【我要做业主!】上车·换楼·投资·收租·按揭全攻略

什么是压力测试?

按揭成数如何计算?

情侣买楼应不应该联名?

买楼收租有咩要注意?

……

以上种种问题不知如何解决?

【我要做业主!】上车·换楼·投资·收租·按揭全攻略

美联集团旗下经络按揭转介特别冠名赞助无线电视,于翡翠台推出全新置业按揭特辑《我要做业主》,由集团多位置业专家粉墨登场,加上十多位知名艺人分享经验,传授置业及按揭心法,加深市民对物业市场的了解,作出至精明的置业决定。

《我要做业主》由曾一手制作《有楼万事足》、《盛女爱作战》、《没有起跑线》等话题节目的金牌幕后班底制作,十多位艺人分享个人的置业实战经验。美联集团一众星级专家,包括美联物业董事张子存、高级区域营业董事方富义、客户总监沈厚莉,以及经络按揭转介首席副总裁曹德明等亦会粉墨登场,多角度剖析楼按市场最新动向,为全港市民传授置业按揭心法,助圆业主梦!

第一集将于7月26日(星期日)晚上10时30分在无线翡翠台播出,势掀追看热潮。一起看看有哪些主题!

主题1:情侣联名买楼锦囊

主题2:一间变两间实战技

主题3:砖头实现财务自由

主题4:如何捕捉入巿时机

主题5:买楼收租防伏贴士

主题6:一手定二手?凶宅买得过?

主题7:如何发掘潜力笋盘

主题8:上车靠父「按」

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主题1:情侣联名买楼锦囊

【直播节目】情侣联名买楼 有辣有唔辣?

香港买楼,分分钟要同另一半夹份。到底情侣联名买楼有咩要注意?除咗系「爱」同责任,仲有咩要考虑?

今集邀请到资深投资者蒋一洪、美联物业董事张子存仲有按揭达人曹德明同大家一齐分享情侣联名买楼锦囊!

【个案分析】90后新人应该联名买楼?

香港楼价高,一般上班族单凭一己之力上车较为困难。如果不想靠父干买楼,不少新人会选择夹份购买物业作为婚后新居。本期主角Jack亦一样,下面我们一起了解下他的故事。

个案简介

案例Jack
个人月入30,000元
女友月入25,000元
目标楼价600万

28岁的Jack毕业后一直从事金融业工作,今年他打算与女友结婚,现正计划买楼自住,由于单靠男方个人收入,即使是首置身份,亦不能通过供款入息比率(Debt-servicing ratio,DSR)以买入心仪物业,而集合他与女友两人的月收入,则可以顺利过关。因此,他在考虑应该与女友联名买楼,还是以单名置业,另一方做担保人。

从安全感方面考虑

两人结婚组织家庭,相当于一个整体,女方自然希望可以拥有新居的一半业权,令自己更有安全感。 因此,夫妻联名买楼十分合理。

此外,根据香港最新的按揭贷款规定,首置人士即使加3厘息后的压测不合格,只要DSR仍是50%,即可承造最高9成按揭,当然其保费会因应风险因素作额外调整。 虽然按揭政策放宽了,但以目前  Jack的月收入30,000元仍难以满足申请要求。 若Jack 与女友联名买楼,共同承担按揭供款,两人所得的 55,000元月收入则可以轻松通过新政下按揭申请人收入的最低要求,即44,807.78元。 详见下表:

从投资方面考虑

需要留意的是,无论联名买楼还是单名置业,另一人做担保,负债其实是一样的,就如以上例子,Jack向银行借入540万,无论采用哪种方式,两人都是同时欠银行540万。 不过,若从投资角度考虑,到买第二套物业时,就有好大分别。

假设Jack与女友联名买楼,代表两人同时拥有业权,无论谁将来再买楼,都属于第二套物业,需要缴付15%的双倍印花税(DSD),无疑令开支大增。

此外,即使两人愿意付钱,也未必买得到。 假设Jack与女友选择联名买楼,向银行借贷,二人会同时被视为欠银行540万元,当购买第二套物业时,可申请的按揭成数会扣减一成,同时会面临借贷能力不足,即在压力测试下,第二套物业的供款入息比率上限需要下调,条件更严苛。

因此,从投资角度考虑,Jack与女友如使用单名置业,由另一人作担保,既可较容易通过压测,亦可在购买第二套单位时,避开缴付双倍印花税及降低供款入息比率上限。 担保人日后想「甩名」,只须透过转按即可。 若是联名买楼,则要透过内部交易去转让业权,手续较为复杂,亦会产生昂贵的交易税项和杂费。 加上税务局对近亲转让的物业交易尤为严格,一旦发现低于市价的个案,可能会提出重新评估税率,所以相关买卖要以市价出售。

【情侣买楼】按揭申请必读指南

现时香港楼价高企,但一人计短,二人计长。如果情侣打算联名买楼,因为可以在申请按揭时,计算两人的收入,增加借贷能力,让二人可以选择的物业就变得更多。

计划楼价负担能力

大部份买家若打算买入物业时,都需要以按揭贷款支付楼价大部份的楼价。同时,需要通过供款入息比率,以及压力测试。例如现时一个800万的物业,可承造6成按揭,若经按保可承造最多9成按揭。

要留意是,只有自住用途才可以申请按保,即使未结緍的情侣,按保公司亦有机会确信二人是会同居,以让二人申请按保。但若只是普通朋友夹份买楼,按保公司就会质疑是否自住。

假设情侣二人申请9成按揭,800万物业,以利息2.5厘计算,连保费,还款期30年,压力测试(即现时按揭利息加息3厘后,供款不得多于现时收入6成),每月收入要求约为7.2万元,由情侣二人申请,每人平均月入约3.6万元,变得较易达成有关收入要求。

以利息2.5厘,还款期30年计算

若一人有按揭 首期随时大增

若果情侣其中一方本身已经拥有或担保另一项物业,按揭成数、供款与入息比率及压力测试需要同时削减一成。而且按保公司亦会质疑,在已有物业按揭下,新买物业是否用来自住,因此很大机会不批准按保。同时印花税以楼价15%计算。因此,首期负担大增。

以800万物业,会由最多9成按揭,下降至最多只能有5成按揭,首期由80万元,增加至400万元,供款入息比率收入要求由不多于5成下降至4至,压力测试要求要6成下降至5成。

一方有按揭下 以利息2.5厘,还款期30年计算

情侣买楼后甩名如何悭税?

由于现时在香港再买第二层楼,需要支付楼价15%的印花税,令开支大增。因此,部份人会透过甩名。方法是将其中一方的业权以买卖全数转到另一方,虽然仍要支付买卖相关的印花税和律师费,但能让自己重新回到首置身份,再买物业便可以旧印花税支付

不过,情侣夫妻不算是近亲,如想「甩名」给持有物业的另一方,在3年内甩名仍需支付额外印花税(SSD),如想避免最直接方法是注册成为夫妇。

另一个情侣买楼方法,是用一个人名买,若担心收入不足,可找另一方做担保人,这样亦会将二人的收入一同计算申请按揭贷款。日后有足够收入时,可以转按,将担保人「甩名」,不用中间再做买卖,进一步节省税务开支。

【报税攻略】有物业夫妇悭税贴士

业主报税的时候,当然想尽量有多点免税额,令自己的税务负担可以尽量减少。由于香港是容许夫妇合并报税,可以使用另一方未能用尽的免税额,为自己悭更多的税。

了解不同免税额

相信业主都会知道,使用个人入息课税时,有不少的免税额使用,包括基本个人入息免税额,子女免税额、供养父母免税额,供养兄弟姊妹免税额,以及一些支出如个人进修开支、慈善捐款,以及大部份业主都会有的居所贷款利息等。

业主如果有子女,以及父母在生,则可填上有关的免税额。但要留意,有关免额只能由一位人士使用,如妻子已申报儿子的免税额,则丈夫不能再申报该儿子的免税额。同样道理,若业主的兄弟姊妹的名字,已由父母用于供养子女免税额亦不能再用。同时业主的父母免税额被其兄弟姊妹用了,业主亦不能再使用。

车位按揭利息亦可扣税

对于有按揭在身的业主,都会知道可以用居所利息开支作为扣税。其实车位按揭的利息都可以用于扣税,但条件是车位是自用,并且是位于自住的发展物业内,若只持有车位则不可以申请扣减。业主如要申请,可以将购买该车位的贷款利息,在薪俸税或个人入息课税中,以「居所贷款利息」名义扣减。

合并报税的原因

若夫妇两人,其中一方收入低,或是没有收入,则可以透过合并报税悭税,尤其是联名买入物业,或是以另一方的名义申请按揭。因为,每年度居所按揭利息扣减上限为10万元, 夫妇联名买入时按揭申请只能各占一半,另一半未必能用尽相关扣减。因此,透过合并报税,则可能悭到更多税。

个案分析:

丈夫全年收入60万元,减去个人免税额13.2万元,以及5万元的利息扣减,以及1.8万元强积金后,应评税收入40万元,应缴税务5万元。妻子全年收入15万元,由于个人免税额13.2万元,以及5万元的利息扣减多于15万元,因此不用交税。但同时亦有部份免税额未能用尽。

如采用合并报税,两人收入为75万元,减去免税额26.4万元,以及10万元利息开支,以及2.55万强积金供款。应评税收入36.05万元,应缴税务约4.3万元,少于分开报税。

换楼的计算

另外,对于采用先买后卖的换楼人士,可能会有重叠期,同一时间有两个物业。但由于税局只会容许业主为一个物业申报利息扣减。同时若业主买的物业是楼花,因为不符合居住的要求,有关物业的利息亦不能被扣减。

【情侣买楼】分手业权如何处理?

