【置业盲点】入手「无契楼」、「碎契楼」有风险?

若有细心留意,在香港街头几乎每隔10米就有一间地产店铺,门口经常贴著各式各样的楼盘广告,如果发现有单位售价比市场价便宜一大半,但又不是凶宅,标示著无契或是碎契楼的话,到底值不值得购买?如果买入后又有什么风险?下面就跟小编一起来探讨下!

何谓无契楼?

所谓无契,就是指业主未能提供出售物业的楼契,或是遗漏楼契中的重要文件,如转名契(Assignment)、授权书(Power of Attorney)或买卖合约(Sales and Purchase Agreement)等,在物业查册中会显示到的重要档。

在缺少这些重要档情况下,买家须承担难以申请按揭和转售的风险,必要时需要一次性付清楼价的费用,而不能申请按揭。同时要注意,若未能在买入后找回完整的楼契,转售时则难度较高,即使有买家愿意接货,据过往经验其定价亦较房屋估值低约3成,可以说是便宜买便宜卖,未必能达到理想的获利。

「无契楼」出现主要有三个原因,一是业主遗失楼契;二是住宅物业本身为逆权侵占所得;三是业主在未「赎楼」下拖欠债务,因法院令而被拍卖的住宅物业等。

申请按揭有难度

如果是业主遗失楼契,可委托律师办理遗失楼契宣誓,补回副本手续一经办理,这些楼契亦具法律效用。不过,银行会视乎个别情况,决定是否批出按揭贷款。因此,即使是自住,在买入无契楼前,最好还是问清楚银行是否愿意批出按揭,或是由向按揭转介公司咨询,以免最终挞订*收场。

*注:挞订,是指买方看中某间住宅后,与卖方签定认购协议,卖方为了保证自己的利益不受损害,收取买方一定数额的订金,但如果买方在规定的协议时间内没有正式购买该房子,卖方将没收这笔订金。

小心业主卖家非同一人

有人担心买入无契楼后,才发现业主与卖家不是同一人。而这情况较少机会发生在法拍屋上,因为法拍屋是获得法庭命令,才可以收回住宅放售;而整个收楼诉讼程式要经过约6至9个月时间,或多或少能确认真正业主的身份,风险相对较低。

若是由没有按揭负担的业主出售无契楼时就要小心,买家可要求代理调查清楚业主以及卖家是否同一人,如查出卖家宣称是受业主授权,或是遗产房及逆权侵占个案,买家就要小心处理住宅的业权问题。

何谓碎契楼/半契楼?

除了无契楼的楼契问题,亦有碎契楼及半契楼的情况,主要发生在住宅物业是由多个持有人持有的情况,例如由夫妇,兄弟姊妹按一定比例共同持有单位。

例如,当一个单位,由4兄弟姊妹各自持有25%的物业权益,经过多年其中一方因财政问题出售了25%的股权后,出售的25%物业权益,以及余下了的75%的物业权益都成了碎契楼。

「碎契楼」并无单位使用权

买家在买入25%的权益时,虽然买入价会较市价为低,但不等于能享有该单位的使用权利,他们需自行与持有余下业权的业主沟通,一般会希望统一业权,或共同租出单位,将租金按房产权益比例分配,若其他业主坚持自住该物业,可要求其把房屋的25%租值交予新买家,但这亦可能会导致法律纠纷,不易解决。

同时,银行一般都不会为「碎契楼」或「半契楼」批出按揭,买家要准备一次性支付所有费用。

「无契楼」/「碎契楼」入场门槛高

总结来说,「无契楼」及「碎契楼」虽然售价比市场低2至3成,但申请按揭以及转售难度高,并不适合资金不足的首次置业买家,一般购买的都是资金充足的投资者,他们买入后都会很有耐性集齐业权,或是找回楼契之后以市价出售,在处理好业权前,一般都将单位放租,当然有时候亦会无法寻回楼契而要自负亏损。因此,对新手来说「无契楼」及「碎契楼」入场门槛相对较高。

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