【个案分析】31岁男教师 首置买村屋定居屋好?

人人都说抽中居屋难过中六合彩!居屋上车无望,不少人都会转投村屋怀抱,贪其实用率高、价钱又实惠。今集主角Vincent目标5年后上车,居屋或是村屋比较切合他的上车大计?一起看看理财顾问分析:

个案简介
主角:Vincent(31岁)
职业:教育行业
月入:$2.5万
理财目标: 5年后储够130万元首期,由于居屋难抽,打算转投村屋市场,目标市价500万元以内的村屋盘

财务状况一览

Vincent目标是在5年内储蓄130万元作首期置业,若能锁起现时手持39万的投资和现金,再加上每月可结余约12,000元作现金储蓄5年,基本上要达成5年后储蓄到130万元并不是困难,但在选择首次置业上必须慎重考虑和分析以下重点,再决定适合自己的置业计划:

第一,若选择购入村屋来置业,要考虑到一般村屋的估价不是大多数银行按揭能提供,并同时提供按揭贷款成数约四至五成,因此必须准备能估值村屋的首期成数约为五成。所以,倘可找到目标500万元的村屋来置业,就要有约250万元作首期。有见及此,若往后打算和父母同住的话,可考虑在二手市场上用绿表购入居屋,或买较大及优质的公屋单位,一来可有限度及免补地价的情况下承担按揭供款和改善生活环境。

第二,400万元以下的物业也可向一般银行申请九成按揭,将当时按揭息率加3%作为压力测试的可承受压力之供款,若可承受压力之供款只占申请贷款人总收入50%或以下,压测便能通过。

第三,降低个人投资风险及努力储蓄将资产提升至可承担首期,Vincent是能受较高风险的股票投资者,当楼市回调至符合上车置业要求时,在付首期时可否准确地预算置业开支?相信日后为置业而储蓄的资产需要将灵活性提高及投资取向转为中度风险。

其实在投资市场中要挑选高风险的投资产品,重点在于投入的资金占个人资产的比例是否可承受有机会全部损失。既然Vincent资产增值目标是为了置业,相信偏向较多理性分析和历史数据作参考的投资产品,比听从市场羊群心理而投机更为合适。现时Vincent提供的股票资料大多是蓝筹为主,但因为股票类型较散而综合平均每年股息只有约低于2%左右,约单靠收取股息来增加资产值较为逊色,建议Vincent逐一将高波幅的股票转至较高派息和较低波幅的股票,或一些每月派息的美元高收益债券基金来投资。

同时,Vincent也须好好运用尚未置业的储蓄期,将每月余下可储蓄的12,000元以月供基金形式投资储蓄,可选50%投资于偏低风险的国家通胀挂钩基金,30%选美元高息债券基金,余下20%可选现时持续平稳向上但较高风险的美国蓝筹股票基金作投资。在投资策略上必须因应环球经济变化而调节,若有不明朗可先储蓄在港元户口避险。

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