【按揭懒人包】申请按揭有咩要准备?

不少新手置业人士以承造按揭很容易,签临约后迟迟未有向银行申请,导致最尾预算错误,遇上极大风险。申请按揭揭与普通私人贷款不同,需要更多时间做好准备,今次与大家分享承造按揭前要准备的文件及财务安排。

准备文件

  1. 临时买卖合约

在物业的交易中,买卖双方会签订由地产代理或律师拟定的临时买卖合约,内会写明楼价、支付楼价的方式、物业现状、产权责任、买卖双方的姓名、地址及香港身份证号码。如果卖方或买方属于有限公司,要同时注明商业登记号码及注册地址。另外,如果物业买卖包含天台或车位,必须清楚列明。

  1. 个人文件

按揭申请人需要提交借款人、担保人、业主的香港永久性居民身份证、最近3个月内发出的住址证明文件(如电费单或银行月结单)、最近3个月银行户口簿或月结单纪录。

  1. 受薪人士的收入文件

受薪人士需要缴交最近3个月银行月结单纪录,最近3个月的粮单以及雇主发出的证明信,证明申请人的工作职位及入息详情。如果申请人并非固定受薪人士,则需提供最近6个月的入息文件。

  1. 自雇人士的收入文件

自雇人士需要缴交商业登记证、商业登记、申请人最近6个月公司银行户口纪录、税单及已审查的公司财务报告。如果属于专业人士,要提交执业证书。

  1. 有租金收入人士证明非必要

如果申请人本身有物业收租,要提供最近3个月租金收入纪录。

  1. 有按揭供款在身人士非必要

如果申请人有为其他物业供款,要提供过去3个月供款纪录及按揭贷款信件。

申请按揭前的财务准备

  1. 检查身上贷款

根据现时供款与入息比率,每月供款上限不能超出入息的50%,经过利率提高3%的压力测试后,每月供款不能超出入息的60%。按揭申请人士如果有私人贷款在身,需要计算入供款与人息比率及压力测试,影响预期的供款计划,所以最好尽早先清还贷款。

  1. 检查信贷评级

申请按揭期间,银行会审查申请人的信贷评级。信贷评级是由环联信贷公司为个人、银行或财务公司提供的信用度参考指标,分为A至J级,A为最高级,J为最低级。银行会为信贷评级较好的人士提供较优惠的利率,银行有机会拒绝为评级欠佳者批出按揭揭贷款,最终要挞订或向财务公司借贷买楼。信贷评级欠佳与长期拖欠卡数或甚至停止还款有关,被财务公司向环联检举。如果本身已经清还卡数,便应尽快通知财务公司及环联。大型银行对信贷评级欠佳者非常严谨,如未能一时三刻改善评级的人士,可尝试向中小型银行申请。

  1. 计算好供款能力

要置业买楼最重要计好整个还款期的开支,包括首期、贷款额、利息及还款期,如果首期不足,便要考虑申请按揭保险,但需要缴交额外保费。以600万物业为例,如以实际按息2.5%、30年供款及九成按揭计算,首期为60万,每月供款额为2.2万,全期利息为239万,按保费用达11多万,申请人可使用按揭计算机计算开支。

除了供款利息开支,置业亦涉及其他大量费用如地产代理佣金、印花税及律师费。以同样例子计算,地政代理佣金涉及6万,首次置业印花税为18万,律师费用数千至1万多不等,加上装修费用随时20多万以上,总开支至少40万。如果并非首次置业或并非属于香港永久居民,印花税更为高昂。

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