【个案分析】买车位投资 如何影响上车按揭?

今年非住宅物业减辣,吸引不少楼市投资者留意相关市场。从事金融业月入8万元的Jenny正计划买入车位投资,同时亦希望可以买楼上车。因此,想了解应该先买楼或还是先买车位

先买车位 再做按揭提高压测要求

Jenny 认为车位银码较细,打算先买车位,才再慢慢寻找心仪的物业,物业预算大约800万元。不过,要提醒她,如果先买入车位后,在不申请按保下,物业的按揭成数会下调一成。至于若选用按保,则仍可以9成按揭买入800万元或以下的物业,或是8成按揭买入1000万元或以下的物业。

不过,要留意,虽然按保下,物业的最高按揭成数可保持不变,但是保费会增加,而且基于已有车位按揭下,银行对Jenny的供款与入息比率,以及加息3厘后的压力测试的比率会由50/60,下跌至40/50,如果是7成按揭以上,则进一步下趺至35/45水平。

假设Jenny以9成按买入800万元物业,贷款720万元,30年还款期2.5厘息,60%的压力测试下,收入要求为7.2万元,若下跌至45%收入要求则提高至9.6万元。而Jenny只有8万元月收入,是无法通过压力测试。变相令自己置业难度提高,只能增加首期或是买入较低楼价的物业。

先买物业 再买车位较易上车

若Jenny考虑先买物业,再买入车位,虽然车位的首期会由最高的5成下跌至4成,但是Jenny在买入物业时,由于没有按揭负担,在新例下,申请新按保时可以不用通过压力测试,只需要通过供款与入息比率50%的要求,会令到自己较易置业。同时,由于车位银码较细,以200万元车位为例,即使要多付一成首期亦只是20万元。反之,在不用按保下,因有车位按揭而要多付一成800万元楼价首期,则是要80万元。

同时买入车位及物业

另外,Jenny亦可考虑买入物业连车位的单位,即是车位与物业是同契。这样便能让物业与车位同时申请按揭,按揭成数与压测要求则与首置人士的要求相同。不过,日后如果想分开出售车位以及物业,则需要找律师办理分契手续,同时一般这样的车位出租以及出售都会有限制,例如只能出租予同屋苑的住户,或是出售予同屋苑的业主,变相令到车位的投资灵活度有所减少。

Full pay 买入车位 再买入物业

最后Jenny可考虑先full pay买入车位,这样便不会令到自己有按揭负担,日后买入物业时,便不会受到车位按揭所限。而当完成住宅按揭申请后,可再为车位再做按揭套现,这样适合Jenny不想错失买入车位机会的情况,同时不影响买入物业的按揭难度,但对于其现金的要求会较高,视乎车位价格,可能要有100多万元的现金用作full pay。

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