【人生胜利组】把握旺市 卖居屋换私楼 有无得谂?

可以合资格申请又成功抽中居屋,可以用市价折让入场,而且近年转售个案,每每都大赚离场,所以被坊间称之为人生胜利组。而且套现约数以百万现金后,换楼升级至私人物业

就以新居屋一个小业主为例,2019年9月以约243.54万元购入长沙湾凯乐苑E座凯瞳阁低层单位,实用面积386平方呎,属开放式间隔,日前以480万元卖出(居二市场),成交呎价约12,435元。虽然持货不足三年,需付10%额外印花税(SSD),扣除约48万元税项后,料帐面仍赚逾188万元或七成。

不过,即使手持188万元,的确基本上都可以够入场私人物业,作为首期,但假设购入一间800万元内的私人物业,以借入600万元按揭计算,供款30年、按揭利率为2.5厘计算,每月供款将达23,000元以上,供款金额绝对不是轻松。

私楼管理费随时贵一倍

再者,进驻私楼,其实是想透过换楼改善居住环境,属无可厚非,然而,不少额外开支是不可遗忘的。其中一样是日常杂费,私楼租值较居屋高,自然承担较高的差饷和地租;此外,居屋周边设施配套相对简约,管理费较相宜,按实用面积计算,每呎最高两元左右。

反观,私楼会所设施众多,大型私楼会所提供的设施除了几乎必备的健身室、室内外泳池及烧烤场外,部分更提供空中花园及宴会厅等设施,需要人手营运及保养,征收的管理费自然较高,以近年落成的新楼项目为例,每呎4至5元管理费可说是基本入场门槛。

还有一个值得考虑的因素,就是本身居屋单位的市价折让比例。其实成功赚钱离场,就是用作补贴买私楼的地价差距,如果本身居屋单位的市价折让比例偏高,揾私楼时自然要「硬食埋」地价,意味将要为私楼投资付出多一重溢价。当日用六折,甚至半价买入的居屋,是否值得轻言放弃,值得心思。

延伸阅读:

入市备忘        首期以外支出 | 入市二手楼流程

                      转让契 VS 送让契 | 遗产物业继承

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