减价入市OR继续观望?收好你的【疫市买楼指南】

新型冠状肺炎冲击楼市将近一个月,市面上涌现出不少低水位笋盘,此时减价的卖家通常分为两类,一是有财务困难的业主,由于主观原因迫于无奈在这个时期卖房,此时房价通常会有相当大的折让;而另外一部分也是绝大多数的业主,是想趁此机会小房换大房、普通楼换笋盘,他们考虑卖楼之后楼市会继续下跌,令他们有机会以更低位再入市。由于不是刚需卖楼,这类情况的折价率就会较低。

买家心路历程

刚需买家:不要再等房价最低点!

那么对于买家来说又如何呢?按兵不动会否错失入市良机?要回答这个问题,首先请问自己:

1.买房是「想要」还是「需要」?
2.买房是「投资」还是「自住」?
3.是否具备承担风险的勇气?

对于刚需买家来说,如果你由从前到现在都一直租房住,累积缴付的租金已经可以以百万元计,分分钟已经有一个牛市全款,因此这类人在任何一个时刻问是否值得买,答案都是肯定的。但追究过去多年不买的原因,就会发现最大的问题在于:他们始终都在等一个房价的「最低点」。事实上,要找出这个升完或止跌的极值,即使对于专业的楼市分析师来讲都有难度,更何况是普通的买房客呢?

另外,政策随时都有可能发生变动,例如2003年非典期间及2008年经济危机时,银行为了减低风险而提高借贷门槛,使得一些原本符合按揭审批资格的买家都借贷不足。因此,对于刚需买家来说,最重要的不应该是等待一个「最低点」,而是考虑自身需求及楼市政策,如果手上正好有足够的现金又遇见笋盘,此时不买更待何时?

投资买家:切忌跟风!

对于有能力承担风险的投资型买家来说,切忌被集体情绪影响做出冲动行为,这是因为投资者通常在牛市过分乐观,即使天价仍冲动追入,而在熊市时则过分悲观,不惜价格抛售,这个时候如果准买家可以冷静分析、反其道而行之,寻找比较悲观又急于放楼套现的业主,很大机会可以成功还价买到低于市价的优质笋盘

温馨提示:非资深投资者想要看清市况仍有难度,若没有把握还是给自己多一些时间观望、考虑周全后部署较好。

疫市入手4个「担心」解答

会否出现按揭借不够?

疫情期间,减价幅度最大的当然是一些有确证病例的楼盘,例如红磡黄埔花园,因为确诊的新冠肺炎患者曾在此屋苑居住,令其最近成交的价格比去年的放盘开价减价约170万元,减幅近14%。然而,准买家们需要考虑如果单位出现估价不足,银行批出的贷款额便会出现折扣。近日银行有可能收紧估价,估价大概与原本相差5%至10%,申请按揭之人士要多加留意及预留充足资金作首期。不过,只要申请人具备足够的入息证明及良好还款纪录,仍能顺利获批按揭贷款。

打个比方,某单位的买入价为500万元,不过疫情下单位估价跌至仅400万元,银行以后者审批按揭的话,假设按揭成数为9成,则只能借到360万元,变相业主突然要预备140万元首期,较当初只需50万元倍增。

确诊楼宇会否因为无法验楼被拒按揭?

当购买一些楼龄较高或有「维修令」的楼盘时,银行有可能需要经过验楼后才批核按揭申请。但如果该大厦刚好有确诊的病例,那么银行或许会为了保障职员健康而不进行验楼,而直接导致的就是——拒批按揭。但也不用太过担心,因为目前都尚未出现相关实例,但小编仍建议各位买家在签临时向银行问清楚验楼详情。

银行缩短办公时间会否影响按揭审批?

受到疫情影响,近日有不少银行分行缩短办公时间及暂停营业,客户也有反映由于联络不到前线人员查询批核进度而担心按揭申请遇到困难。而事实上,银行的应变机制在现时情况下已经启动,并会赶在成交日前尽快完成批核并处理放款,所以无需过分担忧。

拉长成交期有何隐患?

由于担心银行因缩短办公时间或暂停营业导致无法在成交日提取贷款,不少买家打算向卖家要求拉长成交期。但要注意的是,如果成交期太长,万一临成交前房价又有所下跌,银行有权根据最新估价调整贷款金额,到时需要准备更多首期便得不偿失。事实上,买家无需太过担心无法按时获得贷款,因为买卖双方的律师会立刻安排延迟成交期,这个做法和处理8号风球时一样,都属于不可抗拒之外力。

疫市入场思前想后不知如何是好,但如果遇到价格合适的笋盘,谨慎考虑之后也不妨放手一搏。当然了,不论房价是涨是跌,相信大家都和小编一样,希望这场疫情赶快过去!如果担心外出看房会有风险,大家可以下载【美联笋盘】app,足不出户就用VR云看房,全新上线的【即时银行估值】功能更能帮助大家随时获得心仪单位的最新估值情况。

 

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