疫情过后 买房一定要考虑这件事!

疫情之下,社交平台上最多见的就是「秀物管」;一会是社区严格把控,凭票进出还要量体温;一会是物业管理满汉全席偷偷挂上门把手,只为那个正在观察期的你。而最近香港的老牌社区美孚新邨,更是来了点实在的福利——第6期业主将被豁免住宅、商铺、停车场2个月的管理费,每户可节省约2,000至2,800元,成为全港首个在抗疫形势下免缴管理费的社区。听说香港的物业管理费用极高但物超所值?听说他们对住户无微不至的关心赶超亲爹亲妈?今天小编的港漂朋友小L将献身说法,讲一讲就因为“物业管理”,让人住一个爱一个的香港社区。

小L的物管情结

小编有个租房经验无比充足的朋友小L,刚来香港的时候,住的是红磡的半岛豪庭,至今都还记得,大堂玻璃上比三号风球信号还提前的防风胶带;每次出门,像是被物管一路送走的一样,一直说:「今日好冻㖞,有冇著够衫啊」、「记得拎遮(伞)啊」、「唔好跑啊,赶得切」…搞得小L后来要搬家了,最舍不得的就是这些人。

再之后,在中环上班的她,为了能缩短通勤时间,便去了连接港岛线的将军澳,看房那天,光是登记就来回了3次,这等保安措施,不服都不行。后来,她甚至发现物管阿姨记得整幢楼每户人家每个人的名字,哪怕刚搬家来或只是短租几个月也一样。最近不是疫情严重嘛,电梯口永远放满了充足的消毒用品,内部更达到每小时清洁一次,然后就是三天两头物管阿姨打来的电话:「记得灌清水去U型渠啊」、「屋企保持通风啊」、「身体都还好嘛」…

在此之前,小L是个吃光用光不存钱的租房主义者,如今她也开始存首期,就为了这每天被感动一次的物业管理,竟然想在香港买房了。

不止因为人情味

小L说起她对于香港社区物业管理的爱,多半是讲人,但其实又何止是人呢。事实上,从上世纪90年开始,香港政府就明确提出:发展商可以利用住宅总楼面面积不多于3%的地方作为住户会所之用,因此,会所、绿化带等社区内公共区域的维护和美化也属于物业管理的工作范畴。而他们的传统义务,则是住客肉眼可见的保安、维修、保养、清洁、装饰、改善等。

另外,管理管理还包括了对社区内环保设施的保养和维护上,例如绿化面积、环保露台等。总而言之就是,为给住户提供无与伦比的居住环境而奋斗。

物业管理费用怎么算?

先前我们已经提到,美孚新邨第6期免去的2个月管理费,每户可达到2,000至2,800元,但要知道这个价格已经属于「良心价」了,早几年太古的豪宅傲璿每方呎的管理费就高达9元,以每套房6,000方呎单位来算,每月光是管理费就要给5.4万元,堪称全港最昂贵管理费的豪宅。事实上,这个天价也不是随意提出的,由于该楼盘有一套极其昂贵的智慧保安系统,因此价格便上来了,买豪宅的富豪们最担心的就是安全问题,如果每月5.4万就能解决,何乐不为。那么,普通的住宅管理费又包括哪些呢?

  1. 员工工资、福利补贴等约占管理费总额的25%-40%
  2. 楼宇设备的维修保养费用
  3. 公共区域的电费、水费、煤气费及通信费用
  4. 火险、公共责任及劳工保险费
  5. 楼宇清洁及保安、绿化保养及美化环境的费用
  6. 物业管理公司的行政开支
  7. 储备金,用于房屋及设备的大维修费用

小贴士:物业管理费是由各户业主分摊,例如一个20层楼高楼盘,一座一梯两伙、那每户管理费用是总开支除以40来计算。因此,拥有越多住户的社区就代表有越多人帮你分摊管理费,但屋苑越大也意味着管理总支出的增加。

香港物业管理的闪光点

  1. 物业管理的费用由业主/租客分摊,一幢独立的大楼就是一个独立的户口,因此会出现美孚新邨第6期免管理费的事件,而不是整个屋苑。费用通常先由物业管理公司提出预算,经业主审查同意后才执行。
  2. 大型发展商的物业通常会委托给所属的子公司或合作公司执行,但品质也相对有保障。但为了保护业主的权益,政府也明确规定,这种委任性质的物业管理旨在新楼落成后的2-5年内有效,也就是说,一旦过了这个期间,如果半数以上的业主表决需要另换物业管理公司,便会被采纳。
  3. 香港的物业管理公司受到同行协会约束,并有专门的《物业管理手册》指引,无论在收取费用还是具体工作上,都必须符合标准,不可乱来。

好的物业管理不仅能为住户提供舒适、安全的家居环境,还能令房子保值甚至增值。这一波疫情过去,你在选房子的时候,是不是也会多考虑这一点了呢?

 

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