【合理悭税】 买房少花几十万

在香港买房和其他城市一样,本地户籍(香港永居身份)若是“首次置业”,将获得不少购房优惠。但如果你已经持有物业,还希望更上一层楼,就要面临高额印花税了。因为根据现行法例规定,购买第二套物业的本地户籍人士要缴交15%从价印花税(AVD)。那究竟有没有合理合法的方式,避免这部分高额税费呢?答案是肯定的!

本篇就是介绍合理省税的攻略,简单易懂地告诉你如何省税。

一、直系亲属转让,轻松省税上百万。

现时政策统一第二套房的印花税为15%。即是如果香港永久居民买家名下本身有套房或联名拥有,再买房子就要付印花税15%。一个聪明的方法是先将本身单名或联名的房子转名给近亲,恢复“首次置业身份”,就可以避免高达15%的额外印花税。

在香港,将物业内部转让予近亲是一个合法途径以购买物业和节省税项。在现实买房当中,就有许多联名契约的业主相继除名,合理避开高额税款。如果你准备趁低吸纳,就需要提前做好准备了。

具体如何转让?

以联名或个人名义持有物业的人士,可透过内部转让(出售)的方式,将持有物业的业权转名给同样是香港永居身份的直系亲属,例如父母、兄弟姊妹、配偶、子女等。“直系”的关系容许他们在业权转让时,豁免15%的买家印花税,而只是按一般的物业印花税缴税。完成业权转让(“除名”)之后,该人士就可恢复“未持有物业”的身份,倘若之后再度入市,可节省高达15%的印花税。
案例

夫妇联名持有旧住宅物业,价值600万港币,丈夫除名并购买新住宅物业,价值800万港币:

旧房除名需付印花税:(600万/2)x1.5%=4.5万

新房需付印花税:800万x3.75%=30万

总印花税支出:4.5万+30万=34.5万

如夫妇均不除名直接购买第二个住宅物业需付印花税:800万x15%=120万
可以直观看出来,通过内部转让令这对夫妇变相省税120-34.5=85.5万。

根据现行法制,丈夫可以一直重复购入物业再转让予妻子,丈夫就可永续首置身分,每次置业都可以避免高额印花税。相比15%辣税,适用于首次置业的印花税税项仅为1.5%至4.25%,如果是楼价200万元或以下的物业,更只需支付100元印花税。

另外,如果准买家本身已持有住宅物业,可以将该物业“转名”予父母、配偶、兄弟姊妹等亲属,那准买家便可以较低的第二标准税率缴税,只是转名亦需按第二标准税率付印花税。

如果你买的新房总价更高,省的税费就更多了。例如一个九龙塘“毕架山一号”业主,通过内部转让获得首置身份后,以1.74亿购入九肚山豪宅盘一个独栋洋房,节省印花税竟高达1765万,而所节省的税费,再买两套800万上车房放租也绰绰有余。

物业内部转让提供合法的途径降低税务开支,但存在许多潜在的复杂问题需要考虑。故此,在采取这个策略之前,你应该先咨询专业的法律和税务顾问,以助你作出更明智、更准确和可行的置业决定。

二、以公司股份转让持有物业,省税数百万。

除了上面提到的“直系亲属转让”,还有很多买家以“公司股份转让”的方式,成功节省数百万元的印花税。新闻上频频见诸报端的“公司股份转让”成交案例,证明这确实是一个可行的省税管道。

什么是“”式持有物业?

所谓的以“公司股份转让”的方式拥有物业,原理其实并不复杂,买家只需以买入公司股权方式,便可间接拥有该公司持有的物业。一般来说,这些公司大多没有实际生意运作,也没有隐藏债务,主要为了持有一个物业而存在,这样交易的时候更简单快捷,以保障买卖双方的权益。

“公司股份转让”有什么优势?

省税动辄数百万!

由于通过转让公司股份的形式进行物业买卖只须缴付0.2%的印花税,相比起买家以个人名义购入物业,有时候可节省15%的买家印花税及15%的从价印花税。

 

虚拟案例

只交原先1/150的税款?陈先生如何做到的?

假设买家陈先生想购入一个由公司拥有的市值1000万物业,

  • 如果陈先生为首置客,即须根据第二标准税率缴付3.75%的印花税;
  • 如非首置客,税率便高达15%;另外非香港永久居民及本地或海外公司,更要缴付15%的买家印花税,因此,税款最高可达300万元。但是,通过“公司股份转让”运作,陈先生只须缴付2万块印花税(0.2%税率),税款大幅削减150倍,省税力度令人叹为观止。

2016年有个案例:一个位于九龙连私人花园及泳池的独立屋售予一家英属处女群岛注册公司,是次交易买家合共节省了45%税项,高达港币1亿8千万元。

 

预防存在风险,做到万无一失

收购公司股权的物业也许会遇到投资风险,例如隐藏债务等。因此,在成交之前,买家最好要聘请律师作全面审查,以确定其财务状况健康。当购买由公司持有的物业时,律师需要代买家审查物业产权及被购公司财政状况;所以购买公司物业的法律开支往往比直接购买物业更高。而且长远来就,买家要维持公司营运,同样需要一定的费用支援。

银行有时不愿意提供按揭,因为以公司股份转让方式购买物业或涉及复杂法律问题和风险,因此投资者购买前需准备充足资金。有些银行会提供利率较高的过渡贷款,待物业成交后贷款将转为按揭,买家最好先向银行查询可承造多少成按揭及其他可行方法。

通过结合案例的分析,我们不难发现:

  • 如果所购入物业总价不高,通过“直系亲属转让”可省一笔不菲税费,而且也相对简单便于操作;
  • 如投资上千万、甚至亿元的物业,运用“公司股份转让”可省更大一笔钜款税费,但论其手续、复杂程度及潜在风险亦成正比,加上当再转手时亦有一定难度,因此比较适合财力丰厚及经验丰富的投资者,新手投资者要小心考虑其风险。

 

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