上天入地的地价,究竟是怎么定出来的?

香港现时的总面积约1100平方公里,其中约75%的土地因历史、地理环境及政治等原因未被开发。但就是这一块弹丸之地,在高峰年代的卖地收入占政府总收入的极大比例,难怪常听到有人说,港府卖的是土地的使用权,不仅所有权没改变,还把香港仅有的一点土地玩活了。

香港政府卖地走到了2019年年末,先有九仓财团低于市场估值约15%拍下启德发展区C位地皮,后有西九高铁地王以422亿天价被新鸿基地产夺得,再创地皮成交价新高。那么这上天入地的地价,究竟是怎么定出来的?

土地属性

1.地质、地势

土地本身的属性对其价格有一定的影响。地质条件最大影响的是土地的承载力,楼层越高、结构越复杂的建筑需要越大的土地承载力。而地势的坡度变化及大小,直接决定了开放商后期建造时需消耗的成本。

2.形状、面积

土地的形状决定了土地的利用率,若形状规则,土地的可选用途就会增多,价格自然较高;而面积也是同理。

外部因素

3.城市规划

在城市规划中,不同的用途、容积率、密度的建筑对地价的影响很大。即使是同一块土地,用于商业、住宅或工业都有很大的分别。通常来说,商业用地的效益最高,住宅用地其次,若是工业用途,效益则再次。至于容积率,是指一个社区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。

4.地价政策

有人觉得香港的高楼价是由政府的高地价政策决定的。这里有几层猜想的因果关系:首先,政府通过高地价政策实现限制土地供应,继而限制了成交价导致楼价高,换句话说,就是创造了一种供不应求的楼市环境,导致了价格上涨。而事实上,地价管理政策影响的是开放商的投资兴趣,从而影响了地价的高低,但楼价的高低很难一概而论归结给地价,因为价格通常由供求关系决定。

5.经济水准

区域内良好的经济水准会增加开放商的投资信心,带动地价上升。这是因为良好的经济水准打造了良性的地产环境,开发商便可在计画期限内得到预期回报,从而增加资金调配的能力,并投入下一个项目。同样,消费者在经济状况良好的情况下更愿意投资、消费、居住,这也会影响地价。

6.人口状态

人口密度、人口素质和家庭人口构成都与地价密切相关。高密度人口会导致需求量的上升,而高质的项目定位也会吸引高质的人口进区居住,从而带动区域的整体素质。至于家庭人口结构,也正从传统的大家族转变成多个小家庭,应运而生的是小户型的住宅需求,从而带动了住宅用地价格的上升。

7.区域地段

买楼最受到关注的因素是“地段”,买地也一样。土地所在地区的交通配套、商区配套、基建设施及房屋的供应量都会影响其价格。例如近几年大卖的启德地皮,无论是地区配套、需求量和升值潜力都很上乘,因此各大开放商都不惜斥天价争夺土地。

投资收益

8.开发成本

开发成本从支出用途来说主要包括三大类:第一是土地、土建、设备的费用,这个类别的占比通常较大;第二是配套及其他收费支出,包括水、电、煤气、社区绿化、道路及各类配套费等;第三则是管理费用和筹资成本。开放商要考虑是否有能力支付以上成本并计算可预期的投资回报,才会决定竞投价格。

9.地区潜力

地皮所在区域具备的发展潜力,是影响地价的重大因素。而判断一个地方是否具备潜力,则需要从地理优势、未来的交通网络分布、产业定位(是否有龙头企业进驻)以及政府是否有政策支援来判断。

想买房or租房?立即按此向客服专员查询!

微信扫码关注【美联物业香港】微信号

解锁更多香港楼市情报!

微信ID: meilian_hk

相关文章 :

在拼爹时代,如何做一个及格的爹 香港流传这么一句话:“买楼靠父干”,说的是香港父母拿出积蓄为子女买房,甚至不惜将自住房进行再按揭或者加按揭,这一场面常常在新楼盘现场上演。...
【全港】想买低价豪宅!想和杨颖做邻居!... 美联物业的三位元豪宅达人代理,就带你去看看港九新的不同豪宅,其中包括了全楼盘最低呎价的独家房源、罕有放盘的打折房源以及Angelababy三...
【九龙站】买房送花园车位豪装?请看到最后!... 建议有在香港买房意向的朋友们可以早些开始留意现阶段香港的楼价状况、人气较旺的成交地区、自己心仪的楼盘等,以便万事具备、只欠开关。今天九龙站的...
用“商人思维”看香港楼市价值 我们都清楚在商人的国度里,一切行为都离不开价值座标,那么在他们的眼中,香港楼市有哪些价值是依然具有吸引力的呢?...
读懂“香港房策” 是每位高净值人士的必修课... 从香港97年之后的楼价走势上看,政策的影响不可小觑,今日就同大家一起回顾分析政策对楼市的影响。...
分享: