【港式分居】月入4.5万「分居」夫妇 如何储钱上车?

香港一楼难求,不少新婚夫妇未有足够首期在手,又不想挨贵,只好暂时各自住在双方父母家中,现以新婚夫妇Albert及Joyce个案作分析,男方月入2.5万元,女方月入2万元,婚礼过后,只剩下10万元储蓄,目标是3年后买入600万元的物业,二人有何理财部署?

 

第一步:先计算首期

楼价600万元

首期 60万元(9成按揭)

印花税 18万元

经纪佣金 6万元

律师费 1万元

装修费 15万元

所需开支 100万元

按揭保费:约27万元

由于按揭保费可经银行加借,而不一定要另外支付。由此计算3年后,Albert同Joyce需要多90万元的储蓄。因此,平均下来,每年的储蓄要有30万元,每月要有2.5万元的储蓄。

第二步:计算每月必要开支

强积金:2250元

家用:6000元

交通:1500元

食用:2500元

平日开支:6000元

总开支:18250元

两人收入减去,每月必要开支后,还有26,750元,是能够符合每月储蓄要求,而且每月亦会多1,750元的余额都存起来,三年过后会增加多6.3万元,以应付初期的供楼开支。如果觉得现时薪金要每年储蓄30万元有点吃力,可以将其分成25万、30万及35万,根据未来薪金的上升而调整每年储蓄额。

虽然首期及其他买楼开支,Alber与Joyce都可以通过储蓄做到,但是要留意,买楼时要得到足够的贷款,仍有一关要过,就是压力测试。

假设三3年后,600万物业,贷款540万元,年利率2.25厘,还款期30年,加借按保下:

每月供款: $21,673

压力测试下要求每月收入:$52,184

由于是借贷9成,在压力测试下需要约5.2万元,高于现时Albert同Joyce两人目前的收入水平约7,000元。以目前4.5万收计算,两人要加薪至5.2万元,需要每年工资增长约5.4%。

问到Albert与Joyce会否有信心三年后的人工可以升至5.2万元,由于Joyce目前已考取专业资格牌照,相信当取得执照后,人工可升至3万元,到时二人的收入应可通过压力测试。

第三步:视乎情况调整楼价

虽然Albert与Joyce目标是要买入600万元物业,但始终仍未知道Joyce在三年后是否人工会取得三级跳。于是又建议二人,睇楼时先留意叫价600万元的物业,再通过一轮商讨下,以目标550万元买入。

假设550万元物业贷款9成,年利率2.25厘,还款期30年,加借按保下,压力测试要求会降至约4.8万元,二人薪金只需要增加多3000元,难度下降了不少。因此,即使三年后,两人工资增长未如预期,仍可透过议价上车,但就要靠二人要经常留意市况,才能较易找到议价空间较大的物业。

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