【置业陷阱】租买二手楼,间隔改动要留神!

不少人为了提升屋内的空间感及实用性而拆除「梗厨」的围封墙,改建为开放式厨房。不过,除非是单位原先为开放式厨房设计,否则改建时须获得屋宇署批准,以及符合消防条例,若未得认可,有关改建日后可能会被逼还原。

开放式厨房改建要求高

厨房是整个单位中,最易发生火警的地方,因此规管特别严格,例如厨房的墙及门,都要符合消防安全条例,经过耐火测试。所以擅自拆墙、拆门,改折门及玻璃门等非耐火物料,可能已经违例。

准买家睇楼时,如看到单位改装成开放式厨房,就要向业主了解改建是否已获屋宇署批准及符合消防条列,若是擅自改建,买入后可能会被屋宇署要求还原,买家要自行负担费用。至于开放式厨房能否明火煮食,则因应大厦公契而定,而现时大部份的开放式厨房都是使用电磁炉。

阁楼或成僭建物

另一盛行的改建就是加建「阁楼」,形成多一层的空间。不过,屋宇署指出,在单位内加建「阁楼」,可能会涉及结构问题而违反建筑条例。如要正确加建阁楼,业主亦要得到屋宇署的同意,由专人计算「阁楼」重量是否超过楼宇结构的负荷,并将其纳入总楼面面积内,否则加建的「阁楼」会视为僭建物。买家买入后,要面对拆卸还原的风险,否则就会被钉契。

商业契住得人?

近年,由于楼价升幅惊人,连带一些商业契楼因为售价及租金较市场低亦有人买及租。虽然这类单位可以装修得与住宅无异,但商业契楼是不能居住的。即使前住客或同层其他单位曾被用作住宅,也不能因此决定单位的许可用途,最终也要看入伙纸或大厦公契的规定。情况就如住在工厦单位一样,买家买入后会随时被检控,钉契甚至收回物业,招致损失。

买方及租客可向地产代理索取己填妥的「物业资料表格」/「出租资料表格」,了解单位的用途限制。如有怀疑可进一步向物业代理及律师查询了解。

如何得知单位有否改动?

要得知一个物业有没有改动,买家可问地产代理查阅单位的平面图,比较平面图原则及现场的分别,部份旧楼找不到平面图的话,可到屋宇署的网站「百楼图网」找寻,电子档查阅费现时为36元(具体以屋宇署官网显示为准)。

注意临约条款

若发现单位改动甚多,买家就要特别留意在买卖时,业主是否在临时合约上写有「买家知悉单位间隔曾经改动,不会因此而取消交易或扣减楼价」等条款,可能导致承造按揭时有困难,银行对有关条款较敏感;二来封杀日后商讨的机会。

总结,买家当发现单位改动甚多时,便要向代理了解有关改动是否合规,并查阅入伙纸或大厦公契是否容许有关改动,以及是否乎合单位的用途。另外都要在查册上了解物业目前有没有收到屋宇僭署的僭建清拆令,以免买入招致损失。值得留意一点是,有部份改建即使屋宇署批准了有关改建,亦会因占用公家地方而不被管理公司接纳,买家要特别小心,查阅清楚平面图则。

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