疫情蔓延 能否要求房东减租或解除租约?

受新型冠状病毒疫情影响,经济面临下行压力,部分租客因为疫情短时间内难以回港居住,加上收入与生活都面临困难,期盼房东能减租以共渡难关。另一方面是同样在疫情下挣扎,等著租金还房贷的业主。于是“减租解约”在过去两个月的疫情期间成为了不少人争议的焦点。究竟租客能否以经济理由要求房东减租或解约,而房东遇到租客逾期不交租又应如何处理?且看以下分解。

 

租客难题:能否要求减租或解约?

一般而言,租约是由房东和租客双方同意后签署的合同,如果合约中没有提及任何减租或退租条款,在法律上业主有权不给予减租。假如租客想解除现有租约,则需要先做协商,若双方谈判成功后,再签订协定书,写清楚退租日期、条件及双方责任。通常情况下,双方的协定可以是租客给予房东一定金额的赔偿(例如1个月租金),以解除现有租约;也可以是,房东同意由另一个新租客,代替现租客去完成租约余下责任。

 

小贴士:

如果租客想在之后遇到类似情形中能获得明确保障,不妨在以后签订租赁合同时,与房东协商增加一个补充条款:比如有重大疫情这类不可抗力因素出现时,房东需要酌情减免一定的租金,或者直接终止合同,无条件退还押金。有这个条款做依据,租客才能理直气壮向房东申请减租或退租。

 

房东难题:租客欠租应如何处理?

假如房东及租客双方无法谈妥退租协议,租客因此逾期不交租或单方面调减租金,房东可以采取法律途径向租客追讨期间的租金损失。根据香港《业主与租客(综合)条例》规定,假如业主和租客没有就缴交租金及欠交租金时的没收条件作出任何明确协定,租赁协定的隐含规定则为租客须在到期日缴交租金;而假如租客没有在到期日15天内缴交租金,业主即可没收租客的租住权,可采取向法院追讨欠租、申请「财物扣押令」或「收楼」等行动,至于选择哪一种法律方式,则视乎业主希望惩戒租客抑或将物业收回,以及执行时间的快慢。

  1. 以诉讼行动追讨欠租:

若追讨不超逾75,000元的欠租,可在小额钱债审裁处进行诉讼,手续比法院简单得多;如欠租超逾75,000元,业主可向区域法院提出起诉;

  1. 向法庭申请「财产扣押令」:

若欠租不超过十二个月,业主可向法庭申请「财产扣押令」,俗称「封租」,最大的好处是行动较快,财产扣押令一经批出,一个月内法庭会派出执达主任封锁有关单位,将属于租客的财产扣押,并把租客的财产拍卖,以补偿所欠租金,但业主却不可收回物业,租客亦不用迁出单位。这程式所需的费用约6,000-10,000元,包括法庭费用及律师费,而法院再会收取所追讨金额的10%作佣金。业主需留意拍卖的财产有可能不足支付欠款,这亦可能令业主得不偿失。

  1. 向法庭要求收楼:

业主可根据租客欠租,违反了租约这个理由,向法庭申请颁发收楼令及追回欠租。但所需的法律程式相对较长,光是排期打官司都要花上3个月时间,加上租客欠租后1个月才能申请收楼,前后共4个月才有实际行动。而且目前法例较保障租客,当租客重新缴交租金后,有关收楼申请便需取消。到下个月租客再拖欠租金时,业主又需再次申请收楼,较为劳精费神。

 

小贴士:

业主在采取法律行动追讨欠租之前,最好先收集租客欠租的证据,例如每月银行收入的单据,列明交租日期和金额。

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