现时香港楼价高企,情侣要买得起楼,可能都需要两人一齐夹份。不过,情侣夹份买楼亦有风险,就是不幸分手后,物业资产要如处理?

情侣买楼方法

情侣买楼时,可选择用一人名买楼或是二人联名买楼,使用一人名买楼是为了保持其中一方的首置名额。假若双方都有夹份首期,并一同供楼,或是由一方出首期,并共同供楼,即使物业并非由二人联名拥有,只要其中一方提出证据,有份支付首期以及供楼,都有机会取回部份物业的权益。

而为免在分手时出现争执,其实建议在买楼前,即使由一人名义上持有,亦应定下协议,说明双方在物业上的权益,以及将物业出售后的利润分配。否则没有名的一方要提出证据,表明上有名的人只是以信托形式持有,为另一半托管物业。

二人联名买入方法

至于联名买入方法亦有两个,一个是分权共有,另一个是联权共有。情侣在联名买楼时要想好用另个方法。其中分权共有,是指两人按照一定比例持有物业的业权,视乎两人付出情况或双方协定,可以各占一半,或是64、73比例不等。假如日后分手一方想卖楼,但另一方不愿,只能按照所占有比例出售物业,成为了碎契楼,楼价估值大打折扣。双方若不想卖楼,亦可考虑继续持有,并将物业出租,再按双方权益摊分租金。

至于联权共有,俗称长命契,两人以联名形式,共同拥有全部业权,即被视为同一拥有人。由于业权重叠,若要卖楼,必须二人同意,非一人话事。同时若不幸,其中一方身亡,业权便自动转到另一方。

由于考虑情侣感情有机会出现变挂,联名买入时,建议使用分权共有,一来日后可通过内部转让将物业业权转到其中一方手中,回复首置身份。二来,日后分手亦较易将物业的利润,按各自的权益作分配。另外,建议双方保留供款的证明,以便日后作为自已对物业贡献的一部份。

整体而言,情侣分手后处理物业资产是难以例出一个最公平的方法,要靠双方的协议,否则若交由法庭处理,当中亦会涉及庞大法师费用。因此,最好是在买楼前,尤其是未结婚的情侣,说明日后物业的利益分配,释除双方疑虑。

主题2:一间变两间实战技

【直播节目】专家过招!「一间变两间」实战技

买楼一间变两间,系唔少业主包括我嘅愿望﹗睇完寻晚翡翠台嘅《我要做业主》肥妈由金狮花园上车,一间变好多间,真系令唔少人重燃希望﹗究竟我哋呢班贴地打工仔有无机会做到?实战操作系点?

今日一次过邀请到节目上面3位猛人—物业投资培训导师 1% Anthony、美联物业董事张子存 Kelvin 仲有按揭达人曹德明 Eric 上嚟同大家分享资产增值实战攻略﹗

【按揭攻略】月入8万有楼夫妇 如何一层变两层

由于Jason与Catherine 目前是联名拥有物业各占一半业权,要回复其中一方首置身份。建议以近亲转让,同时转让属于新交易,可为物业再做按揭,利用新按保可套现更多现金,并建议由人工较高的Jason申请按揭,可得较多贷款。

假设以700万元估值计算,按揭连保费,4.5万元月薪,可借约455万元(以2.5厘息计算,30年还款期,相关压测要求约4.4万元)。减去现时未偿还,可套现135万元。不过,由于内部交易涉及印花税及律师费,大约9万元。因此,相减下通过内部转让,再做按揭可得净现金126万元。

表:转让与按揭相关开支

回复首置买楼

Catherine回复首置身份后,二人大约有现金加股票约285万元,考虑到500万元物业如果是打算租出,只能够申请5成按揭,且不能申请按保。因此,可先尝试申请6成按揭,待楼价升值后,再把物业租出,即使到时要回复5成按揭,所需要补回的金额亦有所减少,甚至楼价升得够高,可能不用补回差额。

以500万元物业计算,申请6成按揭,首期为200万元,连同印花税(由于是首置,只需付旧印花税),经纪佣金及律师费,合供要221万元,Jason与Catherine还有约64万元作为装修费,或以避不时之需。同时以2.5厘息计算,30年还款期,收入要求约2.9万元,这是Catherine所能满足。若只申请5成按揭,则要多付50万元首期,现金会只剩下14万元。这是否足够很取决于Jason与Catherine的看法。

由此可见,以目前Jason与Catherine的收入及储蓄,是能够透过近亲转让套现,再买多层500万物业收租

表: 500万物业开支

假设以2.5厘息计算,30年还款期计算

【一层变两层】第二个物业按揭 入息要求如何过关?

买楼想「得一想二」?由于金管局以及按证公司推出多轮的限制物业按揭措施,当现有业主想买入第二层或以上物业时,对买家的首期以及收入要求都会增加,若有所忽略可能会无法申请按揭。

第二层物业收入比率要求增

对于已经拥有一层物业,想买多层物业,但又不能再用到近亲甩名时,就要在按揭要求较高的情况下为第二层物业申请按揭。一般而言,购买第二个或以上物业时,无论是首期成数,或是供款入息比率和压力测试比率都会下降一成。例如,对于香港永久性居民,在银行取得的最高按揭成数会由6成降至5成,以及供款入息比率和压力测试要求,由不多于5成和6成,将下降至不多于4成(如属自雇非专业人士则为35%)和5成。

只计算第二层物业按揭供款?

买家要注意的是,别以为银行只会以第二层物业的按揭供款计算出收入要求。以600万物业为例,由于按揭成数最多为5成,首期需要300万元。假设按揭利息为2.5厘,还款期30年计算,每月供额约11,853元,供款入息比率不高于4成下,收入要求最少为29,633元,而压力测试测试下则为34,067元。

从中可见,虽然600万物业,以及1100万元物业,要取得相应的最高贷款额的收入要求并没有增加,只是要增加多一成首期。但以上是错误的计算。因为银行在计算申请人买第二层物业的收入要求,会考虑到申请人的第一层物业的每月供款额,假设现有买家早年以600万买入一层物业,当时利率为2厘,还款期30年,按揭成数是6成,可计算出每月供款为13,306元,供率入息比率为26,613元,压力测试为34,067元。因此,实际买家买入第二层物业的收入要求应为如下:

买家购置第二层物业的收入要求将大增,同时,要留意印花税划一为楼价的15%,600万及1100万楼价的印花税分别为90万元,以及165万元,远高于首置要求的18万元和41.25万元。

收入不足可以怎么办?

由于收入要求大增,万一买家收入不足,到底有什么办法?由于大部份人买第二层物业,都是打算用作收租,其实银行亦有机会考虑将物业的收租金额,计算到买家的收入中。以连租约物业为例,可算是一个固定的租金收入,银行一般会计算租金的七成作为买家的入息,例如3万元租金,会视为买家每月有2.1万元固定入息。银行会要求提供租约作为参考,会视乎租金水平多少,以及考虑到租约期何时完结。

即使本身买入物业时未有租约,但若果银行知悉买家有出租意图,也可按「预期租值」作评估,以租金估值六折计算,即是说可以将租金的六成计算入收入一部份。这样可增加买家的贷款能力。

主题3:砖头实现财务自由

【直播节目】租金变长粮?!买楼实现财务自由

逆巿下楼价仲相当硬净,难怪最近二手成交又再反弹,正正因为砖头保值,买楼收租成为唔少香港人达至财务自由嘅工具之一,不过目前楼价高企,租金回报续跌… 究竟买楼收租对比其他投资方案仲有无优势?

今集邀请到经络按揭转介首席副总裁曹德明 Eric、资深物业投资者叶景强 King Sir 同埋佢学生 Iris 同大家一齐分享点样透过买楼去实现财务自由!

 

【按揭攻略】年龄影响按揭年期?年纪大上会有办法?

买楼最好当然是趁年轻时买,以免日后年纪太大,影响到银行批出的按揭还款期,增加贷款难度。但到底申请人年龄要到多大才会有明显的影响?万一申请人年纪太大,例如超过70岁还有没有机会申请到按揭?

银行计算最长还款期方法

根据金管局规定,现时按揭年期上限是30年。一般银行计算最长还款期是 70减年龄或75减年龄,但有些银行最长可以做 80减年龄,这取决于银行本身政策。因此,以80减年龄计算,当申请人年龄超过50岁,即使物业楼龄只有20年,亦不能申请30年按揭。银行会同时考虑申请人的楼龄与人龄,判断最长还款年期。

还款期减少有咩影响?

还款期的减少,虽然令到申请人全期的利息开支减少,但却会令到每月供款上升,并且增加压力测试的收入要求。以400万贷款为例,年利息2.5厘计算,20年还款期与30年还款期比较下,前者压力测试的收入要求增加了约8000元。


年纪大 又想有30年还款期有咩方法?

如果申请人年龄高达70岁,以75减甚至80减,可能都只是有5至10年还款期,每月供款会大幅增加。要解决有关问题,可以找年纪大约在50岁以下的子女作为担保人,这样有机会取得30年还款期。不过,子女亦需要有稳定的收入,以及没有按揭负担。

资产审批 可以用90减

最近有银行可以用90减人龄去计算最长还款期,即是70岁长者亦可以做20年按揭年期,但会以是以资产审批而不是入息审批,同时资产审批最多只可以借楼价的4成按揭,如申请人已有按揭则会减一成至3成按揭。

有关的计算方法是,假设申请人有一层已供满的物业,市值为1000万元,银行会把物业市值除以2作为申请人的资产净值,即500万元。若申请人仍有按揭贷款,则会再减去未偿还贷款的金额。

以上述例子,一个拥有1000万元物业的申请人,资产净值为500万元,且没有未偿还贷款。若想买入一层800万元的物业,4成按揭下,贷款金额为320万元,由于少于500万元资产净值,申请人可取得4成按揭,但仍要支付480万元首期。

按揭财技】教你加按套现 实现钱生钱

财务自由是香港人的梦想,不少业主会透过为物业加按,套取一笔资金再投资财富。究竟加按是甚么?与转按有何分别?套现后有甚么方法可以抵销按揭利息支出之余,再增加财富?

加按VS转按

转按是指原本在一间银行承造按揭贷款,转往另一间银行,目的是赚取现金回赠或更优惠的按揭利率。加按则是把已经按予财务机构的物业增合贷款额,或者现契物业重新承造按揭,获取一笔资金作其他用途。例如手上物业市值为900万,仍有在银行剩余按揭贷款为300万,根据现时最高按揭成数,最多可做六成按揭,900万的物业最高可借540万贷款,扣除300万的贷款后,便能套现240万作财富配置。加按套现出来的资金,可以考虑以下的财务配置:

配置方法(一):买入第二套物业收租

现时按揭息率约为2.5%,只要找到理财产品的息率高于按息,便能赚取息差。如果选中较受租务市场欢迎的物业投资,租金回报则更佳。加上长远来看物业会升值,便能为自己的资产增值。不过要注意收租物业最高只能承造4成按揭,如上述例子套现240万,最多只可买入400万物业作收租用途。市场上仍有不少四百余万的放盘,例如马鞍山荟朗、九龙城晓荟等单位,每月租金回报逾三厘,可利用套现资金再加数十万元买入单位做收租之用。

配置方法(二):可扣税延期年金悭税

如果希望把加按套现的部份资金用作退休储备之用,并同时节省税项,可考虑买入延期年金。香港主流年金分为两类,第一类为香港年金公司的「公共年金计划」,但只限65岁以上的人士申请,另一种是可扣税延期年金,投保人士由18至75岁不等,保险公司会提供5年或10年选择,50岁后便能领取每月入息,为退休做好准备。政府为吸引纳税人购买延期年金,每个课税年度能够享有高达6万元的扣税额,作为高收入人士可以充份使用扣税优惠。

配置方法(三):债券投资

债券由政府或企业发出,由投资者提供资金,到期日后取回投资金额。债券投资入场门槛较高,通常达20万以上,锁定年期通常至少3年,派息次数不定,通常为1年两次。个别债券息率更逾10厘,但现时一般香港企业债券的息率已达5厘以上,足以抵销按揭利息的支出之余,更能为财富增值。不过要注意债券要锁定年期较长,中途不能取回投资额,要确保投资额并非紧急资金。

如果有砖头在手,只要增加当中的借贷力,实现财务自由更为轻易。

主题4:如何捕捉入巿时机

【直播节目】投资交叉点 现在是入货时机?

面对大巿波动,唔少散户都抱「跌市唔敢低捞,升市又惊高追」嘅心态,结果心大心细,错过唔少投资时机。

睇番疫情对香港经济带来冲击陆续浮现,但楼股交投仍然畅旺,背后有咩因素支持?全球印银纸,银行水浸,超低息环境下,资金应该摆喺边?几时至系入货时机?

今日一次过邀请3位楼股同按揭专家——华盛证券业务副总监钟俊锵 (Joe) 、美联物业住宅部行政总裁布少明(Sammy)经络按揭转介首席副总裁曹德明 (Eric)为大家分析!

 

【直播节目】波动巿买楼 – 银行不会告诉您的按揭财技

按揭系置业关键一环,目前疫情反复,银行及按保公司有咩取态及特别风险措施?上车、换楼及投资客,跌巿有咩防守贴士?升巿、转角巿应该点部署?

今集请来成家博客老师谂Sir按揭达人曹德明Eric,同大家分享银行未必会同您讲嘅按揭财技!

【首置准备】如何计算购买力及借款力?

正值楼市动荡期,不少人会抱着「跌市不敢买楼,升市又惊高追买贵」的态度观望,迟迟不肯出手,错过了买楼时机。事实上,从97年至今,香港楼市无论经历了多少风雨,总能重拾升轨,可以说只要供得起楼,几时都系入市良机。

对于大部份人士来说,要成功买楼最重要看两个条件,一个是首期是否足够,另一个是按揭贷款有多少。因此,在买楼前先要知道自己有多少流动资金,可于签订买卖合约后,短时间内用于支付买楼首期,以及目前的收入可借到多少按揭贷款。

计算购买力

当买家决定买入一个物业时,一般在签订临时买卖后会先落5%楼价的订金,及后再于签定临时买卖合约的14天内要签正式买卖合约,再交上另外楼价5%,前后一共10%楼价的订金,以及相关的印花税。

另外,买家亦要向地产经纪支付约楼价1%的佣金,以及向处理买卖的律师楼支付律师费。由于买家必须要短期内支付相关费用,因此买楼前买家要准备好相关资金。而相关费用则取决于楼价的多少。

例子:

参考以上例子,可根据预计的按揭成数,计算出买楼的成本。如买家持有265万元或以上流动资金,不想申请按保下,亦有能力以6成按揭,买入600万元的物业。如买家手上只持有85万元,则要申请按保,最高九成下,才能买入600万元的物业。

计算借款力

当了解到自身持有的流动资金,大约可支付多少的买楼成本后。下一步就要预计可得到多少按揭成数。而按揭成数的多少,主要看买家的收入,以及会否经按保申请高于6成的按揭。因为,银行会为买家作压力测试,即现时利率加息3厘后,买家的供款与入息比率不得高于60%。

例子:

注:以上例子以30年按揭,年利率2.25厘计算

参考以上例子,如买家不想申请按保,每月需要约$33,200的收入,才能通过压力测试,以6成按揭买入600万元的物业。至于想通过新按保计划,以9成按揭买入600万物业,在加借保费以减低买楼成本下,要每月约$57,000的收入,才能通过压力测试。虽然,若买家不能通过压力测试仍能申请9成按揭,但具体情况仍由银行决定。

因此,综合以上两个结果可得出。

另外,针对不同的收入,以及买家所持有的流动资金的组合,可到美联的负担能力计算机,输入相应的可支付首期,每月收入,按揭年利率,按揭年期以及贷款额。便可计算出自身的可负担能力。

主题5:买楼收租防伏贴士

【直播节目】买楼收租=财务自由?计清按揭及租金回报!

买楼收租想维持稳定回报?买楼收租先要计掂按揭条数?点样将被动收入最大化?过程有咩地雷位要注意?

由3位楼市同按揭专家,包括成家网上投资课程导师谂Sir美联物业董事张子存 Kelvin 同 经络按揭转介首席副总裁曹德明 Eric 同大家分享买楼收租全攻略!

