二手房交易套路多  看不懂“查册”分分钟上当受骗!

二手房产交易中,除了要了解银行估价以及近期的楼盘成交价,避免买贵了外,弄清楚住宅本身是否有隐藏的身世背景也是非常重要的。在香港,买家购入二手房时,可以向地产代理获取单位的查册资料,几乎所有的住宅房产都可以在土地注册处查阅到相关的房屋资讯和纪录,方便准买家了解住宅的过去,以验明正身。

“查册”提供哪些资料?

查册资料可分为三个重要部分,第一部分是现业主的资料,透过查册可得知,现任业主的姓名,当年买入价、日期及成交价等。若然发现业主名称不符合,例如父母以遗嘱将单位转名予子女,查册上仍未转名,将难以短期内进行交易。

第二部分是业主的按揭情况,若现任业主有按揭贷款,在查册上会显示由哪一间银行提供,以及按揭的金额数目。不过,有时按揭金额亦会显示「All money」,意思是无限额或不定额按揭,即日后业主再加按时,业主与银行不必再签按揭契,只需签订较简单的贷款协议。

第三部分则为房产物业涉及的纠葛,纪录有涉及住宅物业但不一定会更改房产拥有权的土地档资料,举例如:法庭指令(如押记令等)、入伙纸 、大厦公契(列出大厦楼龄及法定用途)、买卖合约、转售合约 、提名契等。

“查册”术语大扫盲

满意纸

当政府在批出土地给发展商兴建楼盘时,会列出一系列规定,例如兴建马路,行人天桥或公园等。发展商在遵照政府的规定指示,完成楼盘建设后,若符合要求,发展商即可获得政府发出的满意纸。很多时候,政府在未批出满意纸前,也会发出分期满意纸准许发展商出售楼花,甚至允许入伙。因此,有些楼盘入伙多年,因仍未符合政府的规定,而未取得满意纸。

Tips:

不过,即使没有满意纸,有关住宅仍可以在市场上自由转让,因为住宅物业权益并非一定要有满意纸才是有效的住宅权益,所以买家不必因此过分担忧。

入伙纸

楼盘建筑完成,经屋宇署验楼,符合结构安全,以及适合居住等规定,便可发出占用许可证(俗称入伙纸)。市民可以通过土地注册处,查阅入伙纸。入伙纸会列明多项有关住宅物业的资料,当中最主要的是有关住宅各楼层的单位数量、屋宇署所规定的住宅物业用途以及住宅的楼龄。

Tips:

因住宅各层的用途范围可能并不相同,故此,买家在查阅入伙纸时须审慎,若发现住宅目前的用途与入伙纸的记录有别,应尽快寻求法律意见。另一方面,住宅的楼龄是银行审批按揭贷款的重要指标。一般楼龄越大,银行的放款年期会越短,贷款额亦会较少。针对楼龄较高的住宅,有的银行甚至会拒绝按揭贷款申请。

押记令

当债权人上诉法院,向欠债人追讨债款成功,但欠债人未能归还所欠债款,债权人可以向法院申请一个命令,将欠债人的住宅物业加上一项“押记”,这种命令就称之为押记令。

Tips:

如果某住宅单位上存在押记令,则只有在业主清偿押记令中应付金额及有关的讼费,并押金解除后,方可正式出售该住宅,否则买方将需负责清还有关欠债。

大厦公契

大厦公契是香港一份有关建筑物业主的权利及责任的文件,具有法律效力,对所有在土地注册处注册的业主均有约束力。基本上,大厦公契会列明有关住宅的管理及居住/使用规则,而一份详尽的公契可多达一百多页,其中的条款可能包括:

  • 住宅单位不可用作商业活动
  • 列明大厦的公用地方、公共设施
  • 单位业主须遵守的规则(例如不可饲养宠物)
  • 如何成立业主立案法团
  • 如何为大厦保养或维修的问题作出决议
  • 管理费和维修费的计算方法

Tips:

每个住宅通常只有一份大厦公契,并由第一个业主与发展商签订,后面的新业主不会跟发展商再签订公契。但基于住宅转售楼契内所规定大厦公契的权益与义务,是由上手业主转移给新业主的,因此,新业主必须继续承诺遵守大厦公契规定。

产权负担

产权负担,香港俗称“钉契”,是指土地所有人以外的人对于此土地所拥有的任何权利或利益。产权负担会降低继承之土地的价值,但是并不会阻碍土地所有人将其土地让与他人。常见的产权负担有以下几种:

  1. 按揭,如住宅是用作抵押业主欠按揭银行的所有债款。
  2. 违例建筑,凡未经过屋宇署授权而进行的建筑工程,无论是增建,或是改建,都属于违例建筑。
  3. 清拆令及维修令,屋宇署有权对需要做清拆或维修的建筑发出命令,要求业主解决相关物业问题。
  4. 法庭命令,即押记令。

Tips:

一旦买家买下具有产权负担的单位后,则需承担该单位所附带的法律责任。因此,购买前,买家一定要做好查册,了解业主及住宅身世。

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