【个案分析】楼市波动 放租沽货or趁低吸纳?

近期香港局势错综复杂,楼市也雾里看花,让许多准买家和业主不知道何去何从。

  • 有人认为现在楼价处在相对高位,可以沽出物业赚取升值,落袋为安;
  • 有人抱持“别人恐慌我贪婪”的心态,想要趁价格波动时,大胆入市“寻宝”;
  • 佛系一点的则干脆采取“以不变应万变”的策略。

其实,万种行情归于市!在做出决定之前,不妨先看看几个例子吧。

个案1

从事金融业的Ben是2011年到香港的。因为工作原因一直要穿梭深港两地,直到去年,他才在新界区买入一套小两房的户型自住。从之后的香港楼价走势来看,Ben感叹自己买在了一个相对高位上,但是考虑到反正也是自住,付完首付款后,每月还贷款2万多港币,也觉得可以接受。

直到最近,中美贸易战反复及香港政治事件影响,Ben萌发了想转到深圳工作的念头,加上他看好大湾区未来的发展潜力,更大的行业空间对他充满了吸引力。但是问题来了,现在的这套房子,应该如何处理呢?

他首先考虑的是卖出。但是由于买在高位,现在售价比当时还略低,不仅没有赚到升值,卖出还完贷款后,这笔资金等于这两年是贬值的,这在做金融的Ben看来是无法接受的事情。

于是他考虑不如放租。计算了一下按照现在每月2.3万的租金,租金年回报率接近4厘,这个回报率可以秒杀不少其他投资管道,而且较为安全稳定,最重要的是还可以抵掉每月的供款,等于是租客在帮忙供房子。至于未来的房价升幅确实是一个不可控因素,但Ben觉得长远还是看好香港楼市的,何况自己在深圳发展,持房观望,进可攻,退可守。

 

个案2

相较于Ben,他的朋友Ann就幸运了许多。她比Ben早几年来香港,正好在09年香港楼市处于低位的时候买入一套小两房,经过近十年的时间,如今她的这套房子身价已经翻倍,可谓是赚尽升浪。

近期Ann的家人希望她回珠海发展,于是她也考虑不如出售物业。Ann找房产仲介计算了一下,除开还贷款和交易的其他费用,还能有400万港币落袋,她打算用这笔钱在老家寻觅适合的物业,自住或投资两相宜。

拥有赚钱者姿态的Ann,在出售的心态上会比较轻松,已经赚到盆满钵满,稍稍让利给买家也未尝不可,于是她给予的议价空间相对更大。这与那些叫价强硬的业主相比较,更容易在短期内获得买家承接,减少了整个过程中的时间成本和波折。

 

个案3

和前面两位按部就班到香港读书然后工作的港漂不同,朱先生是家在深圳,与香港有业务往来的商人。经常穿梭深港两地的他,在香港有几处房产,大部分是早年购置。

由于早期资金并不充裕,加上不是自住,朱先生就贪便宜买了一个极小的“蚊型”单位,以及在朋友游说下买了一个交通及生活配套并不便利的唐楼单位。虽说这些年租金还是照收,但是要想增值,则是难上加难。

在生意人的眼中,这样的资产并非优质。而近期香港楼市波动,朱先生敏锐地感到置换更好物业的机会来了。他早前就看中了市区繁华地段一个较新的楼盘,周边的交通配套以及校网设施等都非常优质,但是一分价钱一分货,这个楼盘的价格也一直居高不下。

然而,近期随着香港楼市的反复,不乏有大业主萌生移民的念头,放售手中优质物业。正好朱先生看中的楼盘有笋盘放出,比高位时折让近10%。加上政府放宽了按保成数,令现在入市成本相应降低,于是他迅速支付定金,同时放售原来的小户型和唐楼,在这一波行情中成功突围,以较低的价格换得优质物业,可谓是经验丰富的高手了。

从上面的几个案例可以看出,在波动市下,并没有绝对标准的策略,而是要根据自己的具体情况进行分析,大体的参考指标有以下几点:

No.1资金实力

如果手里资金充足,大部分的人都会选择趁低吸纳,那当然是非常理想的状况。更多的现实情况是像Ben一样,或者朱先生一样,可动用的资金有限,或者波动市下不愿意再投入更多的资金入市。

这个时候,综合物业投资回报率,以及比较物业的投入产出比等因素,可以进行放租或者置换。如果像Ann一样,赚足了升浪,并且又有多余的闲钱,确实可以再选择价格处于相对低位的物业进行趁低吸纳。

No.2 实际需求

无论是买卖还是放租,都要考虑自己对于物业的实际需求,也就是“我想要这套房子为我带来什么价值?”

有房自住的,在波动市下,完全可以按兵不动,以不变应万变。但如果有换楼需求,则可以看准时机,以较低的价格换大换新。购置物业用于投资的话,波动市往往是出手的难得机会,只是一定要提前做好功课,才能在波动中看清楚砖头的价值,以最合适的价格购得心头好。

No.3 大势所趋

在波动市下的决定,一定要看清楼市的大环境。引起波动的因素目前主要是政治事件的影响,但是大环境来看,目前香港低息环境持续,各大银行十一年来首次降息,而阿里巴巴在港上市,也是依然看好香港资金环境。虽然楼市短期波动,但是长期的住房需求仍然存在。

所以在波动市中,无论是想要放租出售,还是以旧换新,都一定要根据自己的实际情况,参考以上的指标量力而行。

 

想买房or租房?立即按此向客服专员查询!

微信扫码关注【美联物业香港】微信号

解锁更多香港楼市情报!

微信ID: meilian_hk

相关文章 :

股市过山车 楼市怎么走? 过去几天,对于全球投资者来说,确实有点呼吸困难。美股星期一跌到熔断、星期二谷底反弹,没有系好安全带的股民们,心脏不好受。活跃在股票市场的金主...
2019年香港楼市发生了哪些热点事件? 到底2019年香港楼市发生了哪些热点事件?以下是今年楼市回顾。...
【北水南调】想多元投资? 看香港新型豪宅区!... 北水涌港,港股通年初至今吸资额已超越2,000亿港元,成为近期港股畅旺的动力之一。至于香港楼市方面,随者疫苗即将抵港,疫情或现曙光;若疫情放...
【全港】这房子3000多万 但真的值! 今日美联物业代理为大家介绍位于渣甸山及九龙站的3个叫价三千多万的单位!一起来看,在香港的传统豪宅地段,3000多万可以买到一个怎样的房子。...
美国印钞票自救 这是甚么神操作? 过去两周,美国在尝试了利率等各种手段都没有成功救市之后,美联储急推7,000亿QE救命。不难发现,QE是各国央行会在市场陷入经济困境时采用的...
分享: