【年度回顾】2019年香港楼市发生了哪些热点事件?

2019年对香港来说是充满挑战的一年,在周边环境下,中美贸易摩擦对香港经济产生负面影响,香港第三季GDP按年跌2.9%,多间大行更纷纷调低2020年香港的GDP预测至负增长;而年中爆发的社会 事件亦对香港的旅游、零售和饮食等行业造成影响。在内外夹击下,香港楼价于年内先升后回落,全年楼市升幅收窄,另一方面,年内利好楼市政策出台。到底2019年香港楼市发生了哪些热点事件?以下是今年楼市回顾。

1.放宽按揭保险 助市民上车

10月份的《施政报告》宣布放宽按揭保险成数,将最高九成按揭贷款的楼价上限由400万港元提升至800万港元,而可申请最高八成按揭的楼价上限则由600万港元提升至1,000万港元。政策释放二手购买力。美联物业房地产资料及研究中心综合土地注册处资料,今年11月的整体二手住宅注册量达至3,804宗,较10月增加逾34%。但是如果按价格划分,今年11月逾600万至1,000万港元注册量录1,559宗,按月大升逾1倍,占整体二手住宅注册量比率更达41%,比起今年首10个月平均约3成明显大升,反映逾600万至1,000万港元二手注册量在放宽按保效应下表现最佳。

若以全年累计,本年(截至12月20日为止),二手住宅注册量录约40,665宗,较18年全年43,288宗仍少约6%。当中逾600万至1,000万港元物业却率先超越去年全年水准。据资料显示,本年(截至12月20日为止),逾600万至1,000万港元二手住宅注册量录12,819宗,较18年全年高出逾2%(见图一)。展望明年,相信逾600万至1,000万二手住宅物业表现继续优于大市。

2.一手交投创新高

回顾2019年全年楼市的发展,一手市场交投活跃。据美联物业房地产资料及研究中心综合土地注册处资料显示,在不包括一手公营房屋之下,19年(截至12月20日)一手私楼注册量录20,831宗,创出十五年新高;另一方面,综合《一手住宅物业销售资讯网》资料显示,截至12月22日,新盘销售超过18,600伙,已创自13年4月推出的《一手住宅物业销售条例》后新高。

不难发现,今年<一手住宅物业销售资讯网>数目与同期一手私楼注册量存有差距。主要原因是注册资料滞后,而去年12月热卖的观塘大型新盘凯汇的成交个案,于今年1月才录注册登记,导致今年一手私楼注册量与新盘销售出现较明显差距的主要原因。

3.楼价先升后跌

今年香港楼市继续「虎头蛇尾」,楼价先扬后抑。年初,中美关系一度缓和,香港楼价回勇。不过,及后中美贸易战重燃,加上香港社会事件,楼市气氛转静,楼价由高位回落。据「美联楼价指数」资料显示,「美联楼价指数」最新12月18日至12月24日报165.11点,较年中高位累跌约6.65%;本年迄今累积升幅进一步收窄至约2.55%(见图二)。

4.美国年内减息3

美国联储局今年内共减息3次,累积合共减息 0.75 厘;而香港大型银行期间亦减息一次,下调最优惠利率0.125 厘。相信在环球央行实行宽松政策下,香港将继续维持低息环境。

5.十年供应目标调低

长远房屋策略督导委员会公布《长远房屋策略》2019年周年进度报告,未来十年总房屋供应目标由45万伙减至43万伙,当中公营房屋供应由31.5万伙减至30.1万伙,而私营房屋供应由13.5万伙减至12.9万伙,私人住宅不仅按年减少约4.4%,较前一年18万伙更少约28.3%(见图三),随着私人住宅供应目标下调,卖地计画提供的私人土地供应或有机会相应调低,除非卖地最终大幅超标,否则私人住宅供应将难大升。

6.运用《收回土地条例》和《土地共用计画》增加土地供应

为了增加土地供应,政府计画透过《收回土地条例》和《土地共用计画》加快发展农地,增加未来的房屋供应。而《土地共用计画》的细节已于早前公布,计画估计将于明年初接受申请。然而,当局预计接获申请后约4至6年才有土地供应建屋,计画的成效浮现需时,相信「土地共用先导计画」短时间内难以提供新供应。至于「收回土地条例」相信亦同样难以短时间内新增供应。

7.大湾区纲要出台

今年2月《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台,提及巩固和提升香港国际金融中心地位,以及大力发展创新及科技产业。而11月粤港澳大湾区建设领导小组又通过了16项惠港措施,其中包括便利港人到大湾区内地城市发展,以及加强大湾区内人流和资金流等措施,增强粤港澳大湾区的竞争力。

8.一手空置税条例草案刊宪

为希望释放发展商手上已落成但尚未售出的私人住宅现楼单位,以增加新盘供应加快推出市场,香港特区政府宣布推出一手住宅征收额外差饷条例(市场称「一手空置税」),指对空置的一手单位,即落成后12个月(以获屋宇署批占用许可证、即入伙纸为准),但未售出或超过6个月的时间并未作出租用途,便会被视为空置单位,会被征收额外差饷。政府于今年9月就空置税条例草案刊宪,并提交立法会审议。

9.新居屋超额认购60

「新居屋2019」共有6个全新居屋屋苑,超过4,800个单位,为复售居屋以来推售单位数目最多。由于近年私楼房价上升,19年平均每宗二手住宅注册金额约800万港元,而这批居屋单位定价介乎156万至529万港元,难怪买家如此雀跃,共收到约31万申请表,超额认购约60倍,反映市场需求强劲。

10.商业地王诞生

今年香港经济较为波动,年内有商业地流标出现,不过,近期新鸿基地产以422.32亿港元投得西九高铁站上盖的商业地王,创历史新高,对香港未来投下信心一票。除此之外,最近招标的大坑道地皮收25份标书,市场反应热烈。最终中信泰富以32亿港元投得,每平方呎楼面地价约24,836港元。

展望2020年,受贸易战和社会事件影响,香港经济持续面临下行压力,将会是挑战重重的一年。不过,受惠政策,加上房屋供应不足的因素,相信来年楼价将平稳发展。由于政府放宽按揭保险成数释放二手购买力,料2020年二手成交表现较好;反观,由于供应量未有大幅增加,料明年一手销售量将有所回落。

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