疫情冲击一整年 香港楼市还能「毫发无伤」吗?

去年影响香港楼市的主要因素,离不开中美贸易战及社会事件;至于今年,相信大部份人都会觉得,新冠肺炎疫情是影响今年楼市最大的因素。但楼价与交投最终表现如何?

回顾近两年楼价走势,2019年上半年中美贸易战缓和,美联楼价指数由年初低位158.25点,上升至年中高位176.88点,升幅近12%。但下半年发生社会事件,美联楼价指数调头向下,期间下跌近7%。及后2020年初香港爆发新冠肺炎,楼价承接2019年下半年跌势,美联楼价指数于4月跌至159.87点。之后新冠肺炎疫情一度缓和,楼价亦由低位回升,至7月高位166.84点,期间升幅有逾4%。不过,新冠肺炎疫情再度爆发,楼价亦转跌。之后疫情虽缓和了一段时间,但至最近第四波肺炎疫情爆发,目前尚未有缓和迹象。纵使如此,今年疫情反复,楼价同样反复,但呈窄幅上落,本年迄今美联楼价指数仅微跌0.3%,可见纵使今年全年反复在疫情阴霾下,楼价表现相对平稳(见图一)。

疫情冲击一手销售

虽然疫情对楼价影响相对较少,但新盘销售量却受制于限聚令等抗疫措施,发展商推盘步伐受抗疫措施松紧的影响,销售量亦受影响。据美联物业房地产资料及研究中心综合《一手住宅物业销售资讯网》显示,2020年(截至12月13日)新盘销售约14,217伙,较2019年约18,575伙下跌约23.            5%。若细看今年新盘销售按季走势,呈「低高低高」格局,皆因首季及第三季受疫情影响,发展商推盘步伐放慢,令新盘销售量减少;反观,第二季疫情缓和,发展商推盘步伐加快,销情亦理想,销情量创近4季新高;10月及11月疫情缓和之时,发展商推盘步伐加快,销情亦炽热,10月新盘销售量升至近1,500伙,而11月更售出逾2,600伙,创近20个月新高;至12月开始爆发第四波疫情,发展商推盘步伐再度放慢,惟第四季至今销售量仍创近6季新高(见图二)。

二手住宅「疫」市造好?

相对一手私楼销售按年放缓,二手住宅交投则按年上升。今年(截至12月13日)二手住宅录44,567宗注册,已较去年全年41,278宗高出约8%,暂创近3年新高。纵使今年楼市受疫情打击,二手住宅注册量按年仍上升,主要因去年10月的施政报告放宽按揭保险成数—首置人士可申请最高九成按揭贷款的楼价上限,由400万港元提升至800万港元,而最高八成按揭贷款的楼价上限,则由600万港元提升至1,000万港元。放宽按保措施,对逾600万至1,000万港元的物业最受惠。综合土地注册处,本年迄今(截至12月13日)逾600万至1,000万港元二手住宅录18,588宗注册,已较去年全年的13,027宗高出约42.7%;相较之下,逾1,000万港元二手住宅录6,269宗注册,较去年全年的6,617宗少约5.3%,600万港元或以下二手住宅录19,710宗注册,较去年全年的21,634宗少约8.9%(见图三)。逾600万至1,000万港元二手住宅注册量按年大增,带动整体二手住宅注册量「疫」市造好。

总括而言,新冠肺炎疫情对楼价未构成大波动;与之相对,新盘销售则较受影响。不过,影响楼市的因素,向来不只一种,就如二手交投,虽在疫情冲击下,却受惠放宽按保措施而有不俗表现。究竟来年楼市如何,相信除了疫情,亦要留意中美关系、息口走势,失业率情况、土地供应等多项因素。

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