《财算案》出炉 买楼按揭多个选择

上个星期四,随着2020最新《财政预算案》的提出,大部分人都将目光聚焦在了一人一万的糖上,可惜此次天上掉钱只落在满18岁的永久居民头上,和不少生活在香港却还未更换身份的人擦肩而过。不过假设把这一万放在买房上,始终还是九牛一毛,这次的《财算案》就没有什么惠及准买房人的吗?

有的!
答案就是
“定息按揭贷款”试验计画。

“定息按揭贷款”试验计画

单看字面意思,相信大家已经懂个七七八八,简单来说就是在买房按揭时,采用一个长期稳定息率的计画,以减低利率波动带来的风险。最近受肺炎疫情影响,香港的经济尤其是零售业、旅游业等受到一波极强冲击,被不断波动影响的人开始怀念“稳稳的幸福”。基于这份对稳定的渴望,政府便提出了这个试验计画,相信无论是帮置业人士在漫漫供楼路上免遭加息之苦、还是为买房人提供更多按揭选择都有存在的价值。那么,在具体操作上又有何亮点和需要考虑的呢?

亮点①:年限长达10年、15年及20年

事实上,银行的定息计画由来已久,不过以往通常是在1至3年的较短年期中实行。资料显示, 由于2018年年初,定息按揭计画的利率比其他浮息按揭计画的更低,加上在加息周期底下,按揭客户想稳定供款并减少利息开支,所以人们在选用按揭产品时大多选择了该计画,甚至达到了所有可选的49.3%,成为了当时最受欢迎的按揭产品。而此次政府带头提出的是属于较长年限的定息计画,可有利于借贷人在更长一段时间内不受息口波动的影响,从而更清晰地部署每月的财务收支。

亮点②:无须符合加息压力测试

现今想在香港银行申请按揭并买房,必须符合月供占收入比例(DSR)不可多于50%,同时要进行加3厘压力测试后,DSR不可多于60%。而由于借贷人在定息期内不受利率波动所影响,而定息期又长达10年及以上,按揭证券公司已征得香港金融管理局同意:借款人无须符合加息压力测试,但现行的供款与入息比率要求仍然适用。不少准买房人表示,此次计画最吸引人的部分正在于对压力测试要求的放宽。

小贴士:DSR指的是供款与收入比率,代表了还款能力。其中包括了客户的私人贷款、按揭供款等每月的供款金额总和,占其每月收入的百分比。例如借款人每月收入有20,000元,每月按揭供款及私贷供款总计达11,500元,DSR就等于57.5%,而DSR越高,代表着客户的还款压力越大。

考虑①:稳定 OR 划算

虽然选择“定息按揭贷款”试验计画可减低利率波动带来的风险,避免未来在遇上加息周期时,因为最优惠利率(P)上升而不得不增加房贷支出。但定息利率始终比普遍银行提供的按揭贷款利率略高,再加上如今美联储宣布降息50个基点,虽然香港银行暂未有推出减息计画,但某种程度上已经可以看出低息环境持续的信号,这样来看,“定息按揭贷款”试验计画未必是一个最划算的选择,因此需要权衡。

案例:假设A先生的贷款额为600万元,如果未来利率不变或降低,以一般H按实际按息2.5%来计算,每月供款约为2.65万元或更少;但以新定期利息按揭计画的2.95%来计算,供款达到2.76万元,全期利息开支多出了26.6万元。不过,由于新定息免压测,最低入息要求仅为55,210元,比现行的H要求57,324元低了2,000元

考虑②:只有10亿贷款额

由于此次计画属于“试验”,总贷款额仅为10亿元,假设每个置业人士申请的贷款额都达到了上限的1000万,那么最多也只能接受100个申请,因此就算想要申请此按揭计画,也有可能供不应求。好在政府表示,该计画会从接受申请日期起推行6个月,之后会按照市场反应再进行下一步行动。

总体来说,“定息按揭贷款”试验计画短期内对整体楼市的影响或许不大,但由于香港楼市的刚需始终炙热,一个长期定息的按揭计画,不仅有助于稳定房贷市场,也给买房人多了一份选择。

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