【换楼迷思】「先买后卖」VS「先卖后买」?

在众多购房者当中,除了刚需自住买房和投资买房,还有一群人叫做改善型置业者,他们随着年纪增长,个人住房需求有所转变,加上累积了一定数量的财富,所以希望能够改善目前的居住环境。

而近期发布的《施政报告》中,香港政府更是放宽按揭保险计画,其中最高8成按揭贷款的楼价上限,由600万元提升至1000万元,适用于自用楼换楼按揭,使得改善置业更轻松。

那么问题来了,打算换房的人士到底应该先买后卖还是先卖后买呢?

小编认为应该取决于两点,一是当时的楼市发展,二是自身的经济能力。

情况1:楼市上升应「先买后卖」

当楼价处于上涨阶段时,理所应当采用「先买后卖」策略,因为明天卖出的价格很大机会比今天买入的价格高,所以应该先以低价购入新的单位,之后再以较高的价格售出旧单位,以赚取差价。

而楼市上升期的另一个特点是,需求多供应少。大部分买家会认为现在不买之后再买就更贵了,而对于业主来说,正好相反,楼价在涨,现在卖出去了以后同样的价格就买不回来。于是业主会比较惜售,导致想买房的人越来越多,而业主放盘少,想买房就变得更难了。因此,楼市上升时应该尽可能早点买入后售出。

情况2:楼市下跌应「先卖后买」

相反,在楼市下跌时,应采用「先卖后买」。当楼价下行,大部分买家会持观望态度,不愿轻易出手,而业主则认为今天不卖,之后价格会越来越低,因此不断放盘希望能在合适的价位出售,于是导致供应增多,易买难卖。因此遇到这种情况下,买家一定要先卖出后才买入。

情况3:经济能力不足应「先卖后买」

当换房者经济能力不足,需套现后才有钱买新房子,则可选择「先卖后买」。不过,需要留意的是,若换房者出售住宅后,房价走势开始上涨,到时很可能要高价买房。但若不卖房,楼价上涨,就更可能难以入市。因此,为避免夜长梦多,换房者应提前在卖房前就物色好心仪的房子,一旦房子卖出,就可以尽快购入新居。

情况4:经济许可 买卖同时进行

若换房者有经济能力的话,建议买房和卖房同时进行。你可以一边放售房子,一边搜寻优质房源。当有人对自己的房子感兴趣时,你可以与买家议价,同时与另一边的业主洽谈想购买的单位。倘若出售单位时,未有合适的出价,亦可把单位以短期租约的形式出租,这样可以在放售的同时,一边收租一边等待心中理想的价钱出现。

情况5:财力雄厚 只买不卖

当然,身家丰厚的换房族,一般都建议不要售出持有的单位。因为在香港,买卖房屋的成本高,除了要交印花税、律师费和地产仲介佣金外,还要花费很多时间精力在交易流程上,所以如非必要,最好保留手上的房子,可考虑将单位放租,赚取稳定的租金回报。

 

「先买后卖」要考虑双倍印花税

若换房族决定「先买后卖」,那么就要考虑香港的双倍印花税(DSD)问题了,需缴付楼价15%的税项。不过,按法例规定,换房者在购入新房后6个月内,出售其原本持有的单位,则可以申请退还部分印花税项,以税务局批核为准。换房族还需要注意,如果名下的单位持有期限少于36个月,则需要缴纳额外印花税(SSD)。

买家印花税针对境外买家及公司客

早前,香港政府为了遏止楼价升势,推出及修订了多项房产买卖印花税项,其中,买家印花税就是专门针对香港境外投资者及公司客的,因此,没有香港永久居民身份证的内地买家,在香港购房时就要额外缴付楼价15%的税款。

总结而言,换房族若选择「先买后卖」,则可做到新旧物业无缝交接,无需额外租赁其他地方暂住,但这个方法比较适合一些财力及实力充裕的人;相反「先卖后买」的好处是资金安排会相对轻松,而且不必承受买房后急于将单位出售的压力。

 

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