【按揭计划】Mortgage-link VS 现金回赠 边个着数?

「90后」Dison早前抽中白表居屋第二市场计划(俗称「白居二」),可以用免补地价方式买入居屋单位,最后选中天水围400万屋苑上车。由于首期有限,他决定申请九成按揭,借贷360万,供款25年。由于未补价的居屋只能承造P按,故银行最终开出两个offer,第1个计划为P-2.5%(实际按息2.5%),现金回赠为0.6%,第2个计划按息一致,但提供按揭存款挂钩户口(Mortgage-link),但现金回赠减少至0.5%。究竟哪个计划较为着数?

Dison的2个按揭选择:

第2个按揭计划中设有Mortgage-link户口,当中可将高达贷款额一半的金额放入高息活期存款中,以Dison个案为例,在初期高息活期金额高达180万,虽然日后高息户口限额会随着按揭欠款下降而递减,但已足够让Dison节省部份利息开支。Mortgage-link另一好处是属于活期储蓄户口,存款可随时提取,能够保存资金的弹性。

情况1:没有额外存款

根据Dison个案,其借贷金额为360万,两个计划按息一致,每月还款额为$16,150,利息开支同样为$1,245,061,故只需比较现金回赠。如果使用第1个按揭计划,可获得$21,600回赠,第2个按揭计划则获得$18,000,两者相距$3,600。如果Dison及家人预计未来没有资金回笼,选用较高现金回赠的计划会较为着数,至少可以尽量帮补律师开支。

情况2:预期有额外存款

不过,如果Dison预期有资金回笼,或者家人亦有额外现金不想投资,便可选择第2个按揭计划,把资金放入Mortgage-link中滚存利息。按揭利率为2.5%,Mortgage-link利息同样为2.5%,假设将$144,000放入Mortgage-link中1年,或者直接把$1,728,000放入头一个月,已经获得约$3,600利息,补回现金回赠的差额,其后漫长的供款数月里,假设银行条款不变,可以享受比银行活期存款高一截的利息,利息收入高达约六位数,选用第2个按揭计划较为着数。

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