新型肺炎来袭 港楼何去何从?

随着香港近期新型肺炎疫情有蔓延迹象,大众不其然将本次疫情与2003年「非典」爆发时相比,亦会将楼市与当年相提并论。97年亚洲金融风暴后香港经济大受打击,其后楼价大跌,至03年香港爆发「非典」,令当时已大跌的楼价进一步下降;惟之后受中央政府推出「自由行」及「CEPA」支持香港经济后,香港楼市由谷底回升,多年来反复向上,而这次新型肺炎会否令香港楼市重现「非典」价呢?

新型肺炎疫情的确会减低市民看房和入市的意欲,令短期需求有所下跌,短期内交投将受疫情影响难免回落。然而楼价方面,相比起2003年,目前业主的持货力更强,而未来的私楼新供应料呈跌势,加上不少其他影响楼市的因素均较03年为佳,如供应、空置率、负资产、借贷及失业率均较2003年为低;而业主的持货力、银行存款、人口及投资信心都较当年高,加上大湾区快速发展,令香港楼市得到支持。除非疫情在香港大幅恶化,否则估计跌幅不会太大。

供应、空置率、负资产、借贷及失业率较03年低

首先是影响楼市重要因素的供应层面,近年私楼建成量维持于较低水准,据运输及房屋局资料显示,19年私人住宅建成量合共只有13,600个单位,按年大减约35%,并创4年新低(见图一)。更重要的是,长远房屋策略督导委员会(下称「长策会」)于18年底将公私营房屋比例调整至7比3,其后卖地计画跟随调低私人住宅供应目标,由18/19年度1.8万个减至19/20年度1.35万伙,而去年底长策会将目标进一步调低,即意味着20/21年私人住宅供应目标将进一步调低至1.29万伙。在私人住宅土地供应目标逐步降低下,相信发展商吸纳的土地亦会跟随减少,而未来3至4年新供应有机会短期见顶,并有下跌压力,而供需不平衡将成为支持楼价的因素之一。

此外,空置率、失业率、负资产和借贷仍维持低水准,虽然最新空置率资料仅截至2018年底,但该年维持于4.3%的低水准,与03年6.8%有明显差距,除非近年空置情况大幅转差,否则估计与03年仍有一定的距离。至于失业情况,当年经济差,03年中失业率一度高达8.5%水准,收入减少令还款按揭出现困难,被迫卖房;近期失业率无疑有所上升,但仅由去年中2.8%升至去年12月的3.3%,反映目前失业状况未及当年恶劣。在03年失业率较高的同时,负资产情况同样恶化,负资产指房产市值比尚未清还的按揭借贷为低,即资不抵债。根据金融管理局的资料显示,03年第2季度一度升至纪录最高逾105,000宗,至于最新去年第4季负资产个案仅录128宗,差距显著(见图二)。而按揭成数方面,2019年新申请按揭的平均按揭成数少于5成,亦明显低于03年平均约6成半水准。由此可见,空置率、失业率、负资产和借贷偏低成为支持楼价的其中因素。

持货力、存款、人口及投资信心较03年高

另一方面,业主的持货力、存款、人口及投资信心都较当年高。政府统计处2016年中期人口资料,供完房贷自置家庭的占比超过6成半,较2001年人口普查的不足5成为高,反映业主的持货力较十多年前更强。至于市场购买力可于存款资料作参考,根据金融管理局资料显示,截至19年12月,香港存款录逾13.7万亿港元,与03年底的逾3.5亿港元相比大幅高出约近3倍(见图三)。除此之外,香港人口持续向上,对住房需求有增无减,根据政府统计处显示,去年中香港人口达752万人,较2003年中673万人增加约79万人。投资信心方面,即使去年香港受贸易战和社会事件夹击,但楼价只从去年高位至今回落约7%;反观,97年亚洲金融风暴后,楼价大跌,非典爆发后只不过令呈跌势的楼价进一步下降,而持续疲弱的楼市令当时市民对置业失去信心,与目前情况亦有差异。

大湾区利港发展

此外,去年11月份粤港澳大湾区建设领导小组通过了16项惠港措施,其中包括便利港人到大湾区内地城市发展,以及加强大湾区内人流和资金流等措施,更准备把「深港科技创新合作区」打造成国际科技创新中心的重要平台。这些政策将吸引更多世界各地的海外人才来港就业,增加住屋需求,并有利香港经济的长远发展。

在上述各种因素下,除非疫情在香港大幅恶化,否则相信香港楼价未会因此而大跌。总括而言,在疫情的影响下,大家应尽量避免外出,买家如果有兴趣,可下载安装【美联笋盘】APP,了解最新放盘情况,随时随地360度高清看房,查看各楼盘居住环境和设施配套,还能做即时银行估价,助您找房快、准、贴!

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