如果在街上见到有楼盘广告,售价平市价一大截,又不是凶宅,只标示著无契或是碎契楼的话,到底抵不抵买?如果买入又有什么潜在风险?
何谓无契楼?
所谓无契楼,就是指业主未能提供出售物业的楼契,或是在遗漏楼契中的重要的文件,如转名契(Assignment)、授权书(Power of Attorney)或买卖合约(Sales and Purchase Agreement)等在物业查册中会显示到的重要文件。
在缺少这些重要文件下,买家须承担难以申请按揭和转售的风险,必要时需要一笔过付清楼价的费用,而不能申请按揭。同时要注意,若未能在买入后寻回完整的楼契,日后较难转手。即使有买家愿意接货,根据过往经验,其定价亦较估值折让低3成,可说是平买平卖,未必能够获利。
“无契楼”出现主要有三个原因,一是业主遗失楼契;二是物业本身为逆权侵占所得;三是以及业主在未“赎楼”下拖欠债务,在法院令而被拍卖的物业等。
申请按揭有难度
如果是业主遗失楼契,可委托律师办理遗失楼契宣誓,补回副本手续一经办理,这些楼契亦具法律效用的。不过,银行会视乎个别情况,决定是否批出按揭贷款。因此,即使是自住,在买入无契楼前,最好都是问清楚银行会否批出按揭,或是由向按揭转介公司了解,以免最终挞订收场。
小心业主卖家非同一人
有人担心买入无契楼后,才发现业主与卖家不是同一人。这情况较少机会在银主盘上发生,因为银主盘是获得法庭命令,银主才可以收回物业放售;而整个收楼诉讼程序要经过约6至9个月时间,或多或少能确认真正业主的身份,风险相对较低。
若是由没有按揭负担的业主出售无契楼时就要小心,买家可要求代理调查清楚业主以及卖家是否同一人,如查出卖家宣称是受业主授权,或是遗产盘及逆权侵占个案,买家就要小心处理物业的业权问题。
何谓碎契楼/半契楼?
除了无契楼的楼契问题,亦有碎契楼及半契楼的情况,主要发生在物业由多个人持有的情况,例如由夫妇,兄弟姊妹按一定比例共同持有物业。
例如,当一个单位,由4兄弟姊妹各自持有25%的物业权益,经过多年其中一方因财政问题出售了25%的股权后,出售的25%物业权益,以及余下了的75%的物业权益都成了碎契楼。
碎契楼并无单位使用权
买家在买入25%的权益时,虽然买入价会较市价为低,但不等于能享有该单位的使用权利,他们需自行与手持余下业权的业主沟通,一般会希望统一业权,或共同租出单位,将租金按比例手上物业权益得到,若其他业主坚持自住该物业,可要求把物业的25%租值的交予新买家,但这亦可能会导致法律纠纷,不易解决。
碎契楼/半契楼入场门槛高
总结来说,“无契楼”及“碎契楼”虽然售价较市价低2至3成,但申请按揭以及转售难,银行一般都不会为“碎契楼”或“半契楼”批出按揭,买家要准备“一炮过”支付,所以并不适合资金不足的上车族。一般买入都是资金充足的投资者,他们买入后都会很有耐性集齐业权,或是找回楼契之后以市价出售。在处理好业权前,一般都将单位放租,当然有时候亦会无法寻回楼契而要蚀让。因此,对新手来说“无契楼”及“碎契楼”入场门槛相当高。