 

【直播节目】逆市买车位 投资自用全攻略

最近政府放宽非住宅物业按贷上限,当中门槛较低嘅车位最多可借5成,会唔会成为资金出路?早前天铸车位癫售660万,够买上车盘,另一边箱又有蚀让个案,车位实际需求如何?应该点拣?申请按揭、投资、自用有咩贴士?

今日一次过邀请3位楼市同按揭专家,包括资深物业投资者叶景强 King Sir美联物业首席联席区域经理关启峰 Kelvin经络按揭转介首席副总裁曹德明 Eric 为大家多角度分析!

 

【买楼收租】以租养贷 实际操作指南

香港楼价高,不少人对每月供楼负担都感到较吃力。因此,一些较有经验的业主,会选择将物业租出,以租金收入应付每月的供楼开支,实行「以租养贷」。至于具体操作是怎样?如何才能将自己利益最大化?

以租养贷方式

由于香港租金回报较高,加上过去几年息口维持低水平,不少物业都会出现「供平过租」的情况。将物业租出的租金会多于每月供款,为业主带来净收入。因此,业主可能会选择将现时自住的物业租放租,并自己搬到租金较低的地区居住,这样可以增加每月收入。或是已有两间或以上物业的业主,会选择住在租金最低的物业,并且将租值高的物业放租。

留意租金回报

要实现「以租养贷」,最好就是选择买入高租金回报的物业,业主可以比较不同物业的租金回报水平,同时计算出每月供楼及其他杂项所需。例如一层800万物业,贷款400万元,以2.5厘息计算,还款期30年,每月供款大约15,800元,连同管理费杂项等开支,每月约17,000元。即是买家要将单位放租17,000万元或以上,每月才会有净现金流入。

要「以租养贷」另一个要注意是,将物业出租后会住那里?如果只是一层物业,就要选择较低租金的地区,这样才能减少开支。

以下是实际例子

可见业主由每月1.7万元的供楼及相关杂费开支,透过将单位出租,将每月物业相关开支减少至9,000元,

至于拥有两个物业或以上的业主,选择就灵活多。可以将所持有的物业放租,若发现本身有物业租值不高,租金未能盖过供款,可以选择继续住在该居所,并将租值高的物业租出。

出租物业要注意

出租物业当然想租客定期交租,否则若租客不租,业主可能要考虑到底选择继续放租或是自住,而放租期间业主要自行负担每月供款,并且或多或少都需要修缮物业才能将物业放租,这又需要另一笔开支。因此,业主在决定单位放租时,需要考虑相关的支出,以及保持一定的现金,以应付日后租客不续租后的开支。

【买楼投资】非自住物业如何影响按揭申请

与买入自住物业相比,银行对非自住物业按揭的审查,以及借贷成数亦会较严谨,因此,对于打算买楼收租的投资客,在买入物业前一定要计啱数,以免按揭不足而要挞订收场。

非自住物业最高5成按揭

自住物业最高可借6成按揭,而且申请人若是首置人士,最高可经按保申请到9成按揭。不过,对于非自住物业,即使买家是首置人士,并不能申请按保,而最高按揭成数,无论楼价多少,一律是5成。另外,若果买家以公司名义买入,按揭成数亦一律是5成。至于收入来源是香港以外的人士,最高按揭成数会再降一成至四成。

另外,如果买家并身已有物业在港,最高按揭成数会由5成,减少一成至4成,至于收入来源是香港以外的人士,则会再减一成至3成。意味800万元的非自住物业,首置人士最高按揭贷款为400万元,非首置人士最高为320万元,

供款与入息比率上限亦降一成

除了收紧按揭成数外,银行对非自住物业的申请人供款与入息比率,以及压力测试要求,亦会由分别50/60,减少至40/50。假设400万元的贷款,以还款期30年,年利率2.5厘计算,自住与非自住的压力测试要求由3.8万元,增至约4.54万元,增加了约7,400元。

以还款期30年,年利率2.5厘计算

不过,由于非自住物业,在计算收入时,可以将租金收入,或拟租金收入计算于申请人的入息内。一般银行会对租金收入打7折,如没有打厘印有些银行只能打6折。即一个20,000元的租金收入,银行会将当中的14,000计算于申请人的每月入息中。另外,即使申请人的单位没有租出,亦可将预计租金收入计算在内,但会打6折,而预计租金收入是由银行估算。

是否可「偷鸡」将单位租出

如果申报是自住单位,但又将单位租出,如果不涉及按保,当银行发现时,会要求补回按揭差额至当时估价的5成。有时,当物业有所升值,估价的5成,可能已高于申请人未偿还贷款,便不需要补回差额。

但是,如果是经按保公司申请高成数按揭,按证公司和银行会更严谨抽查申请人,包括每年都会寄信给借款人,要求提交水、电、煤等单据。若发现申请人不是自住,不只是补回差额,还要追加保费及罚款。因此,申请人不应作出有关欺诈行为。

【按揭财技】买楼收租全攻略

想维持稳定的回报,买楼收租是一种常用途径。要做个成功的收租达人,买楼前必须做好充份预算,计算收租回报及考虑按揭因素,现时主流有三种计算收租回报计法,可根据实际需要选择,然后根据按揭要求选择适合的物业出租。

收租回报率多种计法

收租要计算租金回报有多种方法,最基本方法为每年租金除以楼价,假设楼价为600万,如果每月收租15,000元,其租金回报率便是3% ($15,000 x 12 / $6,000,000 x 100%)。这种方法最为普遍,以衡量楼价是否过高。然而,单位每年涉及不少开支,最基本为管理费,旧楼管理费一般较低,一般为每平方呎2.5元以下,惟新盘管理费一般较高,每平方呎至少4元以上。管理费贵会蚕食租金回报,以同一例子计算,如果该单位为300呎,单位管理费为每平方呎4元,总共为1,200元,收租回报率即为2.76%($15,000-$1,200 x 12 / $6,000,000 x 100%)。

第三种计算方法是以投资角度考虑,以每年的收入扣减支出,再除以投入成本,如果400万物业以5成按揭计算,首期为200万,地产代理佣金为40,000元,印花税为90,000元,律师费及杂费为10,000元,装修费为60,000元,总投资额为2,200,000元。租金收入为13,000元,假设管理费为1,000元,每月供款为7,902元,净收入即为4,080元($13,000-$1,000-$7,920),回报便是2.23% ($4,080 x 12 / $2,200,000 x 100%)。

*以上计算方法只供参考

按揭保险不能出租

初步计算好回报后,下一步要计算自己的借贷能力。大部份收租达人会依靠按揭买入单位出租,但要注意第一层按揭成数能承造五成(如为第二层只能承造四成),供款与入息比率及压力测试方面也需要下调一成。

由于按揭要求较严谨,把物业出租的供款压力会较大。同样以400万物业、五成按揭供款,以实际按息2.5%计算,如果属于自住单位,供款与入息比率及压测为15,804元及18,926元,但出租单位则为19,755元及22,712元,分别相差3,951元及3,786元。

另外,置业人士使用按揭保险买楼不能把单位出租,如果一旦被发现,有机会随时被「call loan」,银行也有机会削减按揭成数或增加利息。业主若没有申请按揭保险而希望把单位出租,事前亦需得到银行同意。出租物业除了帮助业主增加收入,买入第二个单位时租金收入亦可计算在内,增加业主的借贷能力,当然其中亦包含风险。

【买楼收租】按揭防伏教学4步曲

在全球资金流入,拆息持续下降因素带动下,供楼更加悭息,加上相对其他投资工具,砖头抗跌力强,买楼收租再次成为热话。要赚取理想租金收入,除了要懂得找出受租客欢迎的楼盘,当中按揭门槛与自住物业有所出入,必须懂得计数才能获得正面的回报。今次小编以沙田第一城单位为例,教大家如何做个精明的收租业主!

