【个案分析】外父外母住公屋 孝顺女婿帮上车

今期主角非常有孝心,明明一家三口已经在英国安居乐业,孝顺女婿还心系在香港住公屋的外父外母,希望协助外父一家上车。不过,主角一家居英多年,对香港物业市场的运作实在一头雾水,想帮忙也无从入手,不得不寻求专业协助。今次就看看美联金融集团理财顾问有甚么建议给孝顺女婿!

个案简介
主角:陈氏夫妇,任职公务员,育有一年幼女儿,现居伦敦
夫妇月薪:共49,700元
目前资产:10万元储蓄;持有一英国物业之25%权益,约值120万元
债务:欠按揭76万元;另欠债22万元,月还5,000元,3年半后还清
理财目标:为于香港住公屋之外父外母购入资助房屋
(为方便讨论,以上金额已根据执笔日汇价换算成港元)

购入现居/绿表换楼?
在香港以现公屋换购资助房屋,普遍最少支付5%首期,余额可向银行申请按揭供楼,最长为期25年,大前提是供款人在预期供满时不得超越75岁,若业主年龄较大,或薪金达不到批核的最低要求,可加入「担保人」,利用他尚余的可用按揭额(根据本身入息计算)、及较年轻可以用尽按揭空间,另外业主可以是家中其他有户籍人仕,不一定要是现公屋租户,但成功换购及搬出后,需交还现居所。

较容易可置业的是(a)购入现居(如本身单位是容许买卖)或(b) 在二手市场以「绿表」购入其他居屋/公屋,以上详情可向房委会查询,如希望买一手居屋,以现时超额N倍的认购情况来说,幸运之神要眷顾才能成事,所以不能寄予厚望。

首期安排?
首期会由陈先生两夫妇全力筹措吗?因现时楼价高企,就算偏远地方的小单位,也难以找到250万元以下的,若楼价250万元,付30%首期,供25年,年利率2.35%的话,首期及相关费用(如印花税、地产佣金等)约81万元,每月供款约7,900元,每月最低入息要求约18,000元。信中提及太太约有10万元积蓄,如没有其他资金配合,与实际所需的首期费用仍有很大距离!如要减低首期支出,那在申请按揭时,业主需要有更高的入息。

 

申请按揭有难度!
信中亦提到太太有一亲姊妹,月薪7,000元,不知道家中仍有其他人工作吗?如没有,倘按上述条款,申请按揭将相当困难:要找符合申请条件的担保人,由于陈先生两夫妇在英国居住及工作,就算愿意担当「担保人」,一来银行未必会接受无户籍人士之海外入息,二来就算接受,根据现时条款,也只能计算3成薪金,如正在供楼和还债,也需先扣除才计算那3成,以这个案来说,相信是相当复杂及可行性不高!当然,在成功批核按揭后,陈先生可根据本身的负担能力,支付部分或全部的供楼费用。

温馨提示
请陈先生留意汇率风险,因这某程度是受政治因素影响,英国是否软脱、硬脱、或是脱不成,对经济前景及英镑汇率都有不同程度的冲击。

以上个案由美联金融集团专业理财顾问提供。有理财疑难? 即向我们专业顾问查询!

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