2020香港楼市何去何从?答案藏在这里

房地产业是众多商业活动之一,其发展和运作会受到各种宏观经济的影响。香港作为国际金融中心,拥有非常成熟的房产市场,在经历了多个周期后,有很多规律性的东西可以去探寻。

◎ 现时楼价是否见顶?

◎ 下一个周期回圈是什么时候?

◎ 入市时机如何把握?

因为香港楼市是对全世界资金开放的,要解答这些问题,除了微观的市场资料之外,还需要借助各种宏观经济资料,掌握资金的流向,从而可以站在另一个维度看懂这个市场。

1、汇率

汇率对香港楼市具有不可忽视的影响。

香港自1983年起实行联系汇率制度与美元挂钩,港币兑美元汇率不能自由调节,大部分的时候都是跟随美元的走势。

美元汇率

回顾历史,美元的走势与香港楼价一直息息相关,大多是背道而驰。97年金融风暴后美元升值,香港楼价跌势不断;到2002年,反映美元兑换一篮子货币的美汇指数由近120水准回落,美元进入了漫长的调整期,而香港楼价则开始稳步上升,进入黄金十年。

究其原因,是全球资金的避险本能在起作用。以港币计算的香港房产,其资产价值自然也与美元挂钩。当美元走强,资产增值的同时也意味着有高位沽货的压力;而当美元下行,买入香港物业不失为一个稳妥的资金出路。到了08年金融海啸,美国推出量化宽松政策大量发钞,令美元处于弱势,随后大批热钱涌入了香港楼市,支持香港楼价一路飙升。

人民币汇率

再来看看一岸之隔的人民币走势对香港楼价的影响。根据过去的经验,人民币走势和香港楼价多呈正相关的关系。 前几年人民币升值,增加了不少内地资金投资香港物业的机会,从而带动了楼价及租金的上涨。不少内地富豪身家随着人民币的强势变得丰厚,特别在购买相对贬值的港元固定资产上有一种享受了特别折扣的优惠体验,很长一段时间都享有“8折优惠”。而随着自由行开通,内地资金更多涌入香港楼市,有的作为投资移民组合,有的作为海外资产配置,可以看到,人民币汇价的强势,是香港楼价居高不下的重要砝码之一。但之后,随着人民币升势的结束甚至随后进入回档,流入香港的热钱速度也会随之减少,同时会增加部分内地资金回流的压力。

2、利率

正因为港币与美元挂钩,所以港府货币政策操作的主要目标就是稳定汇率。在香港由于资本是完全自由流入和流出的,要维持港币兑美元汇率的稳定,香港金管局的加息和降息政策都只能跟随美联储的步伐。

在过去的20多年中,美联储每次加息或降息后,香港金管局几乎都会跟随行动,正如同最近期的这次降息一样。

随着息口的波动,香港住宅按揭贷款利率也会随之调整。

回顾奥巴马2009年上任后的几年里,美国长期将息口维持在超低息的水准,联储局推出的三轮量化宽松政策,令香港的楼价稳步上升。直到联储局在2015年底,宣布十年来首次加息0.25厘后,楼价才轻微向下。由此可见美国利率走势与香港楼市是息息相关的,需要时刻关注。

3、恒生指数

香港一直都有“楼股不分家“的说法,多关注这位“老邻居”的动向,对于香港楼市的短期走势还是有一定参考价值。

香港楼市一向受到全球热钱的欢迎,而在香港其他各个资金自由互通的投资市场中,股市的流通率为楼市的数十倍,所以有观点认为股市对于市场消息及政经讯号的反应,一般会先于楼市。从2003年非典、2008年金融海啸、2011年欧债危机以及2013年美国联储局放话要加息退市,恒指的几次大跌后,楼市都同样受到影响,随之下跌,调整期也与股市相若。进而坊间有智慧说,如果恒指由跌转升维持一段时间的涨势,有意买楼者便可入市;反之,如恒指见顶回落一段较大跌幅后,大家便可以考虑出售物业。

可是自去年开始,香港股市和楼市的走势呈现出了过去数十年罕见的背驰现象,股市大跌而楼市还在创新高。有说法认为楼市除了投资者,还有用家在支撑,所以未必会和恒指同进退;也有说恒指只是调整,并不是大跌,各种说法有待时间来证明,但多关注恒生指数的走势一定是必要的。

4、本港经济资料

在第一部分,提到了美元和人民币汇价对香港楼市的影响,而中美的货币政策和货币走势都和两国的经济形势密不可分,需要关注的经济资料就太多了,这里不再赘述。但是衡量香港本地经济情况的几个指标,还是值得大家多加关注的,毕竟楼市的走势与本地经济基本面是分不开的。

GDP、失业率:

GDP和失业率是观测经济发展最常规的资料了,一般来说,前者和楼价正相关,后者则负相关。同时,从GDP的增长和失业率水准也能大致勾勒出一个地区的经济形势。

PMI:

即采购经理人指数,是按月度发布的衡量私营经济活动的一个重要资料,并基于新订单、产出、就业、供应商供货时间、采购库存等5个单项指标来计算结果,是国际上通行的总体经济监测指标体系之一。一般来说,指数在50以上,表明该地区的整体经济向好。

CPI:

是消费者物价指数的缩写,又名居民消费价格指数,是用来反应居民家庭购买消费商品及服务的价格水准的变动情况,也可以用来衡量一个地区在一定时间内的通货膨胀水准。

从过往的历史资料来看,香港楼价和CPI是正相关的关系。一篮子的各种消费里,租金的升幅也会反应在CPI的上扬里,而眼见通胀上升,现金贬值,促使资金流入物业市场,毕竟“买房收租”“买砖头抗通胀”已经是被无数次验证的投资智慧。

想要看懂香港楼市,想要知道明年的香港楼市将何去何从,上面的经济资料大家可以长期关注,很多变化都预示在其中了!

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