【个案分析】廿四孝父母 以租养楼 帮2岁女上车

今时今日为人父母,除了供书教学,还要肩负起子女置业的重任。今集这对廿四孝父母,女女只是两岁,已计划帮她买楼,誓要帮她嬴在起跑线上 !

个案简介
主角:陈生
职业:广告公司中层职员
家庭成员: 太太、女儿(2岁)
家庭月入:$7.5万元
目前物业:市值520万元,尚欠按揭280万元,由太太持有,陈生作担保
理财目标:尽早为女儿预备一个物业,望以租金抵消供款,物业地区和大小不限。

备注 :
(1)由太太单名持有,陈生是担保人
(2)中等风险承受能力,以收息股、高息基金为主,平均年回报约5%
(3)此类项目多用于较长线策划,故在此不作讨论

置业收租关键3

(1)与其寻找最好的地区,倒不如选择最熟悉的地区,若只是出租,客源质量和回报反而是最大考虑,其次便是屋苑的管理、维修等问题;

(2)出租物业需付最少4成首期,若是和现居一样楼价(520万元),那首期和相关费用约需230万元,以现时按揭利率2.15%及30年按揭计算,每月供款11,800元,每月最低入息要求为28,400元。另外估计现居在申请按揭时,最低每月入息要求约26,000元,由于太太月薪只有2万元,那么陈生作为担保人,名义上是「承担」了6,000元的入息要求,虽然扣减了这负担后,陈生仍有足够空间去买上述物业,但日后审批情况如何,无人能预知,最稳妥做法是当太太有足够入息(或供了一段时间)后申请撤除担保人,那行事将更为方便;

(3)在风险管理角度,首要是加息影响,令供款额增加,亦有机会令楼价下跌,但若打算中长线持有,相信问题不大;另外也要预留资金作大维修;最后若担心出现租霸,可购买「租霸保险」,将经济损失减低;

早为交税作准备

陈生理财作风稳健,更有为交税作准备,是理想的做法,唯一需留意的是扣除交税储备后的现金储备较少,现时只得20万元,较保险的做法是有6个月的支出(即约36万元),笔者建议陈生将这一年内的每月盈余(1.5万元)放在银行活期户口,先注满了现金储备。

投资储弹药

投资策略方面,月供部分可较进取,利用平均成本法减低风险,若选取的投资项目是「反复向上」型,更有机会捕捉低位入货!但也需要留意若是短期内需套现,那么投资策略亦应较平稳,建议陈生多和投资顾问沟通,定期检视情况以调整方向。

总流动资产由110万元增至230万元,需要多少时间呢?

以下建议一个6年计划:

(1)第一年的盈余先注满现金储备;

(2)在第二年开始,将每月盈余的一半(7,500元)加入至月供部分(即共10,500元),轻微调高风险(如加入增长型项目),目标是平均年回报6%,5年累积期后,料可增至74万元;

(3)这5年的其余一半盈余亦可累积至45万元;

(4)现有80万元投资继续维持目标5%回报,6年后可滚存至约115万元。

6年后总资产(不计现金储备)共可累积至235万元,料可应付置业需求。

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以上个案由美联金融集团专业理财顾问提供。

免责声明:本文章所列之年利率仅供参考,实际计划之回报率可高于或低于本文章内所列之数字,并会以保单签发时有效的年利率为准。有关计划条款及细则,以保险公司提供的资料为准。

本文章内容只供参考用途,并不代表公司立场,并不保证所有资料准确无误,亦不构成任何投资或服务之推介、邀约或游说。投资涉及风险,基金价格可跌可升,过去表现并不代表将来表现。


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