上个星期四，随着2020最新《财政预算案》的提出，大部分人都将目光聚焦在了一人一万的糖上，可惜此次天上掉钱只落在满18岁的永久居民头上，和不少生活在香港却还未更换身份的人擦肩而过。不过假设把这一万放在买房上，始终还是九牛一毛，这次的《财算案》就没有什么惠及准买房人的吗？
有的！ 答案就是 “定息按揭贷款”试验计画。
“定息按揭贷款”试验计画
单看字面意思，相信大家已经懂个七七八八，简单来说就是在买房按揭时，采用一个长期稳定息率的计画，以减低利率波动带来的风险。最近受肺炎疫情影响，香港的经济尤其是零售业、旅游业等受到一波极强冲击，被不断波动影响的人开始怀念“稳稳的幸福”。基于这份对稳定的渴望，政府便提出了这个试验计画，相信无论是帮置业人士在漫漫供楼路上免遭加息之苦、还是为买房人提供更多按揭选择都有存在的价值。那么，在具体操作上又有何亮点和需要考虑的呢？
亮点①：年限长达10年、15年及20年
事实上，银行的定息计画由来已久，不过以往通常是在1至3年的较短年期中实行。资料显示， 由于2018年年初，定息按揭计画的利率比其他浮息按揭计画的更低，加上在加息周期底下，按揭客户想稳定供款并减少利息开支，所以人们在选用按揭产品时大多选择了该计画，甚至达到了所有可选的49.3%，成为了当时最受欢迎的按揭产品。而此次政府带头提出的是属于较长年限的定息计画，可有利于借贷人在更长一段时间内不受息口波动的影响，从而更清晰地部署每月的财务收支。
亮点②：无须符合加息压力测试
现今想在香港银行申请按揭并买房，必须符合月供占收入比例（DSR）不可多于50%，同时要进行加3厘压力测试后，DSR不可多于60%。而由于借贷人在定息期内不受利率波动所影响，而定息期又长达10年及以上，按揭证券公司已征得香港金融管理局同意：借款人无须符合加息压力测试，但现行的供款与入息比率要求仍然适用。不少准买房人表示，此次计画最吸引人的部分正在于对压力测试要求的放宽。
小贴士：DSR指的是供款与收入比率，代表了还款能力。其中包括了客户的私人贷款、按揭供款等每月的供款金额总和，占其每月收入的百分比。例如借款人每月收入有20,000元，每月按揭供款及私贷供款总计达11,500元，DSR就等于57.5%，而DSR越高，代表着客户的还款压力越大。
考虑①：稳定 OR 划算
虽然选择“定息按揭贷款”试验计画可减低利率波动带来的风险，避免未来在遇上加息周期时，因为最优惠利率(P)上升而不得不增加房贷支出。但定息利率始终比普遍银行提供的按揭贷款利率略高，再加上如今美联储宣布降息50个基点，虽然香港银行暂未有推出减息计画，但某种程度上已经可以看出低息环境持续的信号，这样来看，“定息按揭贷款”试验计画未必是一个最划算的选择，因此需要权衡。
案例：假设A先生的贷款额为600万元，如果未来利率不变或降低，以一般H按实际按息2.5%来计算，每月供款约为2.65万元或更少；但以新定期利息按揭计画的2.95%来计算，供款达到2.76万元，全期利息开支多出了26.6万元。不过，由于新定息免压测，最低入息要求仅为55,210元，比现行的H要求57,324元低了2,000元
考虑②：只有10亿贷款额
由于此次计画属于“试验”，总贷款额仅为10亿元，假设每个置业人士申请的贷款额都达到了上限的1000万，那么最多也只能接受100个申请，因此就算想要申请此按揭计画，也有可能供不应求。好在政府表示，该计画会从接受申请日期起推行6个月，之后会按照市场反应再进行下一步行动。
总体来说，“定息按揭贷款”试验计画短期内对整体楼市的影响或许不大，但由于香港楼市的刚需始终炙热，一个长期定息的按揭计画，不仅有助于稳定房贷市场，也给买房人多了一份选择。
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