注册处及美联物业房地产数据及研究中心资料,今年上半年豪宅市场表现理想,逾2,000万元一手私楼注册量录1,256宗,较去年下半年升约31.4%,为自1996年有纪录以来次高,仅次于2017年上半年创出的1,438宗历史纪录﹗二手住宅注册量则达到1,093宗,较去年下半年升约51.6%,仅次于97年上半年的1,228宗,同创有纪录以来半年次高水平。期内,逾1亿元交投录86宗,亦是自1996年有纪录以来次高,仅次于2016年下半年创出的88宗历史纪录。

此外,逾3,000万元洋房的交投表现亦甚为突出,今年上半年注册量已录117宗(见图一),较去年下半年的78宗升约50%,继2012年上半后再度突破一百宗水平,亦创自2012年上半年以来6年新高﹗

美联物业九龙豪宅高级区域营业董事曾凯群指出,根据美联物业分行统计,经过上半年的一轮消化,截至今年7月13日止,各区洋房货尾逾350伙,主要集中于新界区,占约217伙,当中以屯门区拥约133伙为首,其次是沙田及大埔区的约67伙,南区及西贡区则分别以约45及约44伙紧随其后,分占第三及第四位。以现时交投之畅旺,相信这三百多伙货尾将陆续被市场吸纳。

图一:每半年逾3,000万元洋房注册宗数

洋房新供应有限 料下半年价量齐升
美联物业住宅部行政总裁布少明指出,今年上半年整体全新盘数量较预期少,在不包括村屋及全幢买卖项目之下,期内仅有5,752伙全新盘推出,创一手销售条例后新低,较去年下半年的10,373伙跌约44.5%,与去年同期的11,837伙相较更跌逾51.4%。不过,政府刚针对三大目标推出全新的「房策六招」,虽然未有就增加整体房屋供应及压抑楼价提出有效方案,但是市场普遍认为新招中向空置的一手私人住宅单位征收「额外差饷」,以及修改「预售楼花同意方案」两项措施,可促使一手私人住宅单位尽早推出市场,估计下半年发展商会加快推盘,2018年下半年有机会推出的全新盘将高达2.1万伙。如果以区域划分,下半年将军澳及西贡区的全新盘数目最多,达3,810伙;其次为屯门及深井区的3,063伙,大埔区的2,639伙则排于第三。

虽然下半年发展商有机会加快推盘,惟在逾2万伙将推出的全新盘中,预计只有336伙为洋房,仅占整体1.6%,当中更只有153伙,即45.5%为现楼洋房(见图二)有较迫切的推售需要。即使加上逾300伙货尾,未来洋房供应未必会大增,在炽热需求的支持下,价格料续升,惟个别发展商或会提供优惠吸客促销。

图二:估计2018年下半年有机会推售的洋房分布(现楼及楼花划分)

布少明强调,豪宅市场愈罕贵愈受欢迎,洋房近年落成量有持续减少的趋势,于2013年至2017年这四年间,全港仅有1,106伙全新洋房落成,较08年至12年间的1,384伙跌约20%。截至2017年底,全港洋房总存量仅约18,824伙,按落成量的年份划分,当中于2008至2017年落成的,即10年楼龄的洋房数目,更只有约2,490伙,占洋房总数仅约13%。相较于有限的新供应,市场对洋房的需求却持续强劲,上半年的炽热交投已足以反映。值得留意,下半年高铁通车效应,料可吸引更多国内人士来港置业,有利本地豪宅交投。此外,贸易战或迫使人民币贬值,亦突显「砖头保值」的作用。受惠于北水南下的带动,如现时市况未有大幅转向,整体豪宅表现有力更上层楼,特别是洋房「物以罕为贵」,价量表现皆看高一线,料逾3,000万元洋房有望续现「价量齐升」局面,下半年注册量将挑战200宗(见图三)水平,全年注册量可达至300宗,齐创8年新高。

图三:每年逾3,000万元洋房注册宗数

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