莲姐是一位资深业主，她在香港和深圳都有几处物业。如今住回到深圳后，主要委托香港的仲介代为放租，每月收取不菲的租金已经能衣食无忧。这妥妥的被动收入，让她已经达到了一定程度的财务自由。
然而说起自己的置业之路，莲姐觉得也并非一帆风顺。在毫无经验的“小白”阶段，也曾一度栽进不少“买家坟场”，买入了一些之后看来并不值得买的物业，也有很多“损手”的教训。如今，总算是慢慢总结出了一些经验，心态也淡定了很多，随着香港楼市几十年来的起起落落，资产总体是增值的，而在这个过程中她也将手里的物业进行洗牌，现在都是优质物业为主了。
锁定哪些是需要置换出的物业
根据莲姐的经验，那些非优质的资产，一开始都会看起来非常吸引，主要是价格让人心动。所以在贪便宜的心态下买入的物业的真实价值往往经不起时间的考验。
比如风靡一时的“㓥房”，就是把本来不大的房间分隔成更小的空间，因为投入资金少，租金回报可观，很多买家忍不住入手。但是时间长了之后发现，除了收租金，物业本身的升值空间并不大，并且租金涨幅空间和房子的空间一样小，长期持有并非明智。
另外还有一些较为偏远的房子，处在交通不太便利，或者生活配套还有待完善的地区。几年过去之后，这些情况依然没有得到改善，租金和价值都一直低位徘徊，这样的“不良”资产就都会排上被置换的名单。
为什么波动市选择替换？
如果回顾香港从97年至今的楼价走势，可以看到整体上升之余中间也不乏几段波动的曲线。
一般来说，楼价上升的时候，优质物业的升幅多数会跑赢大市，这样强行买入，除非资金实力特别雄厚，否则持货的风险和压力都还是存在的。而大跌的时候，大部分人是不敢贸然入市的，谁也说不准那一波曲线的底部会在哪里。
但波动市就不同，有跌有升，既不像升市那样，很多热炒地区可能被高估，也不像跌市那样，要冒着“接盘侠”的风险。波动之中既能看到业主和买家的心态变化，很多物业的真实价值也更容易看得清楚，从而为置业决策提供判断的依据。
平时要做足功课
当然要做到大浪淘金，临时抱佛脚是不行的。平时就要多听多看，关注楼市的资讯，有空周末多看看房，心里逐渐形成一个优质物业的标准，以至慢慢心里有一个最优物业排名清单以备不时之需，当价格有变化时，做到心中有数，快人一步拿下笋盘。
对于哪些是优质的物业，想必大家都能说出几个方面：交通配套好、市中心、未来有基建、校网等等。但是在莲姐看来，这些并不是排在首位的，她最看重的反而是物业本身的素质。
具体到某一套物业：
它的布局如何？
是否合理，是否实用？
采光和朝向如何，长久居住是否健康？
开发商的品牌和实力如何？
用料是否良心，设计是否用心？
是不是有会所？
物业管理水准如何？
……
这些都是莲姐评判一套房子值不值得买入最基本的条件。
因她认为现在资讯都很透明，看新闻也知道每个地区的规划和发展，找准一个有潜力的大范围并不难。只要在这个大环境里，外在的因素都不会差太多，随着时间都会慢慢完善。可是物业本身的好坏却相对固定，很难有大的改变的，所以要买优质物业，其本身一定要足够优秀。
另外一点值得注意的是，购买的目的要明确，并以此来进行价值排序。对于自住和投资来说，优质的判断标准是不一样的。自住，考虑的方面会更多一些，要求也会更高些，物业本身和周边都值得反复考量。
但是如果是买来投资收租，租金回报率一定是考虑的重点，以及什么是这个区域的租客最在乎的条件，而不是自始至终带入自己的视角。
置换的时候需要注意些什么
对于已经有一套房在手的业主，并且要置换物业是为了改善居住环境，那么最大的困扰应该就是“先买后卖”还是“先卖后买。”
NO.1先买后卖
“先买后卖”可以实现无缝对接，不用在中间青黄不接的时候再去租房住，既省租金，也不用多搬一次家。并且先买新房，时间上比较充裕，可以选到自己真正的心头好。
但是这样做，前提是一定要有充足的资金。在买新房子时，一般要先付10%订金，之后要按规定缴付15%的印花税，因为在这时候你手上同时有两套房，除非半年内将旧的房子卖出，才可以获得退税。在这种情况下，你会有两套房子都在做按揭，对现金流的要求也会很高，所以“先买后卖”的优点很多，但是适合手里资金比较充裕的买家。
NO.2 先卖后买
相反，如果是“先卖后买”，资金安排就会舒服很多。毕竟卖房之后，手头上先会收到一笔订金，然后再买下新的房子只需要补上差价，明显轻松很多。这样操作还有一个好处是买新房子的时候，可以首次置业身份，不用缴纳15%的印花税，申请按揭压力测试也较容易。
但是这个方法有一个缺点，就是卖出了原来的房子，还没有买到新房子的时候，就需要租一个房子暂住，并且暂住的时间不能完全控制，要看什么时候完成新房子的买入手续及装修。
当然，如果你手里有两套或者以上的房子，就完全没有租房这个烦恼，“先卖后买”是一个不错的选择。
有了资深业主的宝贵经验，再根据自己的实际情况进行操作，想要在波动的楼市中稳妥置换优质房源，你还需要一个靠谱的地产仲介！
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