第1步:针对租客揾楼

要做到租金袋袋平安,第1步要针对租客找出有放租潜力的单位,对于一般打工仔租客,港铁沿线的市区物业较方便上班,大型蓝筹屋苑如美孚新邨淘大花园、沙田第一城等由于有较完善管理,对夫妇或家庭租客较大吸引力。外籍租客则较喜欢有天台或露台与朋友聚会,即使物业属于唐楼亦不会抗拒。另外,如果单位间隔实用,有足够窗户采光兼通风,亦较受租客欢迎。

第2步:小心按揭成数

打算买楼收租人士要注意,根据金管局政策,收租物业1,000万物业以下只能申请最高5成按揭成数,更不能申请按揭保险,首期资金要较为充裕。以沙田第一城304呎两房单位为例,单位售楼约为545万,以现时按揭计划H+1.3%、今日实际按息1.773%及供款30年计算,业主需要投放2,725,000万首期,每月供款约9,765元,现时现金回赠仍有0.5%,可获得13,625元抵销律师费支出。

第3步:注意压力测试

买楼收租人士要注意,物业收租的按揭压力测试会较自住用途严格,供款与入息比率(DTI)方面,每月供款不得高于入息40%,压力测试下供款不得高于入息的50%。如果第一城的物业为自住,DTI门槛只是21,534元,压力测试门槛为25,787元,但如果为出租物业,DTI门槛增加5,383元至26,917元,压力测试门槛增加5,157元至30,944元。

第4步:细心计算收租回报

下一步要计算租金回报率,最简单计算方法是把「月租X 12个月 / 楼价」,该沙田第一城单位月租约为13,000元,租金回报便是2.86%($13,000 X 12 / $5,450,000 X 100%)。如果想计算更准确的回报,可扣除买楼时支付的印花税、经纪佣金、装修费用,以及每月需要支付的管理费及差饷等杂费开支,计算净租金回报。沙田第一城例子中,如果买楼人士为首置,印花税为163,500元,经纪佣金为54,500元,假设装修费用为15万,扣除0.5%现金回赠13,625元,买楼成本增加至6,604,999元。每月开支方面,扣除地租、差饷及管理费开支,每月净租金收入约为10,180元,租金回报粗略便是1.85%($10,180 x 12 / $5,450,000 x 100%)。

总置业开支:

扣除杂费后的租金收入及回报:

只要大家拥有充足的负担能力,找到理想的单位,物业收租不但能获得租金收入,业主更有机会受惠楼市升温而获利。

主题6:一手定二手?凶宅买得过?

【直播节目】买新盘要计数?!供应+按揭全攻略

下半年新楼当道﹗一手「票王」重现,新居屋抢攻上车客,下半年新盘后劲如何?一手按揭有咩注意事项?如何计清条数防中伏?

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【直播节目】低捞「另类」笋盘? 按揭方案大拆解!

近排疫情第三波爆发,加上间唔时听闻有移民业主要出货,身边唔少朋友抱「捞笋盘」心态揾楼,当中银主盘、凶宅、缺契楼呢类「另类盘」,究竟系咪真系一定平?借按揭上会有无难度?

今集请来成家网上投资课程导师谂Sir按揭达人曹德明Eric,同大家拆解「另类盘」嘅按揭疑难!

【置业防中伏】6招教你识别凶宅

中国人通常听到「凶宅」二字,总会避之则吉。若不小心买了凶宅,除了带来心理上的不安,可能还会影响银行按揭审批。究竟如何知道购买的单位是不是凶宅呢?

No.1 查凶宅网

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关于凶宅,政府官方也没有清晰的定义,但一般来说,凶宅是指在这所房子里住过的人是非正常死亡的,比如自杀或者是凶杀。而关于这些命案的消息报导会被一些人或媒体发布到网路上,因此目前也出现了不少可供查询凶宅资讯的网站,但由于资料都是非官方组织搜集的,未必百分百准确,只能作参考。

No.2 查土地注册处档案

另一种办法是可以查土地注册处的资料,俗称“查册”。一般如果单位业主过世,注册记录会有「死亡证」,通常可以看到死者的死亡地点及原因,买家可从中看出端倪,往往跳楼者的死亡地点为大厦平台,死亡原因多为「内脏移位、头盖骨爆裂」。但需要注意的是,查册只能查出业主是否过世,如果租客死亡是查不到的。

No.3 查银行估价

相对而言,向银行查询单位估价是较为可取的办法。香港的银行会将所有凶宅资料列入不公开的黑名单,如果银行给出的估价有问题(明显低于市场价),或是拒绝提供估价,可能代表单位是凶宅。不过,也有部分外资银行认为凶宅不属于业权瑕疵,可以做正常估价。因此,买家不妨咨询多几间银行做参考。

No.4 向地产代理咨询

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买楼时选择一个专业的地产代理是非常重要的。根据地产代理监管局规定,地产代理在交易中作出欺诈或失实陈述,会遭受纪律处分,包括罚款,最严重可被撤销牌照。因此,若买家向代理询问单位是否为凶宅时,代理有责任和义务告知实情。

No.5 走访社区

买楼一定要实地睇楼,买家可以在睇楼时,向大厦同层住户、物业管理处、保安等了解房屋及业主、租客情况,说明判断单位是否为凶宅。

No.6 买卖合约做好约定

如果买家经过多方打听,仍然不放心自己购买的物业是否为凶宅,那么建议买家与业主协商,在买卖合约中约定好,若日后发现单位为凶宅,可以和业主直接解约退款。

当然,并不是所有人都无法接受凶宅,比如说一些有宗教信仰的买家,他们并不介意购买凶宅;另一方面,凶宅的售价普遍明显低于市场水准,因此也有人会低价购入旧楼凶宅等机会被收购。至于凶宅值不值得买,的确见仁见智。最后,小编提醒下大家,买楼要找可靠的地产代理,无论在买楼流程还是楼盘资讯方面,正规专业的地产代理会注重口碑,据实相告,能为你省去不少烦恼!

【另类物业】凶宅估价按揭大拆解

近些年,香港楼市持续高开,不少「百无禁忌」买家为了寻找置业捷径,考虑不如购入凶宅,不单楼价分分钟可以比同类单位平一至三成,仲有买到笋盘的机会。因此,凶宅虽是另类上车之选亦有一定的市场及交易空间。然而坊间时有流传买凶宅须随时准备full pay,究竟是不是真?

估价决定按揭成败

事实上,不得不full pay通常是因为借唔到按揭,而是否可以成功估到价是其中一个重要因素。通常来说,只要单位没有发生极其凶恶的事情,几间大银行都会接受凶宅按揭申请。值得留意的是,前往银行估价时,应告知银行职员该单位属于凶宅或凶宅同层,此后银行会委托估价行进行估价。而估价行则会根据内部存档及翻查新闻确定单位是否凶宅,银行亦会在考虑单位未来估值及转售能力后,决定是否批出按揭。

去到这一步仍不等于完成估价,因为按保存在重估可能性,便有可能导致签约前无法获悉最终估价值。但也不必太过担心,因为通常按保会参考大银行估价,如果想要万无一失,可考虑做预先批核,然后再签临约。

「凶」程度影响贷款批核

另一方面,凶宅的「凶」程度,例如事故起因、经过、结果的严重性;是否曾被大肆报道、令人恐惧的程度、距离现时的时间长度及是否涉及转手,都有可能影响银行的贷款批核。对于发生较轻事故的凶宅,部分银行有较大几率批出按揭,只是会一定程度上降低按揭成数及上调按息。而事故单位的毗邻或上下层单位,银行亦有可能批出较少成数的按揭或调高按揭息率,不过「凶」的程度绝对比事发单位来得少,审批准则亦会较为宽松。

另外,小编建议准买家可以多翻查该凶案发生的相关报道,若当事人是在送院途中或于医院亡故,该单位某种程度上就不能算是凶宅,便有机会向银行申请更高成数的按揭申请。

可否隐瞒凶宅情况?

虽然银行、按保或估价行都没有完整凶宅资料,但小编仍建议各位主动利申是凶宅,它会令银行及按保调整估价,而最终贷款额都会是以该估价计算。要留意的是,估价的纪录是永远,利申后调整了的估价会永久保留在纪录上。

 

【凶宅按揭】事故单位置业迷思大拆解

市场上有不少另类单位以折让价出售,其中一个原因是单位发生事故变成凶宅。凶宅是传统中国人的禁忌,究竟凶宅有没有法律定义?如何避免买错凶宅?按揭是否很难批出?经络按揭今次分享凶宅买卖及申请按揭资讯,帮助大家置业路上避开陷阱。

1.凶宅是否有定义?

市场上对凶宅没有统一准则或定义,一般泛指单位内非自然死亡个案,例如烧炭、跳楼、甚至凶杀案等,自然死亡如老死或病故则不算凶宅之列。事实上,官方没有正式记录凶宅的定义及相关数据,资料一般存于各估价行的内部纪录内,因此每间银行对凶宅的纪录及审批结果有可能出现轻微差异。

2.是否很难批出按揭?

银行委托估价行进行估价时,估价行会依据内部存档及翻查新闻确定单位是否凶宅,银行亦会考虑单位未来估值及转售能力决定是否批出按揭。曾经有客人的单位被估价行列为凶宅但原因未明,银行由于未能衡量单位的转售能力而拒批按揭,后来客人找出当年的事发新闻,原来单位内发生过跳楼事件,银行其后考虑过单位地段位置及升值潜力后,估价行作出一定折让价,最后批出了六成按揭予买家。因此银行决定批出按揭与否,会视乎单位「凶」的程度及未来潜力等因素。若然单位曾经是凶宅但已转手数次,批出按揭的机会便相对较大。

【凶宅按揭】事故单位置业迷思大拆解
【凶宅按揭】事故单位置业迷思大拆解

3.凶宅附近单位也受影响?

