【收租养老】以后的富贵荣华 就靠现在买楼了

中国是世界上老年人口最多的国家,也是人口老龄化最严重的国家之一。截至2018年底,中国60岁及以上老年人口约2.49亿,占总人口的17.9%;65岁及以上人口约1.67亿,占总人口的11.9%。国家卫健委于今年7月发布:2018年中国人均预期寿命达到77岁,部署退休活刻不容缓!从古至今,中国人都有一个“三宅一生”的传统智慧,即每个人一生都有三层楼,青年安家、中年置业、晚年养老。但一线城市高企的楼价使得租金回报率微乎其微,转战香港是否是更好选择?

中国人有多喜欢买房投资?

在中国人的传统思维中——有房就有家,更现实一点来说,房子不仅是一个住所,更是基本生活服务的保障,其中包括出生、落户、教育、医疗、养老乃至求职等。从可操作性上来说,许多人对买房有一种共识,即如果你已经拥有一套房,就可以利用它套现并拥有第二套、第三套甚至更多。再加上随时间推进,购买力一直被消耗,很多人会倾向于投资实物,而其中住宅尤为特别,同时具备“投资”和“自住”两大功能。因此,虽然现时市场上有许多不同类型的投资项目例如股票、债券等可选,但操作上相对简单、回报又比较稳定的物业投资仍是中国人最为青睐的。

租金回报那么低还想收租养老?

一线城市如深圳、广州房价高企,租金回报率较低,仅达到1.5%左右,因此许多人觉得买楼收租与其他投资方式相比,收益较小。但以香港的个案为例,或者会有惊喜。假设2019年买入一个700万的单位,每月租金约2万,回报大致2%-3%,但看数字已经优于内地一线城市。长远来看,钱会滚动亦会通胀。据差饷物业估价署的资料显示,以C类单位计租金指数:一个位于九龙区700-900呎的三房单位,由1999年的183点升到2018年的376点,20年上升105%;而同期的CPI(综合物价消费指数)则上升了2成8,不难看出,买楼收租的回报不仅大大跑赢通胀,而且让其他投资项目例如股票、黄金、债券都无法企及。因此,或许收租养老在内地一线城市并不那么适用,但在香港却是最优选择之一。

如何买到“性价比”之最租盘?

无论本人住在任何城市里,若在香港有一套房子收租养老,都充满安全感。那又如何买到收益回报高、客源丰富、租客质素高的房子呢?首先,“零空租期”的租盘毫无疑问最为理想,但这样的情况通常可遇不可求。稍切实际一些,在买收租楼时应该多留意地段,尽量挑选一些大学附近或内地流动性人口聚集的区域,例如沿线经过多间大学的东铁线。2020年,马鞍山至屯门的屯马线即将通车,到时去九龙、中环的耗时直接缩短,有可能带动几个地区的租务。租客方面,易租的物业必须考虑同时具备几个类型的客人——本地客、内地客、学生客,当然亦都可以在美联物业之租务成交页面查询某物业的租务情况是否活跃以作参考。

连租约盘 值得买吗?

许多准买家都会提到这个问题,主要是因为连约盘的楼价通常会比市价低5%左右。但羊毛出在羊身上,低的5%包括“无法验房”、“按揭额减少”等多个因素,入手前必须考虑周全。具体来讲,“无法验房”会产生一定程度的隐患比如改装隔间等,以至影响按揭结果;另外,即使是符合标准的连约盘也只能承造大约5成左右的按揭,要考虑到自身情况是否可以接受。一个物业的价值要参考其抵押力是否足够,在这方面连约盘就稍逊一筹。另一方面,需要留意非连约盘在成交日,原业主需要开门给新业主见到空置的单位,连约盘则不具备这个权利。因此,与其说连租约盘是“买便宜了”,不如说是“买少了”。

何时放租赚最多?

据美联物业房地产资料及研究中心“租金走势图”显示,2019年7月香港平均实用呎租达到全年最高的38.33元,而10月则回落至37.59,但综合来看,2019年首10个月仍然上涨1.6%。事实上,由于家长不想影响小朋友读书,暑假是换楼的理想时间;而每年开学之前也会迎来大量非本地学生租务,因此暑期是租务的高峰期;之后几个月,租务状况会趋向平稳,租金亦会有所回落。因此,如果想有充分的可选客源同可观的租金回报,条件允许下于暑假期间房租是明智选择。

如何远离“恶租霸”?

虽然租金回报可观,但异地买楼收租始终有忧心之处,特别是遇见不交租或临交租、交房失踪的“租霸”时,一时不知如何是好。事实上,比起想办法“送走瘟神”治标不治本,更有效的做法是在放租之前,找专业的地产经纪签署一份标准的租约。其中应当包括退租方面的多项规范,可保障业主权益,远离“租霸”。

 

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