股票收息VS房产收租 如何选?手把手算给你看!

继美国3月3日减息后,短短不到两周时间,3月15日美国又宣布大幅减息1厘,此举大有机会令资金继续流入保值力强的楼市,楼价将面对另一波的升势。但也有人认为收租的回报率不及市面上的一些投资产品,目前香港银行所提供的类近风险但有3%以上回报的产品可说是多不胜数,究竟投资房产是否仍是明智之选?今天我们就来探讨下这个问题。

先学懂计算收租回报率

租金回报率常用作衡量收租投资的「性价比」,而市场上所指的租金回报率,实际上是指「一年租金回报率」,计算公式即为:基本租金回报率 = 12个月的租金 / 买入楼价。例如单位月租为 HKD $15,000, 买入楼价为 $6,000,000,基本租金回报率为 (15,000 * 12)/ 6,000,000 = 3%。由此可见,租金升值或贬值,同样会影响回报率。如单位租金今年加租至HK$20,000,回报率即上升为4%。相反,如果需要减租至HK$10,000,回报率则只有2%。

而在实际操作中,其实租金回报还要扣除管理费、印花税等支出,因此实际收益率只会比上述的基本估算更低。那为何我们不选择回报率更高的投资产品,比如说6%的高息企业债券呢?为何那么多的首富们还是将投资房产作为他们的投资重点呢?

1.买房收租是长线投资

如果有租房子或者是租办公室的朋友们,一定曾在租约上见过加租条款,基本上就是业主在一年后会上调租金多少个百分点,二年后再上涨多少个百分点等等。根据美联房地产资料及研究中心资料统计,回看过去二十年的住宅租金资料(截至2020年1月31日),平均每年增长3.1%,可以看到香港的经济体系无论经过了多少风风雨雨,平均租金还是往上涨,这就是买房收租比其他类似风险投资产品的优势。

首先我们先来看看租金上涨所带来的红利。继续上面的例子,假设租金每年往上涨3.1%,用十年后的租金除以今天房产的买入价:

基本投资回报率 (第十年)= 【(15,000 * 12) * (1 + 0.031)^9】/ 6,000,000 = 3.95%

可以看到,到了第十年租金回报率就会从原本的3%上升至3.95%,这也说明了越早买入房产,你就能够越早享受租金上涨的增长潮,长期累积更多的回报。

2.租金上涨的复利 VS 理财产品的固定收益

现在我们来比较下购买房产后租金上涨的红利与理财产品的固定收益。假设现在购买的是一个6%的十年高息企业债券,那么十年后的投资回报又会是多少呢?看看以下对比:

买入一次性还款高息债券

假如你购买的是房产做收租,根据美联房地产资料及研究中心资料显示,香港楼价对比10年前增长约1.27倍(资料截至2020年2月29日),假设现在购入了600万的房产,十年后增长127%即1362万,而十年后的总投资回报则如下:

买入房地产收租

从上面的结果可以看到,购买房产收租的回报加上房产本身的增值平均可达到161.55%,而购买一次性高息债券十年后的回报是60%,当然债券市场的现金流比较强,适合那些对现金需求比较高的投资者,但从上述例子中我们可以看出买房收租的长期资本增长优势。

3.为什么假设租金楼价长期一定上涨?

大家看到在这里可能会问:为什么假设租金和楼价在长期一定上涨?这就是从2008金融海啸开始遗留下来的后遗症,当年美国为了应对经济下行的问题,大量进行量化宽松,开动印钞机不停的把美金源源不绝的涌进市场,令当时市面流动的美金比以往的平均高出三倍有多。在资金非常充裕的情况下,投资者会把资金流入股市楼市等资产市场,也造就了美国后来的牛市。其他各国看见美国的量宽政策成功挽回国家经济危机后也争相效仿,欧洲,日本,中国等庞大经济市场遇见经济问题时也乐此不彼的进行量化宽松,导致今天我们所看见的全球房产先后上涨的一番景象。

而如今美国又重启量化宽松计画推7000亿美元救市,在全球放水的大环境下,利率走低是趋势,当货币越来越贬值的时候,购买房产既有效对抗物价通胀达到保值效果,又能享受量化宽松背后带来的租金房价稳步上扬趋势。只要投资者好好把控风险,避免过度借贷,提早入市就能把握先机。

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