凶宅除了影响本身单位估价,位于事故单位同层或上下层单位,银行亦有可能批出较少成数的按揭或调高按揭息率,不过影响程度比事发单位细,审批准则亦较为宽松,例如早前有市场消息指出,沙田第一城一个低层三房单位,属于凶宅同层,近日以645万成交,比市价低12%。大家打算买入相关单位前,可进行更仔细的市场调查,方便计算风险及议价。

4.如何知道是凶宅?

现时有多种方法了解买入的单位是否属于凶宅,首先向地产代理及业主查询,如果对方知道有单位为凶宅,有责任向准买家言明。地产代理监管局建议,准买家向代理查询时,不应顾忌只用含糊字眼,而该直接询问「物业或同层单位有否发生过非自然死亡事件,例如自杀或凶杀案?」避免日后双方发生误会。

其次,准买家可向银行或按揭转介公司协助查询估价,如果未能估价或者比市价有大幅折让,有关单位便有机会属于凶宅。第三,准买家可留意网上资料,浏览有关凶宅的网页,内有地址资料及事故原因。第四,可以向大厦的保安及邻居了解,是否有事故曾经发生。

 

主题7:如何发掘潜力笋盘

【揾笋盘窍门】5招发掘跑赢大市地区

随着港鐡覆蓋范围愈来愈广,香港人不论上班还是放假出街都十分依赖铁路网路。因此,买楼都希望买入邻近铁路的物业,而导致铁路上盖的楼价都较硬朗。此外,其他的交通发展,亦会影响当区的楼价走势。

  1. 半小时生活圈

新鐡路的落成,其实不只影响该站的附近的物业价格,其实只要是半小时内可到达的地区,都会有所受惠。以高铁西九龙站为例,由于与西铁线相近,高铁来港的人士,经西铁线半小时内直达美孚及荃湾西,对于需要经常到内地工作的人士,选择在荃湾西及美孚置业回内地工作亦算方便。因此,美孚及荃湾西的楼价有关机会跑羸大市。

同时,半小时生活圈的概念亦有机会适用于物业有新巴士线以及小巴线,都会吸引更多用家,但效果就不如铁路大,始终巴士及小巴的载客量及班次都远不如港鐡。

  1. 留意鐡路发展计划

要想占尽铁路的优势,不但要买现有的铁路盘,最好是留意未来的鐡路发展计划。买家可留意路政署网站了解更多远期的铁路计划,以及道路规划。根据《铁路发展策略2014》,未来港铁有计划增加的铁路线包括屯门南延线、北环线(及古洞站)、东九龙线、东涌西延线(及东涌东站)及北港岛线,并已提交建议书。

不过,买家亦要知道,由计划到最后通车有要花很长时间,不少线路都未有正式动工日期。最近的例子是沙中线,因不同的工程延误,通车日期一改再改,到现在仍未知道何时通车,对于用家客而言,另可等到正式通车才买入或是租住。

  1. 新道路计划

除了新铁路,其实新道路隧道亦会对某些区域的楼价有影响,有助跑羸大市。例如目前兴建中的将军澳跨湾连接路,当中的将军澳–蓝田隧道,方便将军澳居民更快到达九龙区,尤其是对在观塘上班的人士更为吸引。不过,有关项目最快要到2022年才完工。此外,屯门至赤鱲角连接路,预计于2020年落成,到时由屯门到机场的时间将大为缩短,亦有利当区的楼价。

  1. 区域的发展用途转变

除了交通之外,社区改善亦都值得留意,例如港岛鲗鱼涌一带的工厂大厦逐步改建为商厦,明显带动太古城,康怡,以及鲗鱼涌等地的楼价。另一个例子荃湾西杨屋道的三个住宅项目,爵悦庭,立坊,乐悠居,亦带动了该区的工厂大厦改建用途,近期有新闻报道,新鸿基地产位于荃湾横窝仔街13至23号安泰工业中心获批补地价,改建成住宅项目,毗邻3幢的工业大厦亦在申请改变用途。由于住宅项目不断增加,亦有利当区改善交通发展。

  1. 了解18区的楼价走势

想找出跑羸大市的区域,就要知道18区的楼价走势。而美联网站就有齐全港十八区的平均楼价,并会每月更新,更设有图表比较各个区域和大市的走势,帮助买家找出跑羸大市的区域。

【拣楼秘籍】寻找潜力笋盘 so easy!

香港的公共交通可谓四通八达,一切都要归功于覆蓋率越来越广的港铁和不断完善的城市道路。因此,大部分人会根据交通基建来买楼。究竟如何才能寻觅到跑赢大市的潜力楼盘呢?一起往下看。

屯马线上的处女地
显径、启德

众所周知,地铁沿线的楼盘较为矜贵,尤其是地铁站上盖的楼盘,分分钟比周边配套设施类似的价格高出几成,想要挖掘有升值潜力的笋盘,当然要避开人尽皆知的热门选择。以屯马线一期的四个站点——大围显径钻石山启德来说,原本已经是其他港铁线路站的钻石山、大围地段楼盘的涨幅程度不会有显径、启德大,尤其大围先前已是是东铁线及马鞍山线的交汇站,附近楼价本就高企不下。

聚龙居

距离显径站最近的楼盘是显径村中的显佑楼,最新一宗成交为一个实用面积531呎单位,未补地价415万,呎价约7,815元。除此之外,更有聚龙居瑞峰花园可选,但都属于较大户型的单位,不算是上车盘。总的来说,能选择的楼盘尤其是新盘较少。

启德1号

至于启德,坐拥千亿基建的黄金枢纽地段,不仅享有邮轮景致,校网亦属于全港四大名校网之一的34校网,区域更接壤设施成熟的观塘与九龙湾,毗邻街街有美食的新蒲岗及九龙城,一切生活所需都可以得到满足。而最关键的是,区内有不少已经入伙的新盘可供选择。现时启德的二手放盘主要为启德1号,平圴呎价约19,907元,现时一个低层单位叫价为800万元,368呎,呎价约21,739元。一个两房单位,启德一号约516呎的单位,月租19,500元。而OASIS KAI TAK的494呎单位,月租20,000元。外区买家可以考虑先租住该区单位考虑配套和便利程度,然后再伺机上车。

未来计划影响力
洪水桥等地

图/thb.gov.hk

除了已经通车的线路以外,大胆的投资者们不妨把眼光放远一些,留意未来的港铁发展计划,有机会提早在沿线地段的中买到低水位的笋盘。想要了解港铁未来的发展走向,可以参考政府发布的《铁路发展策略2014》,其中提出了香港铁路网路直至2031年的未来扩展规划框架,具体已经提交建议书的线路如下:

1.洪水桥站:在现有西铁线增设的铁路站,位于现时天水围站与兆康站之间。

2.北环线及古洞站:为一条大型跨区铁路线,连接西铁线的锦上路站及于落马洲支线增设的古洞站。

3.东涌西延线:将现有的东涌线向西延伸,并在东涌西增设一个铁路站。

4.屯门南延线:将现有的西铁线从屯门站向南延伸,并在屯门南增设一个铁路站。

5.东九龙线:为一条行走于东九龙北部地方的新铁路线,连接观塘线及沙中线的钻石山站,以及将军澳线的宝琳站。

6.南港岛线﹙西段﹚:为一条新的铁路线,连接南港岛线﹙东段﹚及西港岛线。

7.北港岛线:将东涌线向东延伸和将军澳线向西延伸,在港岛北岸形成的一条新铁路线。

尚城

举个例子:以位于洪水桥主打大户型的屋苑尚城来说,现时只要500万左右就能买到一个建筑面积近700呎的单位。这样的低水位主要因为洪水桥站尚未开通,他日等通车之后,各项配备也会迅速发展,相信会非常符合低买高卖的投资标准。

温馨提示:由于铁路发展从计划到通车需要一段较长的时间,对于打算置业自住的买家来说,比起提前太久入市,等有正式通车消息才买入或租住更加稳妥。

高铁后续效应
美孚等地

曼克顿山

高铁建成后,西九龙一带的楼盘迅速升值自然不用多说,但考虑得稍远一些,由于高铁站与西铁线临近,经西铁线半小时内直达的网站,都会有较大可能性跑赢大市。以美孚为例,区内楼盘受高铁通车影响,升值极为可观。现时美孚的二手放盘主要集中在美孚新邨,最新一宗成交为一个实用面积748呎单位,成交价为1,103万元,呎价为14,743元。除此之外,毗邻地铁美孚站及西铁南昌站,定位豪宅的曼克顿山亦有不少放盘,目前一个中层单位叫价为1,050万元,538呎,呎价19,517元。

