【海房】外汇闪崩 环球楼市「黄金十年」或重临

疫情持续肆虐,环球经济重挫,虽然全球央行联手救市,当中美国联储局更「破天荒」宣布无限量寛及连番减息,令环球股市略见回稳,但相信不少投资者已「饱食惊风散」。全球经济前景重重迷雾,究竟现时有否一些风险相对较低,并具备升值潜力的投资?答案是有的,但眼光可能要放远一点。

早前疫情触发全球恐慌情绪急涨,全球资金流入美元避险,外汇市场一度出现「闪崩」局面,备受港人钟爱的澳元及英镑,分别一度跌至1澳元兑4.27港元及1英镑兑8.85港元的历史低位。圆汇下跌其实开启了投资海外物业的契机,估计未来环球楼市将有如2010年至19年般出现第二个「黄金十年」,个别地区,例如澳洲布里斯班楼价甚至大有机会跑赢全球市场。

 

过去10年全球楼价升77% 未来有望再升10

回溯2009年金融海啸时,环球央行大规模量寛、减息,并出现一轮汇价震荡,其后楼市即踏入「黄金十年」。根据美联环球编制的「美联环球楼价指数」显示,综合2010年首季至2019年第四季全球各地14个一线城市的楼价走势,在这10年间楼价平均升约77%。今年全球各国抗击疫情,同样出现大规模量宽、减息及汇价动荡,与09年时情况雷同,现时全球政府全力保经济、稳就业,在无限货币追逐有限资产的情况下,环球物业升值可期,如果资金充足的情况持续,预期环球楼价有望再升10年。

外汇闪崩 环球楼市「黄金十年」或重临

布里斯班楼市看俏 有望「追落后」 

综观环球有不少区域都值得投资,笔者认为,当中澳洲布里斯班的楼市可以看高一线,有几个原因。第一,昆士兰及布里斯班市政府未来将联同多家发展商,于核心地段打造世界级综合旅游渡假及娱乐区,包括兴建世界级酒店与赌场等,料届时将大大刺激当地旅游业,带来大量经济效益;第二,该市正申请竞逐2032年夏季奥运会的主办权资格。若申请成功,预计将推动布里斯班的基建项目发展及人口增长。

第三,市内的昆士兰大学为澳洲最佳学府之一 ,其中护理系更是全球知名的学科,相信疫情过后,全球对公共卫生的关注度势进一步提高,区内大学「学房市场」绝对值得留意。最后,布里斯班作为全球知名城市,当地新盘呎价仅约港币3,000元起,楼价低企自然惹来升值的遐想。

 

密切留意汇价走势 左右整回报

值得一提的是,购买海外资产时需谨记留意外汇走势,如上所述,「美联环球楼价指数」在这10年间平均升约77%,若以美金计算的话,全球楼价平均只升约56% (见图)。笔者的客户中有一对夫妇,于2018年时有意投资50万澳元在澳洲置业,当时折合港币约314万港元,由于他们当时感觉价格略贵故暂时搁置。他们等了又等,到近日终于「守得云开」,因为现时购买同样价值500万元澳币的当地物业,以今年最低位约4.27港元计,兑换成港币仅为213.5万元(截稿时仍处于低于4.9港元的低位),变相为这对夫妇「节省」近100万港元!可见时刻留意外汇市场的对投资海外资产影响之大。
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周定国 
美联环球-营业董事(国际房地产),拥有多年澳洲物业投资的丰富经验,曾在当地发展多个住宅项目,由买地、 设计、起楼至营销都参与在其中,亦曾获澳洲TVB邀请担任地产节目主持。

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