新道路计划
将军澳、屯门等地

图/cbltko.hk

除了新的港铁线路及高铁之外,新的道路计划同样对相关地区的楼价有很大影响。例如现时将军澳市中心及环保大道一带的交通在繁忙时间将十分拥挤,而等到2021年将军澳跨湾连接路落成后,将军澳东南部及西部可选择使用跨湾连接路往返,另外将军澳-蓝田隧道更可轻松来回东九龙,相信会吸引一大批在观塘、九龙湾上班人士在将军澳买楼。

维景湾畔

由于TVB电视城坐落于将军澳,因此该区一直颇受到一众演艺明星的欢迎。今年2月艺人龚嘉欣也趁低价入市,以935万买下将军澳维景湾畔一个504方呎的高层单位,每呎造价约18,552元。资料显示,原业主于2008年以378万购入该单位,持货12年帐面获利557万,升值约1.47倍,而日后待将军澳跨湾连接路建成,升值潜力更加不容小觑。

图/hyd.gov.hk

此外,屯门至赤鱲角连接路预计于今年落成,全面通车后,屯门、元朗以至新界西北其他地方的居民往返大屿山 (例如香港国际机场或东涌)将比现在方便直接得多。新道路全长约9公里,以屯门南往返机场为例,行车路程预计可缩短约22公里,现时约30分钟的行车时间将缩短至约10分钟,相信可以充分带动这一区的楼价。

珑门

现时屯门的二手放盘主要集中在珑门,最新一宗成交为一个实用面积480呎的单位,成交价为800万元,呎价为16,667元。除此之外,满名山翠叠轩爱琴海岸亦是区内炙手可热的楼盘,各位准买家们如果对这一区有兴趣,可以做多一些功课了解。

除了总结和前瞻之外,想要寻找充满潜力又能跑赢大市的区域,还需要充分了解楼价走势,各位只要前往美联官网楼市数据楼价指数,就能清楚知道香港各区及各大楼盘的平均楼价、各个区域的楼价比较和整体走势,助大家可以顺利捞到价优、潜力佳的优质笋盘!

【买楼买基建】九龙站潜力大拆解

所谓「买楼买基建」,当中九龙站附近多个项目,食正近年基建发展,加上临近海傍,部份全海景单位叫价动辄每呎4至5万元。到底九龙站的物业升值潜力有多高?

多个基建集中九龙站 九龙站物业位处于机场快线及东涌线之上,无论是过海返工,或是出差到机场都十分方便。同时不少在九龙站的住户都会以车代步,九龙站亦位处西区海底隧道口,挤塞时间远远少于红隧,对于需要在中上环上班人士,驾驶人士只需要约20分钟便能到公司附近。

随着高铁香港段的落成,由九龙站可经商场圆方步行至西九龙站,过程大约10分钟,对于住户往返内地亦十分方便。因此,受惠高铁丶港铁及机场快线这三条铁路汇聚一起,令九龙站的基建有其独有的吸引力。此外,由九龙望回港岛的海景较由港岛更佳,因此在九龙站的海景单位,叫价更高。

从楼价亦反映九龙站的吸引之处,过去5年九龙站的呎价由近2万升至2.7万元,升幅约37%,同期九龙的楼价指数由132升至160.5,升幅为21%。可见九龙站楼价明显跑赢。

目前九龙站上盖拥5个住宅物业,包括天玺凯旋门君临天下擎天半岛及漾日居,毗邻九龙站的柯士甸站亦有The AustinGrand Austin,共7个住宅项目。最近成交价呎价介乎2..1万元至3.8万元。

漾日居于2000年落成,为7个项目最早落成单位,成交价亦最低约2.1万元。现时最平叫价约2,000万元。至于最新落成是在柯士甸站的The Austin及Grand Austin,在2014年落成,最近成交呎价分别是2.6万元及3.5万元。

憧憬西九龙文化中心发展

除了基建外,九龙站附近的西九文化区,亦是近年政府重点投资的文化设施,设施目标是集结一系列世界级文化、艺术、潮流、消费及大众娱乐为一体的综合文化主要场地,核心设施包括剧院、博物馆、演艺场馆、剧场及广场等。

去年,新地投得在高铁西九龙站上盖商地,地皮为近年最大规划的单一商业地皮,地皮面积64.3万方呎,可建楼面316.4万方呎。初步可兴建3幢19至28层高商厦,当中办公室楼面约285万平方呎,其余31万平方呎属于基座的零售商场部分。

过去由新地投得的港鐡站上盖的地皮有九龙站的ICC及香港站的IFC,相信以其经验,可以在九龙站上盖兴建多个与ICC及IFC相约的超甲级写字楼,吸引更多国际公司在当区设立总部或办公地方,势令到当区住宅需求再度提升。

主题8:上车靠父「按」

【父干买楼】4大风险及拆解方法

如今的物业买卖市场,时有听讲「父干买楼」,然而事实上,虽然香港隐形富豪不少,但即使是中产家庭的父母,亦愿意谂尽办法帮子女出资买楼。究其原因,大多因为担心子女的储蓄速度赶唔切楼价升幅,加上最近借贷成本较低,所以就算是「加按」甚至「抵押」自住物业,「廿四孝父母」都要帮子女尽早上车。然而这种情况下,万一有甚么以外,就有可能造成「连锁反应」甚至破坏双方关系,因此要留意风险及谂定拆解方法,先可以万事大吉。

加按风险

父母通过「加按」自住物业为子女提供买楼首期,即使之后由孩子负责供楼,父母仍需要偿还「加按」的款项,在此情况下,家庭中两代人便变成「借贷共同体」,一旦楼市有所逆转,两方便有可能同时出现风险,自顾不暇。

如果父母本身得一层楼,通常是作养老或保值之用,而一旦被「加按」,若经济出现逆转,子女还款出现问题,不仅会令全家人一同陷入「负资产」的危机,还会令长辈失去养老保障。

拆解方法

由于父母支付首期后,子女需自行供楼,故建议等其有一定经济基础并拥有稳定工作时再买楼;而如果子女从事银行较信任行业如金融、法律、医疗、教育等,则风险程度可相对减少。假设子女年纪尚小,可以考虑暂时仍与父母同住,将新买的物业出租以补贴供楼,等其成家立室后先转租为住。

而作为子女,每月按时还款不是唯一目标,还应该尽量增加现金储备以防止在特殊情况下中断还款,从而保护父母及物业。

担保风险

由于申请「加按」时,银行会以申请者年龄作为考量批出还款期,故父母或许无法批得较长还款期,此时便需要子女作担保以延长期限,从而减轻父母还款压力。此时万一子女收入不达标,则需要父母作担保人,但要留意的是,如果担保人(父母)的自住物业已经加按,那么被担保人(子女)的按揭成数便会减一成。

拆解方法

在拣楼时,不妨考虑总价低于800万、可最高申请九成按揭、承接力高的单位。这其实是一个瞻前顾后的方法,首先减轻了父母的首期资助压力;其次,承接力高的单位估值相对稳定、交投量也比较活跃,一旦发生甚么事,亦能立刻找到下家接手、及时止损。

婚风险

不少人在准备结婚时,父母会帮手买楼,但如果日后夫妻二人关系不合、选择离婚,就有可能引起物业分配纠纷。由于法律会假定二人于婚姻期间合力支付家庭开支及共同累积财产,供给双方生活所需,故法庭一般会视该物业为双方共同使用或管理的资产,离婚时或有可能要被公平分配。此时,即使夫妻其中一方婚前已拥有该物业,亦有可能需同对方平分。

拆解方法

为防止日后婚姻关系出现变化,并保障自己及家人,建议子女「靠父干」购入物业时,同时作出书面声明,以证明该物业并非赠送子女的礼物,从而在「分家」时,可通过出示借据或证明,追回物业

家庭关系风险

除了经济上的潜在风险,最好还能考量家庭关系。如果是父母资助置业,那么置业过程中,他们的参与度也会较高,而两代人难免有自己的想法,例如买边区、拣边个户型等都有可能产生矛盾,可能导致家庭和睦受损。

拆解方法

站在父母角度,唔好建立一个「出钱买控制权」的谂法,子女人生始终属于他们自己,彼此独立、能帮则帮就已经足够;而站在子女角度,唔好以为「父母欠自己」,保持感恩、努力回馈,才是应该做的。

【借力买楼】父母做子女担保人反帮倒忙?

自去年新按揭保险措施实施以来,800万以下单位最高可承造9成按揭、1,000万以下单位最高可承造8成按揭,帮助不年青人大大消减首期支出,成功上车。但有时就算储到第一桶金用作首期,到申请按揭时,仍然有可能因为收入无法符合压力测试标准,最终无法承造高成数按揭,此时「廿四孝」父母该出场了。但如果爸爸妈妈的财力也没有那么雄厚,有咩办法可以帮到子女成功上车呢?

事实上,此类个案十分之多,父母大多会担当「按揭担保人」的角色,但要了解在整个供楼的过程中,一旦子女无法准时偿还供楼贷款,「按揭担保人」便需要承担其还款责任。除此之外,「借力买楼」亦会存在「帮倒忙」风险,具体有哪些注意事项要留意?

1. 父母年龄亦会影响还款年限

往常,如果近亲当「担保人」协助做按揭,计算还款年限时会在「担保人」和「借款人」之间选择较年轻那个计算,例如60岁父亲担保30岁儿子,便可用儿子年龄计供款年期,借足30年。但要留意的是,如果儿子的收入小于每月供款,按揭年期便会用(80-60岁父母年龄=20年)作为最长按揭年期,而最近亦有出现按揭被拒或被要求更换「担保人」的情况。

解决方法一:若不使用按揭保险,即使入息不够供楼,很多银行亦可接受以年轻者(子女)年龄来计算还款期。

解决方法二:而如果坚持要用儿子的年龄来计算还款年限,则需要将父亲从「担保人」变成「借款人」,且父亲必须与儿子同住才可以。

2. 父母是否愿意做「共同借款人」?

上面提到,如果子女入息不够供楼,银行便有机会要求「担保人」转为「共同借款人」。虽然两者在责任上差别不大,但因为概念不同,追讨次序亦有分别。「担保人」是当借款人不履行债务责任时,按合约履行有关责任者。一般当借款人的收入不足或被视为不稳定以通过审批时,银行便会要求第三者作为担保人;一旦借款人未有履行合约还款时,担保人便须承担还款责任,也就是说只有追套子女供楼无果时,银行才会向「担保人」追套还款。而「共同借款人」可被银行直接追讨。

3. 父母若为「自雇人士」最多借八成

所谓自雇人士,指的是收入并非通过每月固定薪金,而是靠盈利二来,由于这一类人较难向银行证明其收入的稳定性和持续性,因此在申请按揭时会相对「固定收入人士」较为困难,通常难以做到高成数按揭。而事实上,「自雇人士」在担当「担保人」时,亦会影响「借款人」可被批核的按揭成数。由于「担保人」需要提供公司利得税税单及审计报告予银行及按揭保险公司作参考,如果入息不高,无法较大程度上提升「借款人」的贷款能力,便会以入息不符合「固定入息」要求为由,最多批核八成按揭。

4. 父母尚有按揭在身 首期加一成

父母在担当子女的「担保人」时,若本身仍有一层楼尚未还清按揭贷款,子女的物业便会被视为第二层楼,按揭成数上限需降低一成,例如购买600万元以上物业,最高按揭成数,由最高6成,下调至5成;450万元至600万元的物业,原本最高可承造的8成按揭成数,也需下调至7成。除此之外,高成数按揭申请需要进行利率加3厘的压力测试,供款占入息比率亦要收紧一成,父母的每月供款也需要计算在内。另外,父母帮忙还会导致按揭保费增加。

5. 或会影响将来按揭成数压测

无论是父母还是子女,一旦成为一个物业的借款人或担保人,若之后想再为其他物业申请按揭,按揭成数会较没有相关身份人士低;而供款与入息比率及压力测试的要求亦会较严格,因此若之后还有置业打算,需谨慎考虑。

综上,父母决定当担保人前,要考虑自己的收入水平、退休时间、储蓄、年龄及债务水平等,也要仔细评判子女的财政状况及资金收入。如果子女存在「断供」可能性,为避免产生「连锁反应」,双方都应尽量准备6至9个月工作收入的资金以备不时之需。

【买楼靠父干】「父干客」爱新楼?

近年其中一个常见「慈父」的地方,可能就是新盘售楼处。由于楼价高价,加上政府对于买入第二层物业的业主要征收15%辣税。因此,不少有能力的父母,都会协助子女年轻买楼,一边预先帮子女置业,一边以首置人名多买一层物业。

新楼按揭较灵活 由于几乎每次新盘开售,传媒都会捕捉到有父母表示为子女买物业,因此被认为「父干客」多会选择买新楼。这是由于新楼按揭审批较易,如果是父母支付首期,由子女供款,基于刚出来工作的年轻人收入不高,难以通过按保高成数按揭压力测试,所以才会多有较多「父干」购买新楼的案例。

不过,并不是每个父母都是亿万富豪,可以full pay 买楼,不少都是中产家庭,可能会将自住物业加按或利用积蓄买楼,由子女申请按揭,这会因为子女的收入限制了可负担的楼价。

调查「父干」平均资助90万至1000万 早年有调查显示,父母平均资助金额由90万至1,000万元不等。千万富翁中,有约4成资助超过500万元。另外,根据政府调查,本港近三分二自住业主已全「供甩楼」。假设一些已供甩楼的父母,将物业加按套现,让子女买入物业。以香港楼价中位数700万元计,由于不少父母年纪已大可套现不多,大约套现到楼价4成,即280万元协助子女上车。同时,子女可能工作不久,收入大约2万元,30年按揭及2.5厘息计算,能通过压力测试的贷款额只有200万元,在二手市场,大约只能买入约450万元的物业。

利用新楼的发展商按揭,基于财务公司不一定要用压力测试(现有息率加3厘)去评估买家的收入,假设财务公司以最寛松的财务标准,即借款人收入要多于供款,但由于发展商按揭最终可高达6厘,以此计算最多贷款额大约300万元。连同首期,大约可负担楼价是550万元。

不过,假设是父母买给子女结婚用,基于子女可与另一伴申请按揭,二人收入较高下,可借款的金额亦较高。以上述例子,大约可负担楼在650万至750万元。至于如果父母属于中上产人士,可以资助到500万元以上,即使子女与另一半收入共约4万元,可负担的楼价亦可升至800万元至900万元的水平。

整体上而言,1000万元或以下的物业,或会是「父干客」偏好的银码。

 

【父干靠加按】助子女上车 有何按揭方案?

有物业的父母,若想帮子女上车,其实相对容易透过按揭套现资金,资助子女俾首期。至于按揭套现方法,可以分为现契楼及还未供满物业两种情况,现在试跟大家说明两者的分别。

仍有供款的父母

如果物业仍有按揭供款的父母,想加按物业,要视乎本身物业的估价,父母收入情况,以及未偿还贷款金额,去决定最终能套现的金额。要留意是,加按物业是需要通过压测的,同时父母年纪较大,未必能做到30年按揭,可能只有20年或25年,意味压测的要求会提高。

【父干靠加按】助子女上车 有何按揭方案?

例如一个1,000万元的物业,尚有未偿还贷款约100万元,以5成按揭,可借500万元,减去100万元的贷款,可套现400万元。不过,如果以2.5厘息,25年还款期计算,压力测试要求5.1万元,而每月供款约2.2万元。即使父母现时可能还有收入通过压力测试,供款亦是可负担的,但要留意日后退休,还要每月供款,因此在加按的金额,亦要考虑到退休后收入大减能否应付。

至于部份父母可能不只一层物业,有来自其他物业的租金收入,有助退休后仍有收入可应付供款。不过,亦要留意,如果父母同时有两层未供满的物业,一层收租,一层自住,若其中一层加按,都会视为第二层物业按揭,按揭成数,压力测试及供款入息比率都会下降一成。

同样1000万物业为例,按揭成数为下跌至4成,减去100万元的贷款,可套现300万元。以2.5厘息,25年还款期计算,压力测试要求4.9万元,而每月供款约1.8万元。。另外,由于有租金收入,银行可将租金收入计算于每月入息,但普遍会打7折。

【父干靠加按】助子女上车 有何按揭方案?

现契楼重按

对于已供满楼的父母,即拥有现契物业,除了以入息去申请按揭外,亦多了个选择以资产水平为基础申请按揭,不论物业价值,一般可承造最高四成按揭。这较适合收入不多的父母,透过物业套现。例如,1,000万的物业,以资产水平申请按揭,最多贷款400万元予子女。现契物业加按套现的条件相对简单,不过银行或需要借款人提供银行户口结余纪录等。

另外,除了本身的物业资产外,父母的现金亦可视为资产,可用于套现。例如1000万物业以外,还有200万元现,即共1200万元。4成按揭下,可贷款480万元。

虽然父母都想帮助子女上车,但是在临近退休或已退休下加按物业,都会令自己每月支出大增。因此,亦要量力而为。

 

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